INVASEより不動産投資市場の最新マーケット動向をお届けします。
金利動向やREIT市場、インフレ動向を踏まえた不動産投資市場分析や、INVASEの注目物件・注目エリア、不動産のプロからのアドバイスもご紹介。
*お時間のない方へ、INVASEでは仲介物件の購入に関するご相談を承ります。その他にもローンに関するご相談や、いま不動産投資をすべきかどうか、どのような立地・条件が良いかなどご相談がございましたら無料カウンセリングサービス「Journey（ジャーニー）」をご利用ください。
1. 金融・不動産市況サマリー
※1：2020年基準消費者物価指数（東京都区部）総合
※2：2020年基準消費者物価指数（東京都区部）家賃
※3：「マンション賃料インデックス（アットホーム株式会社、株式会社三井住友トラスト基礎研究所）」を元にMFS作成（東京23区、シングルタイプ 18㎡以上30㎡未満、2009.Q1＝100）
※4：住宅特化型REITの時価総額上位3銘柄（アドバンス・レジデンス投資法人、日本アコモデーションファンド投資法人及びコンフォリア・レジデンシャル投資法人）の分配金利回り平均
※5：10年国債利回りとREIT利回りの差
トピック
当レポートでお馴染み・マンション賃料インデックス(※1)の最新版レポートを公開しました。今回は東京23区や大阪府のマンション賃料が史上最高値を更新しており、昨今のインフレトレンドが不動産賃貸マーケットにも影響し始めている様子が窺えます。
データ提供元となる三井住友トラスト基礎研究所は「入居者の入れ替わりのタイミングで賃料が上げられているケースが多い」と分析しています。一般的に住宅賃料は遅行指数の側面が強いですが、あらゆるモノの値上がりや東京都への転入超過の影響から、不動産においても強気の賃料設定を行う投資用マンションオーナーが増加していると推察されます。
>>区分マンション賃料・エリアレポート_賃料上昇トレンド継続！最高値更新はどのエリア？（2023.12版）
>>「東京圏の転入超過12.6万人 コロナ前の85%まで戻る」（日本経済新聞）
さて、各所で報じられている通りマンション価格は高騰の一途を辿っています。データ粒度は異なるものの、区分マンションの価格(※2)とマンション賃料インデックスを重ねたグラフが以下です。
2010年以降アベノミクスや金融緩和の影響からマンション価格は大きく上昇してきましたが、賃料上昇は極めて限定的でした。不動産価格は年間賃料を利回り（キャップレート）で割ることで求められることから、価格・賃料の格差拡大が区分マンションの表面利回りの低下圧力となってきました。
実際、INVASEにて独自収集した2024年1月時点の投資用中古マンションのデータ上は、築20年以内なら表面利回りが3%台後半〜4%台前半と非常に低利回りとなっています。
金融商品の考え方からすればリスク・リターンは対称的であるため、利回りの低さはリターンの低さと言えます。しかし上記解説のようにインフレや東京都への人口流入で賃料上昇モメンタムが強まりつつある中、購入時点では低利回りでも、今後は賃料上昇による収益性改善を見込むこともできるでしょう。
昨今は物件価格高騰による収益性の低さが物件取得の悩みのタネとなっている投資家も多いとみられますが、今後は将来的な賃料引き上げを考慮に入れつつ、それを実現できるエリア選定や仕様の吟味が投資の成否を左右するでしょう。
※1：アットホーム株式会社、株式会社三井住友トラスト基礎研究所の共同開発による賃貸マンションのインデックス指標
※2：不動産価格指数
2. 各種指標の動向
賃料・インフレ
東京都区部インフレ率（CPI）は直近やや低下も、引き続き2%前後の高い伸び率を記録しています。賃料はマンションが高値圏で推移する中、より幅広い物件タイプが含まれる賃料CPIはわずかな上昇幅に留まっています。
キャップレート（表面利回り）
キャップレートとは投資家が不動産に期待する利回り（収益性）です。賃料が変わらない場合、キャップレートの低下は不動産価格の上昇を、キャップレートの上昇は不動産価格の下落を意味します。
今月は金利が上昇しましたが、株式市場では住宅系REITが下げ止まったことで利回りがやや低下しました。結果として、不動産リスクプレミアムは低下しました。
Pスコア・適正利回り
PスコアとはINVASEがAIを駆使して独自開発した、区分マンションの「賃料の安定性」を評価する指標です。Pスコアは0.00〜5.00の間で示され、Pスコアが高いほど賃貸需要や賃料の安定性が高いことを意味します。不動産市場の動向を踏まえ毎月アップデートされるPスコアシミュレーターが指し示す、Pスコアに対応した適正利回りをグラフ化したものが以下です。
1月は特段大きな動きはなく、現物不動産の利回りは安定的に推移しています。
3. 最新の注目物件
コンシェリア KAWASAKI THE PREMIUM ー ゲートシティ「川崎」駅至近のプレミアム物件 ー
東京駅を軸にした都心エリアはもちろん、横浜エリアへの交通利便性を確保しつつ、更には羽田空港アクセスも抜群なゲートタウン「川崎駅」の駅至近に位置する「コンシェリア KAWASAKI THE PREMIUM」は、川崎駅西口の「ラゾーナ川崎プラザ」、「ミューザ川崎」エリアに位置する新築物件です。
コンシェリアシリーズとして、エントランスをはじめとした共用部分の仕様はもちろん、専有部分も分譲マンションのグレードが担保されています。
専有部分の安定した設備仕様は近隣の他物件のお部屋との差別化が図られており、安定家賃とその稼働を狙うことができます。
【設備仕様】
幅広フローリング、ピクチャーレール、アクセントクロス、姿見ミラー、プロ ジェクター付LEDシーリングライト(TVチューナー付属)、ステンレス製2口ガスコンロ、24時間換気機能付浴室換気暖房乾燥機、人口大理石のカウンター、一体型洗面ボウル、シャワートイレ、24時間常時接続インターネット システム、Wi-Fi、IP電話、4K対応のTV視聴環境
※デベロッパー情報サイトはこちら
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4. 注目地域
今月の注目地域：川崎駅エリア ー 京浜工業地帯＆ゲートシティエリア ー
川崎市〜横浜間のエリアは、京浜工業地帯のコアとして多くの企業が拠点を有します。いわゆる大規模工場、海沿いのコンビナート等を擁するのみならず、それらと連携を取る事業所が多く配置され、安定的な賃貸・売買需要を生んでいるエリアです。
また、川崎〜横浜近隣の事業所への通勤利便性はもちろん、更には東京エリア、横浜エリアへのアクセスからも、居住地としての安定稼働、そして、尻手〜矢向さらに武蔵小杉エリアに続く街々には、各種工場跡地の大規模マンションも多くあり、価格も安定的に上昇しています。
更に、多くの方に馴染みのある川崎駅の西口エリアは、川崎駅西口再開発事業の一環として、2003年12月に竣工したオフィスビル（セントラルタワー）と文化・商業施設（シンフォニーホール）で構成される 「MUZA（ミューザ）」や、2006年にオープンし、街のコアとなっているJR川崎駅直結のファッション、グルメ、シネコン、ジムなどの専門店で構成された大型商業施設「ラゾーナ川崎プラザ」を軸に再開発が展開されており、更に研究開発・業務核である「キャノン川崎事業所」等も、安定した「コアエリア」としての存在感を増幅させています。
※出典：【改定版】川崎駅周辺地区のまちづくり（令和5年3月更新）
https://www.city.kawasaki.jp/500/page/0000076043.html
川崎エリアは足元での賃貸需要と、ゲートシティとしての賃貸需要の両方を満たすことができる安定稼働エリアであり、今後の街の成熟も期待ができます。
エリア内での賃貸需要・エリア外への賃貸需要の両方を狙え、更に開発余地を残す、「川崎」という街は今後の発展性含め引き続き注目が必要です。
※川崎エリアを狙ってご購入を希望されている方が多くいらっしゃいます。物件のご売却をご検討されていらっしゃる方はこちらよりお気軽にお問い合わせください。
5. INVASE事業責任者・渕ノ上からのメッセージ
ー「賃料仮説設定」の基礎データ ー
「コンドミニアム・アセットマネジメント」の考え方では、不動産の構成要素を「土地（街）」「建物」「管理」の3要素に分けた上で、賃料をベンチマークにして、物件の資産価値の分析を行います。そして、その賃料が上がるロジックは、以下の3つに大別できますが、いずれにおいても基礎となる事項は「そのエリアを選ぶ方のご収入」となるのが実際です。
【賃料が上がるロジック】
１・インフレキャッチアップロジック
賃料がインフレにキャッチアップすることで賃料が上がるロジックです。
２・新築物件キャッチアップロジック
需給のバランスが取れているエリアで、近隣新築物件の販売により中古物件の価格も上がり、その結果さらなる新築物件が高額で販売されるというサイクルによる物件価格・賃料価格が上がるロジックです。
３・「借りた方が得（購入するよりも）」ロジック
物件価格が上がってきているエリアでは、購入を控えて賃貸に流れやすくなるため、賃料が上がっていくロジックです。
尚、このロジックにおいて賃料が上がった後は「購入する方が得」という状況になるため、物件価格上昇インパクトは非常に強くなります。
これら賃料動向の仮説を考える上で非常に重要な基本的事項が、そもそも「そのエリア（土地・街）に居住する方の収入」となることは間違いがないため、どのような方がそのエリアにお住いになるか、そしてその方の賃金の動向が重要となります。
今後の賃金動向については様々な情報が飛び交っていますが、CPI（消費者物価指数）の上昇、春季労使交渉結果等、様々なデータを軸に分析を行い、2024年春からの上昇率の仮説を設定し、丁寧にモニタリングしていくことが重要です。
ターゲットとしている賃借人の「お財布事情」に関する仮説を立て、家賃設定・交渉等の戦略を練って行きましょう。
＞＞不動産のプロ・渕ノ上 弘和のプロフィールはこちらから：note
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また、不動産投資ローンの借り換えによる収支改善のご提案も行っております。不動産投資ローンの借り換えを個人で行うことはハードルが高いですが、INVASEであれば【特別金利1.55%〜】からご提案が可能です。
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