22年末の日銀金融政策決定会合の決定によって長期金利は上昇しており、5月には一時11年ぶりの1％水準を突破しました。不動産投資ローンの変動金利は通常短期プライムレート（以下短プラ）を基準にする中で、一部の金融機関では長期金利に連動した不動産投資ローンを貸し出しています。

長期金利に連動している変動金利で金利が0.5%近く上昇しているケースは珍しくなく、不動産投資家にとっては収支を大きく毀損する事態に発展しております。

今回は、長期金利上昇で1.85%から2.3%に上がった金利を4年期間延長して特別金利1.55%で借り換えできた事例をお届けいたします。

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4年前に購入した物件の金利が上昇

今回ご紹介するのはX様。区分マンションを既に複数戸お持ちです。4年前に購入した際の金利は1.85%かつ期間は35年。当時の相場からすると金利1.85%は比較的金利は低い水準になります。

購入当初は毎月キャッシュフローは1.8万円と区分マンション投資の中では非常に魅力的なキャッシュフローを確保されていたX様。それが長期金利の上昇によってじわじわとキャッシュフローに影響が出始めました。

本来であれば、変動金利は短プラに連動しているため短プラの上昇がない限り上がらないものです。その点、X様は長期金利に連動する変動金利で借り入れをされていたために24年時点では2.3%まで上昇することになります。

結果として、毎月返済額は購入当初よりも0.6万円、年間にして7.2万円の返済負担となります。もともと物件価格を安く抑えつつ比較的家賃が取れる物件を購入されていたこともあり何とかキャッシュフローをプラスに維持はされておりました。

しかし、24年6月の金融政策決定会合で長期国債の借入を減額することが決まりました。つまり、今後も長期金利が上がることが示唆されるため、同じ変動金利でも短プラに連動しつつ金利も下げたいと考えられ借り換えに至ります。

毎月返済額は1.2万円も減額に！

X様は4年前に比較的低金利かつ物件価格も抑えた形で購入されておりました。そのため、借り換えに当たって金融機関の担保評価が不足することありませんでした。

ご勤務先と物件状況を鑑みてINVASEの特別金利である年1.55%の短プラ連動の変動金利に借り換えできただけでなく、返済期間の延長にも成功しました。

加えて借り換えに必要な諸費用に関してもほどんど融資金額に上乗せすることができたため、比較的ご負担の少ない借り換えを実現されています。

借り換え前

借入残高：約2,370万円

期間：約31年

金利：2.3%

月次返済額：約8.1万円

借り換え後

借入残高：約2,450万円

期間：35年

金利：1.55% 

月次返済額：約7.5万円

自己資金：数十万円

金利を下げるだけでなく返済期間の延長に伴い更なる毎月返済額の削減と団体信用生命保険の期間も延ばすことに成功されました。

結果として毎月キャッシュフローは一時1.1万円まで落ち込みましたが2.3万円にまで拡大することができました。

なお、今回は諸費用も含めて借入をされているので残高は当初よりも80万円ほど増えていますが、総額の利息削減額は約130万円と大きな借り換えメリットを享受されております。

まとめ

今回は長期金利上昇で1.85%から2.3%に上がった金利を4年期間延長して特別金利1.55%で借り換えできた事例をお届けしました。

24年6月時点で特に長期金利上昇に伴う借り換えのご相談を多くいただいております。長期金利は変動金利と異なり毎月のように変動しており、その結果長期金利に連動する短期金利も上昇する傾向にあります。

長期金利上昇で金利が上がっているので短プラ連動の変動金利にしたい、金利が2％超えているので見直したい方は是非INVASE借り換えサービスにてご相談ください。

INVASEであれば、本審査承認までオンライン完結であり、なおかつ特別金利での借り換えができる点においてご利用いただく価値はあるのではないでしょうか。お客様のお好きな時間、お好きなスピードで手続きを進めることができ、ご質問はチャットにて行っていただけます。

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