区分マンション賃料・エリアレポート_賃料上昇トレンド継続！最高値更新はどのエリア？（2023.12版）

不動産を購入して貸し出し、賃料を得る不動産投資。近年は老後の年金対策や不動産投資ローンに付随する保険「団信」の効果などから、株式投資や投資信託などと並ぶ資産形成手段の１つとして注目されています。

不動産投資の成功のためには、「賃料を安定して確保できるか」が重要です。不動産価格は賃料を利回りで割り算する「収益還元法」で求めることが一般的であり、賃料の上下は資産価値に直結するためです。

今回は区分マンションにフォーカスした賃料指標、「マンション賃料インデックス」最新版の解説第4弾をお伝えします。全国主要都市の他、区分マンション投資の主戦場である東京23区、そして横浜市・川崎市の各エリアを比較しました。

＞＞前回レポート：

区分マンション賃料・エリアレポート2023.9版

１．マンション賃料インデックスについて　　　　

マンション賃料インデックスとはアットホーム株式会社・三井住友トラスト基礎研究所（以下、SMTRI）が共同開発した、賃貸マンションの成約事例に基づく賃料指標です。統計的手法を駆使して不動産の個別性の影響を軽減しつつ、アットホームが蓄積しているマンション成約事例が指数化されています。

2009年の第1四半期(1〜3月)を100とした指数で表されており、マンション賃料の動向を時系列でチェックするのに向いています。指数はエリアごとに

・シングルタイプ（18㎡以上30㎡未満）

・コンパクトタイプ（30㎡以上60㎡未満）

・ファミリータイプ（60㎡以上100㎡未満）

の３つと、これらをまとめた総合指数があります。

本レポートでは2023年12月21日に公表された2023年第3四半期版を用いてお伝えします。

※各指標やエリアの定義などの詳細については本レポート最下部に記載しています。

２．全国主要都市

総合指数：東京・大阪が史上最高値を更新

全国的な賃料上昇トレンドが継続する中、直近値は札幌を除く全エリアでプラスとなりました。「東京23区」「大阪市」「大阪広域」の3エリアは過去最高値を更新しており、日本を代表する2大都市の賃料上昇トレンドは健在です。

全国的な賃料上昇について、SMTRIは「分譲マンションの発売価格高騰に伴う買い控えにより、賃貸マンションでの居住継続を選択するケースが増加し、需給が逼迫している」と解説しています。また、「入居者の入れ替わりのタイミングで賃料が上げられているケースが多いため、転居希望者は転居しにくい状況」とも分析しており、不動産オーナーは入退去時に強気の賃料設定を行っていることが推察されます。

全国のエリア比較では、今回も総合指数の全国トップは大阪市の127.8ptで20四半期連続の首位キープとなります。SMTRIは「飲食・宿泊サービス業の雇用回復や万博開催」を要因と挙げており、旺盛な賃貸需要がデータとして表れているといえるでしょう。

ただし、大阪市の中でも物件タイプによって差が出ており、SMTRIは「供給量の少ないファミリータイプは需要逼迫で賃料上昇が顕著な一方、物件供給が多かったシングルタイプは賃料が横ばい推移になっている」と解説しています。

以下、2位札幌市、3位仙台市、4位京都市、6位福岡市といずれも15%〜20%程度の賃料上昇が見られ、地方の主要都市は引き続き健闘しています。また、首都圏では引き続き東京23区・都下での賃料格差は拡大しているようです。

今回も名古屋市が15四半期連続の最下位となりましたが、指数はプラス圏に浮上しました。

物件タイプ別

全国主要都市の上昇率を物件タイプ別にグラフ化したものが下図です。

総合全国トップ3の大阪市・札幌市・仙台市に見られるように、総じて「ファミリー > コンパクト > シングル」の順で賃料上昇率が高いという傾向は変わっていません。理由としては住宅ローン減税の恩恵や金融緩和、さらにはコロナ禍を経て「もう一部屋」「もうひとまわり」大きな居住環境を求める層が増加した（2023年3月版レポート）ことから、不動産価格の高騰はより面積の広い物件が牽引役となってきたことが考えられます。

総合指数の低調さが際立つ名古屋市はファミリータイプが-13.3%と前四半期から悪化した一方、シングルタイプが約1.2ポイント、コンパクトタイプが約1.9ポイント上昇し、総合指数の下支えとなりました。

（名古屋の賃料低迷要因は前々回レポートで当社INVASE事業責任者・渕ノ上による解説を掲載しています。）

３．東京23区・エリア別

次に、区分マンション投資の主戦場である東京23区を取り上げます。

総合指数

総合指数では前回首位の「三田・芝公園」を「日本橋・人形町」が逆転して1位となりました。今四半期は全体的に順位の変動が激しく、前回16位であった「月島・勝どき」が9ポイント以上上昇して3位へ躍進しました。

前期比で減少しているエリアも複数ありますが、引き続き上昇トレンドは継続しています。

シングルタイプ

シングルタイプでは「日本橋・人形町」が引き続き首位をキープしました。「月島・勝どき」が前回の13位から上昇幅を伴って大幅に順位を上げました。シングルタイプを含めたHARUMI FRAGの賃貸募集の開始による街開きや、湾岸エリアの物件価格上昇の影響が表れているものと推察されます。

また、「青山・原宿」が8.3ポイント上昇して初めてプラス圏に浮上しました。用地仕入れの難しい土地柄から新築物件の供給が少なく、老朽化や賃貸ニーズの変化により賃料下落が顕著なエリアでしたが、変化が起こり始めている可能性があります。

コンパクトタイプ

コンパクトタイプ（30㎡〜60㎡）は投資目的だけでなく住宅ローンを利用した実需目的の売買も視野に入る面積帯となります。コンパクトタイプも前回10位だった「月島・勝どき」が7ポイント上昇し大幅に順位を上げました。

1位「三田・芝公園」3位「日本橋・人形町」は順位の変動はなく、前期比で上昇は一服しているように見受けられます。引き続き中央区・港区・千代田区といった都心部の需要の高さが伺えます。なお、前期2位だった「神保町・秋葉原」は5ポイント以上下落し、順位は8位に転落しました。

ファミリータイプ

ファミリータイプでは上昇率40%を超えるエリアが増加しました。上位勢と下位勢では前期比での上昇率に大きな開きが出ています。

今回首位に浮上した「広尾・麻布」は上昇率が80%に迫りました。麻布台ヒルズの竣工により同エリアの賃貸マーケットが活況になっているものと考えられます。

また、8位以下のエリアを見ると半数のエリアが前四半期比で下落しており、上位陣と下位陣の格差が大幅に拡大しました。

最下位の「中目黒・自由が丘」は唯一マイナス圏に転落しました。

※データの一部がない四谷・麹町、日本橋・人形町、曙橋・若松河田、渋谷・恵比寿、銀座・新富町、神保町・秋葉原の6エリアは割愛

タイプ別

最後に、以下が東京23区各エリアの直近値を改めて切り出したグラフです。

「ファミリー > コンパクト > シングル」の傾向は全国データ同様ですが、東京23区はファミリータイプが他2タイプを大幅にアウトパフォームしている傾向が見受けられます。

「中目黒・自由が丘」のファミリータイプが唯一、わずかにマイナス値となりました。

※ファミリータイプで記載の無かったエリアも含む

３．横浜市&川崎市・エリア別

次に横浜市・川崎市を取り上げます。