今のご自宅を高値で売却し利益確定！売却後もそのまま住み続けられる方法とは【ダイレクトリースバック】

長引く金融緩和の影響で、湾岸エリアを中心とした東京都心部のマンション価格が高騰しています。この状況で自宅を売却して利益確定したい、またはより大きな間取りのマンションに住み替えたいマンションオーナーは多いのですが、通常の売却であれば次に住む家を探す必要があります。一方、自宅を売却した後も住み続けることができるセル・アンド・リースバック（以下「リースバック」）という売却方法がありますが、不動産会社や金融機関が買主となるため売却価格が保守的にならざるを得ず、利益確定よりも資金調達やリバースモーゲージの代替という目的で利用されています。

今回は従来のリースバックを改善した新しい仕組み「ダイレクト・リースバック」を通じた新しい住宅売却の方法について解説していきます。

*お時間のない方へ、今の価格を知っておきたい、住宅ローン返済がきつくなってきた、まとまった資金の入用ができそう、こういった方はぜひ一度無料相談をご利用ください。

ダイレクトリースバックとは？

ダイレクトリースバックとは、自宅を売却した後もそのまま住み続けることができる不動産売却方法です。買主との間で賃貸借契約を結び、家賃を支払うことで、家を売却した後もそのまま住み続けることができます。

ダイレクトリースバックと従来のリースバックの違い

ダイレクトリースバックと従来のリースバックの違いは以下です。

・買主の違い

ダイレクトリースバック：個人の不動産投資家

従来のリースバック：不動産会社

買い手の違いによって売却価格に大きな乖離がありました。その点をダイレクトリースバックを通じて売却することで従来よりも高値売却を実現し、まとまったお金を手にしつつ自宅に住み続けることができるようになりました。

売主と買主それぞれのメリット

ダイレクトリースバックを通じて行う不動産売買には売主も買主も双方にメリットがあります。

売主のメリット

売主のメリットはこちらです。

・通常のリースバックより高い価格で売却できる

・売却益が得られる

・住み続けられる

特に1つ目のメリットは従来のものと大きく異なります。買主を個人投資家にすることにより実現できるメリットになります。

買主のメリット

買主のメリットはこちらです。

・物件の仕様をよく知る売主が賃借人となるためトラブルのリスクが低い

※更に、INVASEのダイレクトリースバックは、リースバックノウハウが豊富な東急住宅リース株式会社（INVASE業務提携会社）がお手伝いをします。

・不動産投資ローンの借入で購入ができる

・将来空室時に居住用として売ることもできる

これまでいわゆるファミリータイプと呼ばれる40㎡以上の広さの投資物件については融資する金融機関を探すのが困難でした。INVASEで培った金融機関との関係を生かして、買手となる個人投資家の融資付けもサポートすることで上記メリットを実現します。

ダイレクトリースバックのデメリット

ダイレクトリースバックのデメリットを記載すると以下になります。

・居住用物件として売却するよりも価格が下がるケースがある

※ただし、昨今のオーナーチェンジ物件マーケットの盛り上がりから、居住用物件とオーナーチェンジ物件との価格差は小さくなっている傾向があります。

・売却後賃貸として借りるため家賃が発生する

これらのデメリットについて解説します。

居住用物件として売却するよりも価格が下がるケースがある

ダイレクトリースバックでは売主の方が自宅から転居せずに売却するため、いわゆる「オーナーチェンジ」という形で売却されることになります。オーナーチェンジ物件のマーケットは居住用物件のマーケットに比べ、ボリュームが小さい傾向があるため、どうしても居住用として空室になってから売るよりも価格が下がる傾向にあります。

しかしながら、そもそもリースバックで売却するよりも高値での売却は可能であり、またもし査定結果をみて居住用物件として売却されたい場合、そのままお手伝いすることが可能です。一度ダイレクトリースバックでの売却のご検討をされたとしても、2方向での売却が可能ですのでリスクも小さいのが実際です。

更に、長く続く金融緩和やマーケットの二極化の結果、好条件のオーナーチェンジ物件マーケットが盛り上がりを見せているため、居住用物件とオーナーチェンジ物件との価格差が小さくなっているケースも散見されています。

売却後賃貸として借りるため家賃が発生する

これまでも住宅ローン返済で毎月の支出は発生していたはずですが、改めて家賃の支払いは発生します。一方で住み替えを検討している方にとってはダブルローンの発生リスクを無くしてゆっくりと次の住まいを探すことができます。そうではない方も、まずは利益を確定し、まとまった資金を元に次の選択肢を探すことが可能です。