INVASEより不動産投資市場の最新マーケット動向をお届けします。
東京都心部を中心に、物価動向といったマクロデータや金融市場の動向を踏まえた不動産市場分析や、INVASEの注目物件・注目エリア、不動産のプロからのアドバイスもご紹介。
*お時間のない方へ、INVASEであれば仲介物件の購入に関するご相談もいただけます。その他ローンに関するご相談や、いま不動産投資をすべきかどうか、どのような立地・条件が良いかなどご相談がございましたら無料カウンセリングサービス「Journey（ジャーニー）」をご利用ください。
1. 金融・不動産市況サマリー
※1：2020年基準消費者物価指数（東京都区部）総合
※2：2020年基準消費者物価指数（東京都区部）家賃
※3：「マンション賃料インデックス（アットホーム株式会社、株式会社三井住友トラスト基礎研究所）」を元にMFS作成（東京23区、シングルタイプ 18㎡以上30㎡未満、2009.Q1＝100）
※4：住宅特化型REITの時価総額上位3銘柄（アドバンス・レジデンス投資法人、日本アコモデーションファンド投資法人及びコンフォリア・レジデンシャル投資法人）の分配金利回り平均
※5：10年国債利回りとREIT利回りの差
トピック
11月の米大統領選挙ではトランプ氏の勝利となりましたが、同日に実施された上下両院の議席がすべて確定し、大統領職と上下両院の多数派を共和党が占める「トリプルレッド」となっています。米連邦準備制度理事会（FRB）は、11月に政策金利の誘導目標を0.25％引き下げ、4.50～4.75％としました。米大統領直後はトランプ政権の経済政策への期待から、米長期金利が上昇、ドル円も156円台まで上昇となりましたが、その後はやや反転しています。株式市場は引き続き堅調で米株は最高値を更新しています。一方、日経平均株価は3万円台後半でレンジ推移となっています。
※参照：日本経済新聞
東証REIT指数は、日銀による追加利上げを警戒して引き続き緩やかな下落となっています。
※参照：日本取引所グループ
米国では好調な経済や大統領選挙を通過したことで安定した経済情勢となっています。日本では12月の日銀政策決定会合における追加利上げ観測によって株価の上値が抑えられている格好となっています。米国経済が引き続き堅調であるとの見方から、日本経済も牽引されてマイルドなインフレが継続するというINVASEの見方に変化はありません。REITの緩やかな下落による不動産のキャップレート上昇が続いていますが、賃料の上昇も継続しており、不動産価格は安定した推移になると考えられます。
2. 各種指標の動向
賃料・インフレ
東京都区部インフレ率（CPI）の総合指数は前年同月比で上昇が続いており、インフレ基調は継続しています。一方、CPI内の賃料指数は先月と変わらず前年同月比0.6%の上昇となり、引き続き緩やかな上昇トレンドとなっています。これは家賃が賃貸契約更新時に見直される遅行指標であることが原因だと推定され、CPI全体の上昇とともに賃料も今後より上昇するものと考えられます。
キャップレート（表面利回り）
キャップレートとは投資家が不動産に期待する利回り（収益性）です。不動産価格は賃料÷キャップレートで計算されるため、キャップレートの低下は不動産価格の上昇を、キャップレートの上昇は不動産価格の下落を意味します。
キャップレートは、長期国債利回りに代表されるリスクフリーレートと不動産リスク・プレミアムで構成されます。11月の長期国債の利回りは約0.08%上昇し、住宅系REITの配当利回りは約0.22%上昇したため、不動産リスク・プレミアムは前月比0.14%上昇しました。結果としてキャップレートは上昇し、不動産価格にはネガティブな状況になっています。
Pスコア・適正利回り
PスコアとはINVASEがAIを駆使して独自開発した、区分マンションの「賃料の安定性」を評価する指標です。Pスコアは0.00〜5.00の間で示され、Pスコアが高いほど賃貸需要や賃料の安定性が高いことを意味します。不動産市場の動向を踏まえ毎月アップデートされるPスコアシミュレーターが指し示す、Pスコアに対応した適正利回りをグラフ化したものが以下です。
キャップレートは上昇しているものの、適正利回りは引き続き下降トレンドにあります。
3. 最新の注目物件
「ガレリアグランデ」
ー有明エリアのベンチマーク物件ー
今回は有明の「現在」「過去」「未来」それぞれの指標となりつつ続けてきた「ガレリアグランデ」をご紹介させていただきます。
「ガレリアグランデ」は、2006年2月竣工、総戸数413戸、ゆりかもめ有明テニスの森駅より徒歩9分、東京臨海高速鉄道国際展示場駅徒歩13分の、有明エリア再開発初期に竣工したタワーマンションです。
エントランスアプローチまでの噴水や、ガラス張りのエントランスを擁するスタイリッシュタワーマンションであり、内廊下仕様、直近の大規模修繕工事でリニューアルされたワークスペースとしての機能も有するラウンジ、プール・トレーニングルーム・最上階のバーラウンジやスカイガーデン等、充実した共用施設を有しています。
近隣の有明ガーデンは国家戦略特区として開発がなされ、工事期間中含め物件価格がストレッチしたため当初は、物件価格の上昇が先行して織り込まれていたと考えられていましたが、2020年に有明ガーデンが実際にオープンし稼働をはじめた際に、さらに平米単価20万円程度物件価格が伸びるという現象が発生しました。もちろんコロナ禍におけるいくつかの変数も影響はありましたが、それらを勘案しても、非連続な成長が起こったといえます。
これは、計画段階でストレッチした物件価格が、その開発が現実のものになった際にさらにもうワンストレッチする、ということを示す代表例であったといえます。
また、ガレリアグランデの面白さは前述の有明ガーデン至近のそのロケーションと、東京駅まで30分程度でバス通勤が可能である点にもあります。
国際展示場・ゆりかもめの駅を使わずともバスで東京駅へのダイレクトアクセスが可能な点は非常に魅力的であり、その資産性は安定していると言えます。
マンション建物仕様・近隣施設・交通利便性・・・非常に多くの魅力のある有明エリアのフラッグシップマンションに是非ご注目ください。
※本物件にご興味をお持ちの方はもちろん、INVASEでは不動産購入の前段に必要な知識全般のご提供や、更にはご売却・賃貸等の物件マネジメントのご相談を無料カウンセリングサービスJourney（ジャーニー）にて承っております。是非お気軽にお問い合わせください。
4. 注目地域
今月の注目地域：有明コア・エリア
ー 「タワーマンションエリア」とは異なる街づくり ー
勝どきエリアはタワーマンションが立ち並びシンガポールのような雰囲気（渕ノ上主観）をもっており、その利便性と含め非常に強い人気となっていますが、有明の再開発エリアは、今後の開発可能性としては、全く異なった趣向となることが想定されます。
今回は現在進行形で開発が進んでいる有明北地区についてお話をさせていただきたいと思います。
有明北地区については以下の土地利用方針が東京都都市整備局より示されていますが、単純にタワーマンション・オフィス等を設置するのではなく、勝どき・晴海エリアとはまた異なる街づくりが進められています。
以下は東京都都市整備局の資料「 第一市街地整備事務所について > 事業概要>第３ 臨海部開発事業」より抜粋したコメントです。
・・・以下抜粋
土地利用方針として、地区の個性を活かしたまちづくりを進めることとし、有明親水海浜公園に隣接する地域には緑豊かな「旧防波堤」への眺望や海辺の景観を活用した都市型住宅を配置する。入江沿いには、ウォーターフロントの景観を活かした店舗等の商業機能の誘導を図り、臨海新交通の駅周辺及び幹線道路沿いについては、都市型産業を中心とした業務・商業機能と居住機能の複合する活力あふれる市街地を形成する。
・・・以上抜粋
具体的に商業機能と居住機能との複合については「都立有明親水海浜公園」において、かなり攻めたものになっています。
以下資料より情報を抜粋させていただきます。
◼️都立有明親水海浜公園官民連携施設事業
https://www.metro.tokyo.lg.jp/tosei/hodohappyo/press/2024/01/30/08.html
東京都報道発表資料より
※東側の入り江の砂浜は見送りとの情報があります。
勝どきエリアのイメージとはかなり異なる街づくりが想定されており、有明バイネームで街を選ぶ方が増えることも想定されます。
有明がもうワンストレッチするか否か、今後も目が離せないのが実際です。
※当該エリアでのご購入を希望されている方が多くいらっしゃいます。物件のご売却をご検討されていらっしゃる方はこちらよりお気軽にお問い合わせください。
5. INVASE事業責任者・渕ノ上からのメッセージ
ー 「踊り場」の歩き方 ー
自己居住用ローンマーケット物件が非連続に伸び続けているエリアについては、定期的に「踊り場」という言葉を使わせていただいています。
賃料をベンチマークに「土地（街）」「建物」「管理」を分析する手法が、当社で皆様に提案させていただいている「コンドミニアム・アセットマネジメント」ですが、この観点から考えると、ベンチマークである賃料がまだ上がっていないものの、物件価格が先行して上がっている状況が「踊り場」です。
通常賃料は遅効性があるため、物件価格が上がりその後の賃料のキャッチアップを待つのが一般的です。賃料が上がる理由はシンプルにインフレキャッチアップ起因・新築物件キャッチアップ起因であることが一般的ですが、何はともあれ賃料が物件価格上昇にキャッチアップすれば間違いなくバブルではないと言えます。また、仮にキャッチアップせずとも自己居住用住宅ローン購入マーケットにおいて、当該価格が一般化すれば踊り場を抜けて物件価格は更に上昇フェーズに入ります。
このように賃料と物件価格の相関関係がエリアの盛り上がりを裏付けるものとなりますが、先行して自己居住用物件価格が動くことから、その一時点だけを切り取ると、何が起こっているのかを把握できないケースが多くあり、これが皆様が混乱する理由にもなっています。
果たして今の勝どき・晴海・月島・豊洲・そして有明等のエリアが踊り場なのか、それとももうワンストレッチするのか・・・「上昇に対する確からしさ」は求める必要がありますが、少なくともネガティブではない状況であると言えます。
ザ豊海タワーをはじめとした新築物件の動き、竣工後のセカンダリーマーケットの物件価格の動き、賃貸物件の賃料の動き・・・多くの変数がありますが、是非一つ一つを丁寧に拾い、価格上昇可能性が見て取れれば「踊り場」の前後での購入もリスクが小さいと言えます。是非ご一緒に変数を拾っていきましょう。
＞＞不動産ナビゲーター・渕ノ上 弘和のプロフィールはこちらから
＞＞不動産投資の基本から応用までを解説。Youtube「不動産ナビゲーターチャンネル」はこちらから
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また、不動産投資ローンの借り換えによる収支改善のご提案も行っております。不動産投資ローンの借り換えを個人で行うことはハードルが高いですが、INVASEであれば特別金利でのご提案も可能です。
収支を改善したいと思っている方は、まずは借り換え無料Web診断をご活用になってはいかがでしょうか。
