【2025年12月】不動産投資市場マンスリーレポート　INVASE Flash

INVASEより不動産投資市場の最新マーケット動向をお届けします。

東京都心部を中心に、物価動向といったマクロデータや金融市場の動向を踏まえた不動産市場分析や、INVASEの注目物件・注目エリア、不動産のプロからのアドバイスもご紹介。
　　　　　　　　　　

*お時間のない方へ、INVASEであれば仲介物件の購入に関するご相談もいただけます。その他ローンに関するご相談や、いま不動産投資をすべきかどうか、どのような立地・条件が良いかなどご相談がございましたら無料カウンセリングサービス「Journey（ジャーニー）」をご利用ください。

1. 金融・不動産市況サマリー

※1：2020年基準消費者物価指数（東京都区部）総合

※2：2020年基準消費者物価指数（東京都区部）家賃

※3：「マンション賃料インデックス（アットホーム株式会社、株式会社三井住友トラスト基礎研究所）」を元にMFS作成（東京23区、シングルタイプ 18㎡以上30㎡未満、2020年基準に修正）

※4：住宅特化型REITの時価総額上位3銘柄（アドバンス・レジデンス投資法人、日本アコモデーションファンド投資法人及びコンフォリア・レジデンシャル投資法人）の分配金利回り平均

※5：10年国債利回りとREIT利回りの差

トピック

米国では政府閉鎖の影響で11月雇用統計が12月16日に発表予定となっていますが、先んじて開催されたFOMCでは市場予想通り 0.25%の利下げを実施し、政策金利（FF金利誘導目標）は3.50%～3.75%となりました。米経済が緩やかな拡大を続ける中、労働市場には下方リスクが高まりつつあると認識し、景気悪化のリスク管理的な観点から利下げを決定しました。パウエル議長は、インフレについては全体として依然高い水準にあるものの、主な要因は関税政策による輸入品価格の高騰であり、この関税の影響は一時的であるとの見解を強調しました。FOMCは、雇用の安定化と物価の安定という二つの責務の間で、引き続きデータに依存しつつ、繊細な政策バランスを取っていく姿勢を示しています。

日本においては内需が緩やかな回復基調にあるものの、米国の関税政策による輸出の伸び悩みや円安による高止まりする輸入物価高騰を受け、回復の足取りは依然重い状況です。7-9月期GDPのマイナス成長を受け、政府は大規模な補正予算による景気の下支えを図っています。一方、日銀は賃上げと物価上昇の勢いを見極め、12月18,19日に開催される金融政策決定会合では追加利上げ（短期金利を0.75%への引き上げ観測）が有力視されており、財政と金融政策のバランスが注目されています。

※参照：日本経済新聞

ドル円相場が157円台まで円安進行する一方で、日経平均株価は52,000円を上回る史上最高値を更新しました。その後は50,000円を挟んだレンジ推移となっています。

※参照：日本取引所グループ

東証REIT指数は11月も堅調な推移となり、年初来高値となっていましたが、12月1日に植田日銀相殺が12月開催の金融政策決定会合で利上げ可能性について言及したことで反落となり、1,900台での推移となっています。

株式市場は引き続き史上最高値付近での取引となり、インフレや財政を睨みながらの金融政策の判断に注目が集まる局面となっています。FRBはインフレ懸念を注視しながら雇用の下支えをすべく利下げ、日銀では円安などによる物価上昇を抑制すべく利上げ見込みと日米で方向性が異なる状況となっています。そのような状況でも不動産市場は引き続き堅調で、J-REIT指数は日銀の利上げ観測で一時的に下落したものの、上昇基調を維持しており、投資利回り（キャップレート）は歴史的低水準にあります。堅調なインフレの継続により、不動産価格は引き続き安定した推移を示しています。

2. 各種指標の動向

賃料・インフレ

東京都区部インフレ率（CPI）の総合指数は前年同月比+2.90%上昇しています。一方、CPI内の賃料指数は前年同月比1.30%の上昇となっており、家賃が賃貸契約更新時に見直される遅行指標であることを考慮すると、CPI全体の上昇とともに賃料も今後より上昇するものと考えられます。

キャップレート（表面利回り）

キャップレートとは投資家が不動産に期待する利回り（収益性）です。不動産価格は賃料÷キャップレートで計算されるため、キャップレートの低下は不動産価格の上昇を、キャップレートの上昇は不動産価格の下落を意味します。

キャップレートは、長期国債利回りに代表されるリスクフリーレートと不動産リスク・プレミアムで構成されます。11月の長期国債の利回りは約0.148%上昇し、住宅系REITの配当利回りは0.050%下落したため、不動産リスク・プレミアムは前月比0.198%下落となりました。結果としてキャップレートは先月から引き続き8か月連続で下落し、不動産価格は上昇傾向にあります。

Pスコア・適正利回り

2025年4月にPスコアの刷新を行いました。

従来モデルのPスコアは、ワンルームや1K等の投資用および築年数の比較的新しい物件に重きを置いてモデルを作成しておりました。今回、学習データを大幅に増加させることにより、2LDKや3LDK等のファミリー向けや、築年数の古い物件にも対応が可能になりました。

刷新されたPスコアは、1.00〜5.00までの点数で表され、点数が高い方がリスクが低い、つまり将来価格下落リスクが小さく、賃料が安定的に入ってくる物件であることを示します。

利回りについてスコア１は下落しましたが、スコア５は上昇しております。先月までとは逆に物件によって二極化が進んでおります。

＞＞Pスコアの解説とシミュレーターはこちらから

＞＞過去の不動産市場レポートはこちらから

3. 注目物件

THE TOWERS DAIBA（ザ・タワーズ台場）

ー天空の「ティアラ」を戴く湾岸の象徴ー

今回は、港区台場エリア唯一の分譲マンション「THE TOWERS DAIBA」をご紹介させていただきます。THE TOWERS DAIBAの最大の特徴は、そのアイコニックな外観です。建物頂部にデザインされた「ティアラ（王冠）」状の意匠は、シンガポールやニューヨーク、バンクーバーといった世界の主要都市の景観からインスピレーションを得ているとも言われており、「都市とリゾートが交差する」というコンセプトを体現しています。レインボーブリッジ越しに見るこのツインタワーのシルエットは、東京のスカイラインの一部として定着しており、その視認性の高さ自体が資産価値を構成しています。

2025年12月現在、本物件の中古市場価格は極めて堅調に推移しています。最新のデータでは、高層階3LDK案件の売出価格のレンジは2億250万円～2億6,500万円となっており、築年数を経てもなお「2億円の壁」を超えて取引されるプレミアム・アセットとしての地位を確立しています。直近の成約事例（2025年2月～10月）を見ても、成約価格の中央値は1億3,900万円、坪単価の中央値は約633万円（㎡単価約191.5万円）を記録しており、お台場エリアにあって圧倒的な資産性を示しています。

※Geminiによるリサーチデータを元に概算値で構成

【土地（街）】アーバンリゾートにおけるQOL（Quality of Life：生活の質）への評価

「都市とリゾートが交差する」というコンセプトのもと設計された本物件は、ゆりかもめ「お台場海浜公園」駅徒歩2分、りんかい線「東京テレポート」駅徒歩5分という、都心へのアクセスとリゾートの非日常性を兼ね備えた稀有な立地にあります。

ただ、現状のお台場の再開発は後述のようにまだ具体的な総合プランニングが発表されておらず、通常の「再開発✕レジデンス」のロジックによる盛り上がりは見せていません。それは、お台場というエリアの持つ「生活利便性」「アーバンリゾート性」「プレミアム性」に起因していると言えます。

【生活利便性】

「お台場は生活利便性が低いのでは？」という懸念は、本物件には当てはまりません。特筆すべきは、敷地内（ウェスト1階）にスーパーマーケット「OK（オーケー）お台場店」が入居しており、雨に濡れずに生鮮食品から日用品まで揃う環境は、タワーマンション生活における最強のアメニティと言えます。さらに近隣には「マルエツお台場店」もあり、日常の買い物に不自由することはありません。

※出展：マンション1Fのお台場OKストア（オーケー株式会社ウェブサイトより）

また、近隣のお台場海浜公園は各種イベントによる盛り上がりはもちろん、その景観は日常生活における特別感も演出し、ファミリーから単身者まで年代を問わず人気を博しています。

※お台場海浜公園（渕ノ上撮影）

ファミリー層にとっての安心材料が、港区立小中一貫教育校お台場学園（港陽小学校・中学校）の存在です。

教育の質: 港区独自の小中一貫カリキュラムに加え、「褒めて伸ばすコーチング」などの教育方針が保護者から高く評価されています。

コミュニティ: お台場エリアのマンション住民の子供たちが多く通うため、家庭環境や価値観の近いコミュニティが形成されやすく、治安の面でも安心感があります。サッカーなどのスポーツ活動も盛んで、子供たちがのびのびと成長できる環境が整っています。

※お台場学園（渕ノ上撮影）

【建物】デザイン性と機能性の融合

本物件はそのデザイン性の高い外観と、高い機能性の両方を有しています。エントランスの車寄せは非日常感を演出するのみならず、利便性を提供しており、エントランスホールの天然石は昨今では実現が難しい特別感を醸成しています。

※車寄せとメインエントランス（渕ノ上撮影）

※大理石が配されたエントランスホール「ティアラホール」（渕ノ上撮影）

また、SOHO棟、クリニック棟を含む複合用途となっており、ビジネスニーズにも対応している、希少性の高いマンションと言えます。また地下フロア含め平置きの駐車場を多く擁し、高い利便性を誇ります。また、その駐車場棟の屋上には「プラネットガーデン」という空中庭園が配されています。

※駐車場棟の屋上に配された「プラネットガーデン」（渕ノ上撮影）

※プラネットガーデンの「パーティーハウス」と屋外スペース（渕ノ上撮影）

【管理】徹底したマネジメントプランに基づく合理的な運営

この稀有な物件の資産価値を支えるのが【管理】です。充実したコンシェルジュサービスや24時間警備体制はもちろん、4つあるゲストルーム、MTGに使用できる各種会議室、パーティハウス、そしてジム施設等が充実しており、それらが非常に廉価に使用が可能です。また、大規模修繕工事時における内廊下の絨毯のリニューアルから噴水の新設、そして長期修繕計画においては修繕積立金の未来の減額までマネジメントプランに含んでおり、その資産性を意識したプランニングが行われています。

※初回の大規模修繕工事においてリニューアルされた内廊下の絨毯（渕ノ上撮影）

【THE TOWERS DAIBA・物件概要】

所在地：東京都港区台場2-2
交通：ゆりかもめ「お台場海浜公園」駅徒歩2分、りんかい線「東京テレポート」駅徒歩5分
竣工年月： 2006年8月
総戸数： 525戸（イースト・ウエスト合計）
構造：地上33階建てツインタワー

※本物件にご興味をお持ちの方はもちろん、INVASEでは不動産購入の前段に必要な知識全般のご提供や、更にはご売却・賃貸等の物件マネジメントのご相談を無料カウンセリングサービスJourney（ジャーニー）にて承っております。是非お気軽にお問い合わせください。

4. 注目地域

今月の注目地域：お台場・青海地区（TOKYO BAY eSG）

ー観光地から「未来実装都市」への変貌ー

まず前提として、お台場の再開発は現在計画調整中とされている、という点を理解する必要があります。各種商業施設が撤退したのは、事業用借地権の終了に基づくものであり、延長が行われなかったのは東京都によるビックビジョンが存在するからであると言われています。

幾つか具体的に噂を耳にするものはあるのですが、その不確かさから、オフラインでのセミナーやJourneyにてお話する方針とさせていただき、ここでは不確かな情報の記載は避け、以下には発表されている事項を中心にご紹介させていただきます。

Tokyo Bay eSG Project

かつて観光地としての側面が強かったお台場・青海エリアは、2025年現在、テクノロジーとエンターテインメントが融合した「次世代都市」へ変貌を遂げる予定です。東京都が推進する「Tokyo Bay eSG Project」の中核エリアとして、2030年から2050年にかけてアジアのイノベーションセンターとなることが計画されています。

※出展：Tokyo Bay eSG Project ウェブサイトより

TOYOTA ARENA TOKYOの開業とESG投資

エリアの潮目を変えた決定的なイベントが、2025年10月に青海地区に開業した次世代アリーナ「TOYOTA ARENA TOKYO」です。 B.LEAGUE「アルバルク東京」のホームアリーナとしてだけでなく、音楽・エンタメの聖地として稼働を開始しました。

※出展：TOYOTA ARENA TOKYO ウェブサイトより

ODAIBAファウンテン（仮称）プロジェクト

現段階で本質的な再開発プロジェクトであるという認識はありませんが、キックオフ的な存在としてここでピックアップさせていただきます。

※出展：東京都港湾局ウェブサイトより

臨海副都心のプレゼンス向上と更なる発展に向け、一層の賑わいを創出するため、まちをあげた取組として、お台場海浜公園に新たなランドマークとなる噴水「ODAIBAファウンテン（仮称）」が整備されます。噴水の名称や、音楽とライトアップによる演出内容、まちのイベントとの連携等については現在検討されており、まずは2028年の完成に向け工事が進んでいます。

これらの開発は、お台場を「遊びに行く場所」のみならず、「働き、住まい、未来を体験する場所」へと再定義しています。なお、お台場・青海地区は「廃墟」と揶揄されることもありますが、向こう10年、15年後のこの都市機能の高度化は、①計画確定・発表段階、②計画完了段階の大きく分けて二段階で、エリア内の不動産価値に対し、長期的かつ強力な上昇圧力となるでしょう。そしてこのエリアの開発により、近隣の有明、晴海、豊洲、勝どき、月島のエリアの「街の広がり」が見られることとなり、より湾岸エリアの街力（まちぢから）が強まることが想定されます。

今後のお台場・青海エリアの役割が何か、現在散らばっているピースを集めて、確からしい仮説をつくり込むことは非常に面白い作業です。是非ご一緒にディスカッションをさせていただけましたら幸いです。

※当該エリアでのご購入を希望されている方が多くいらっしゃいます。物件のご売却をご検討されていらっしゃる方はこちらよりお気軽にお問い合わせください。
湾岸エリアを「再配線」する根本的変革

5. INVASE事業責任者・渕ノ上からのメッセージ

ー 2026年の市場展望：金融拡張と高額不動産市場への適応ー

2025年も終わりを迎え、不動産市場は「高価格・高金利」という新たな常態（ニューノーマル）への適応を完了しつつあります。

来る2026年、資産形成の勝敗を分けるのは、物件選びのセンス以上に、進化した「金融」と「税制」を使いこなすリテラシーです。今回は、11月号に続き、この点を深掘りします。

1. 「50年ローン」と「ペアローン」による時間のレバレッジ

都心の不動産価格、今回ご紹介させていただいている、THE TOWERS DAIBAのような物件が2億円を超える中、従来のアフォーダビリティ（取得能力）の概念は崩壊しました。

これに対応するため、金融機関は「時間」を商品化しています。

2025年の夏以降、各銀行が相次いで「50年ローン」の取り扱いを開始しました。35年超の借り入れに対し0.1%程度の金利上乗せはありますが、月々の返済額を圧縮し、インフレ下で現金をより長く手元に残す戦略は、経済合理性の高い選択肢です。これに「ペアローン」を組み合わせることで、世帯での借入能力を最大化し、都心一等地の資産を取得する。これが、2026年のスタンダードな戦い方となります。

2. 住宅ローン減税の「増強」

中古住宅への追い風そして、2026年の市場を占う上で見逃せないのが、住宅ローン減税に関する最新の政策動向です。報道によれば、政府・与党は2026年度税制改正において、中古住宅（既存住宅）の支援拡充を検討しています。具体的には、面積要件を内法40㎡以上とすることや、子育て世帯等が中古住宅を取得する際、減税額の算出に使う借入残高の上限を、新築同等のレンジまで引き上げる、等様々な変更が囁かれています。

これは極めて大きなインパクトです。これまで「ファミリータイプ優遇」「新築優遇」の色が濃かった税制が、良質な中古ストックの流通促進へと舵を切ることを意味します。この改正は新築物件のみならず、建物管理状態が良く資産性の高い中古マンションにとって、強力な追い風となります。

結論として、自己居住用物件（自己居住投資物件・渕ノ上造語）に関しては、「価格が高いから買えない」ではなく、「制度を使ってどう買うか」へ思考がシフトすることが想定されます。そして、その物件を投資用ローンを活用して購入する際、その担保評価が高まることが想定されるため、2026年が更なるゲームチェンジのタイミングになる確率は著しく高いと言えます。もちろんリスクの内容とその取り方については丁寧にディスカッションさせていただく必要はありますが、成長エリアの資産をマネジメントすることは、インフレ時代における資産防衛策となるのではないでしょうか。

※PR

この度、2025年12月16日より、拙書賃貸マネジメントの羅針盤: CoAMer理論が示す「不動産価値最大化の本質」 CoAMer Journeyの配信が開始となります。本書では、不動産を「土地・建物・管理」の3要素で分解し、「賃料」を基準に本質的価値を見抜く独自の分析手法『CoAMer（カマー）理論』を軸に、あなたの賃貸マネジメントを具体的な解決策へと導きます。

【お知らせ】

この度、拙書三部作全てがベストセラーを頂戴いたしました！
是非「賃貸マネジメントの羅針盤」と合わせてお目通しが叶いましたら幸いです。