INVASEより不動産投資市場の最新マーケット動向をお届けします。
東京都心部を中心に、物価動向といったマクロデータや金融市場の動向を踏まえた不動産市場分析や、INVASEの注目物件・注目エリア、不動産のプロからのアドバイスもご紹介。
*お時間のない方へ、INVASEであれば仲介物件の購入に関するご相談もいただけます。その他ローンに関するご相談や、いま不動産投資をすべきかどうか、どのような立地・条件が良いかなどご相談がございましたら無料カウンセリングサービス「Journey（ジャーニー）」をご利用ください。
1. 金融・不動産市況サマリー
※1：2020年基準消費者物価指数（東京都区部）総合
※2：2020年基準消費者物価指数（東京都区部）家賃
※3：「マンション賃料インデックス（アットホーム株式会社、株式会社三井住友トラスト基礎研究所）」を元にMFS作成（東京23区、シングルタイプ 18㎡以上30㎡未満、2009.Q1＝100）
※4：住宅特化型REITの時価総額上位3銘柄（アドバンス・レジデンス投資法人、日本アコモデーションファンド投資法人及びコンフォリア・レジデンシャル投資法人）の分配金利回り平均
※5：10年国債利回りとREIT利回りの差
トピック
4月は米国による関税政策によって大きくマーケットが揺れ動きました。トランプ大統領によって相互関税が発表され、マーケットは大きくリスクオフの展開となりました。その後、中国に対する相互関税の上乗せと発動が発表されると、さらにマーケットに動揺が見られたことを受けて、中国を除く国々の上乗せ部分の適用を一時停止、90日間の交渉期間を設けられました。中国についても5月に入って関税引き下げで合意したと発表され、貿易戦争がエスカレートする懸念は和らいでいます。
関税政策以外では、トランプ大統領によるパウエルFRB議長の解任示唆がFRBの独立性への懸念と捉えられました。こちらも解任するつもりはないと前言を撤回され、マーケットの懸念は払拭されつつあります。
米経済指標では一部センチメント指数で悪化が見られるものの、非農業部門雇用者数が予想を上回るなど崩れるには至っていません。トランプ大統領による不安定な政策運営や底堅い経済指標を受けて、日米金融当局はともに経済の不確実性や物価の先行きに慎重な姿勢を示しており、金融政策は据え置かれています。
4月のリスクオフでドル円相場は140円、日経平均株価は31,000円を割れる水準まで下落しましたが、ともに行って来いの展開となっています。
※参照：日本経済新聞
東証REIT指数は株価と同様に大きく下落しましたが、株価以上に反発して下落前を上回る水準での推移となっています。
※参照：日本取引所グループ
5月になり、マーケットはだいぶ落ち着いた状況となっています。引き続き経済見通しを巡る不確実性や物価動向などについて注意は必要ですが、目先は引き続き緩やかなインフレが継続するINVASEの見方に変更はありません。不動産価格については、REITについては大きな変化はなく、不動産キャップレートも落ち着いているため安定した推移になると考えていますが、引き続き突発的なイベントがきっかけとなり、中長期的な方向性に変化が出るリスクには警戒が必要です。
2. 各種指標の動向
賃料・インフレ
東京都区部インフレ率（CPI）の総合指数は前年同月比+3.70%上昇しています。一方、CPI内の賃料指数は前年同月比1.30%の上昇となっており、家賃が賃貸契約更新時に見直される遅行指標であることを考慮すると、CPI全体の上昇とともに賃料も今後より上昇するものと考えられます。
キャップレート（表面利回り）
キャップレートとは投資家が不動産に期待する利回り（収益性）です。不動産価格は賃料÷キャップレートで計算されるため、キャップレートの低下は不動産価格の上昇を、キャップレートの上昇は不動産価格の下落を意味します。
キャップレートは、長期国債利回りに代表されるリスクフリーレートと不動産リスク・プレミアムで構成されます。4月の長期国債の利回りは約0.167%下落し、住宅系REITの配当利回りは0.193%下落したため、不動産リスク・プレミアムは前月比0.026%下落と横ばいになります。結果としてキャップレートはほぼ変わらず、不動産価格はあまり変動がありませんでした。
Pスコア・適正利回り
4月にPスコアの刷新を行いました。
従来モデルのPスコアは、ワンルームや1K等の投資用および築年数の比較的新しい物件に重きを置いてモデルを作成しておりました。今回、学習データを大幅に増加させることにより、2LDKや3LDK等のファミリー向けや、築年数の古い物件にも対応が可能になりました。
刷新されたPスコアは、1.00〜5.00までの点数で表され、点数が高い方がリスクが低い、つまり将来価格下落リスクが小さく、賃料が安定的に入ってくる物件であることを示します。
先月と比べて、利回りについてスコア１は上昇しましたが、スコア５は下落しており、物件によって二極化が進んでいる傾向が見て取れました。
3. 注目物件
「フォセット月島」
ー月島エリアの小規模物件の面白さー
今回ご紹介させていただく「フォセット月島」は、東京メトロ有楽町線および都営大江戸線の「月島」駅から徒歩わずか1分という、交通利便性の極めて高いロケーションに位置します。2010年3月に竣工した鉄筋コンクリート（RC）造、総戸数18戸のマンションで、地上10階地下1階建ての月島エリアに多く存するタイプの人気小規模マンションです。
コンクリート打ち放しの外壁の洗練された外観デザインで、専有面積は主に41.29平方メートルのワンルーム・１LDKタイプが中心に配置されており、主にシングルやDINKS（共働きで子供のいない夫婦）をターゲットとして設計されています。
フォセット月島の最大の魅力は「月島」駅徒歩1分という、圧倒的な駅至近の利便性です。これは日々の通勤・通学の負担を大幅に軽減し、多忙な都市生活を送る方々にとって、大きな訴求力となります。これは、賃貸需要の安定性のみならず、長期的な資産価値維持においても極めて重要な要素と言えます。
資産価値を測る上で参考となるAI（Gemini）による予測価格・賃料を見てみると、例えば9階の41.29平方メートルの住戸で月額賃料16.9万円～19.0万円、6階の45.49平方メートルの住戸で予測価格4,382万円～5,479万円といった数値が示されています 。
しかし、フォセット月島のように総戸数が少なく、かつ特徴的なデザインを持つ物件の場合、AIによる画一的な評価が必ずしもその固有の価値を完全に反映するとは限りません。
特に、駅徒歩1分という絶対的な立地条件や、特定の層に強く訴求するデザイン性は、AIの評価モデルが捉えきれないプレミアム価値を生む可能性があり、個別案件として評価が必要になります。是非ご一緒に分析を進められましたら幸いです。
【フォセット月島・物件概要】
所在地 東京都 中央区 月島１丁目
交通 東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩1分、都営大江戸線 「月島」駅 徒歩1分
築年月 2010年3月
総戸数 18戸
構造 RC（鉄筋コンクリート）造 地上10階 地下1階
主な特徴：コンクリート打ち放しデザイン、シングル・DINKS向け、駅至近、オール電化
※フォセット月島5,380万円（SUUMO掲載）
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_chuo/nc_77123215/
※本物件にご興味をお持ちの方はもちろん、INVASEでは不動産購入の前段に必要な知識全般のご提供や、更にはご売却・賃貸等の物件マネジメントのご相談を無料カウンセリングサービスJourney（ジャーニー）にて承っております。是非お気軽にお問い合わせください。
4. 注目地域
今月の注目地域：月島前エリア
ー 「月島エリアの変貌と躍進する魅力」 ー
月島という言葉から「もんじゃ焼き」とその「もんじゃストリート」を思い浮かべる方も多いかと存じます。確かに、月島もんじゃストリートに代表されるような、昔ながらの「下町」の風情を色濃く残すエリアです 。しかし、その一方で、近年は大規模な再開発プロジェクトが進行し、近代的なタワーマンションが次々と姿を現すなど、新旧の要素がダイナミックに融合する街へと変貌を遂げています。この歴史と現代性の調和こそが、月島ならではのユニークな都市構造を形成し、多様な人々を惹きつける源泉となっています。他の下町エリアと比較し早い段階から再開発が行われ、成功体験が広く存在することから、新しい住民や価値観を受け入れやすい柔軟性も、月島の特筆すべき点と言えるでしょう 。
交通利便性においても、月島は都心アクセスの中核を担うポテンシャルを有しています。東京メトロ有楽町線と都営大江戸線が乗り入れる「月島」駅からは、銀座、六本木、新宿といった主要なビジネス・商業拠点へダイレクトにアクセス可能であり 、この利便性が住宅需要を強力に牽引しています。
月島の変貌を象徴するのが、新たに誕生しつつあるタワーマンションです。以下の二つのプロジェクトは注目に値します。
【グランドシティタワー月島】
※参照 東京都都市整備局webサイトより
月島三丁目北地区再開発の中核を成す「グランドシティタワー月島」は、住友不動産が手掛ける地上58階建て、高さ約199メートル、総戸数1,285戸という圧倒的なスケールを誇るタワーレジデンスです 。その規模感は、これまでの月島エリアのマンションとは一線を画し、まさにエリアの新たなシンボルとなる存在と言えます 。完成は2026年4月、入居開始は2027年1月が予定されています。 （一部情報では2026年12月下旬入居開始 ）
立地は「月島」駅から徒歩約5分、住戸プランは1LDKから3LDK（専有面積38～91平方メートル）で構成され 、一次エネルギー消費量を20%以上削減するZEH-M Oriented認定を取得している点が特筆されます。共用施設には、スカイラウンジ、ゲストルーム、パーティールーム、テレワークラウンジなどが計画され、24時間有人管理体制となる予定です。
真のランドマークとは、単に物理的な大きさや価格の高さだけでなく、住む人々の満足度、地域社会への貢献、そして時代を超えて愛されるデザインや思想によって形成されるものです。グランドシティタワー月島が、その圧倒的な存在感に見合うだけの内実を備え、長期的に月島の象徴として評価され続けるかどうかは、今後の市場の審判と居住者の声に委ねられるでしょう。
【セントラルガーデン月島】
※参照 東京都都市整備局webサイトより
もう一つの注目プロジェクトが「セントラルガーデン月島」です。こちらは地上48階建て（一部情報源による ）、総戸数744戸のタワーマンションで 、「月島」駅から徒歩4分という好立地に誕生します 。
この物件の大きな特徴は、1Rから4LDK（専有面積30.23～126.45平方メートル）という非常に幅広い住戸プランを用意している点です 。これにより、単身者からカップル、ファミリー層まで、多様なライフスタイルや家族構成に対応可能となっています。
販売開始は2025年10月上旬、引き渡しは2029年3月上旬が予定されており 、長期的な視点での住宅取得を考える層にとっての選択肢となります。その立地、規模、そして月島エリアの継続的な成長性から、将来的な資産価値にも大きな期待が寄せられています 。共用施設については、詳細情報は今後の発表を待つ必要がありますが、公開されているイメージCGからはガーデンラウンジやスカイパーティーラウンジといった魅力的な空間が計画されていることがうかがえ 、その規模から充実したアメニティが期待されます 。
セントラルガーデン月島の開発スケジュールは、グランドシティタワー月島と比較してやや後発となります。この時間差は、開発戦略上の興味深い視点を提供します。2029年という完成時期は、購入者にとっては数年先のライフプランや市場動向を見据えた判断が求められることを意味します。
これは、現在の市場の熱狂が一段落した後の、より落ち着いた環境での供給となる可能性もあれば、金利や経済情勢の変動リスクをより長期間負うことにもなり得ます。開発者側にとっては、先行する大規模プロジェクトの市場からのフィードバックを分析し、自らのプロジェクトに反映させる機会とも言えます。
いずれにせよ、セントラルガーデン月島は、購入者にとってその多様な住戸プランが将来の幅広い需要層を的確に捉えることができるかが、成功の鍵となるでしょう。
※当該エリアでのご購入を希望されている方が多くいらっしゃいます。物件のご売却をご検討されていらっしゃる方はこちらよりお気軽にお問い合わせください。
5. INVASE事業責任者・渕ノ上からのメッセージ
ー AIの活用：データ分析と戦略立案の新次元 ー
不動産業界は現在、AIテクノロジーによる大きな変革期を迎えています。従来、経験と勘に頼っていた不動産分析の世界に、AIが客観性と効率性をもたらし始めていると言えます。
特に注目すべきは、①データのピックアップ・分析と②不動産戦略の仮説立案の二つの領域です。
AIは人間では処理しきれない膨大な取引データ、地理情報、経済指標などを統合的に分析する能力に優れています。過去の取引価格推移、類似物件の成約事例、人口動態、交通インフラ計画、金利動向、税制改正といった多種多様なデータを組み合わせることで、従来よりも精度の高い価格予測や市場トレンドの早期発見が可能となります。
ただ、私としては、AIの論理的処理能力を活かした投資機会や事業戦略に関する仮説提案に特に期待しています。AIは客観的データと学習パターンに基づき、ロジカルな仮説立案、提案を行うことができ、一般的な戦略等を提示することができます。これにより、お客様は専門家に相談する前段階でご自身で条件整理等ができ、ご相談に対応するアドバイザーとしては、より創造的で戦略的なコンサルティング・カウンセリングにリソースを確保できるようになります。
【カウンセリングサービス「Journey」における5Dロジック】
私たちが提唱する、ヒアリング・ティーチング・コーチングを行う無料カウンセリングサービス「Journey（ジャーニー）」は、5DロジックによりAIとの親和性を高めています。
このアプローチでは、まず顧客の真の目的設定（Define）を最初に行い、その後に発見（Discover）、設計（Design）、開発（Develop）、展開（Deploy）のプロセスを進めます。
特に「Define」のステップでは、顧客が本当に求めているものは何か、その目的達成のために必要な条件は何かを明確にします。このプロセスを通じて、単なる表面的なニーズではなく、顧客の根本的な目的に基づいた不動産戦略を構築することができます。AIはこの枠組みの中で、データ分析と仮説立案のツールとして活用されることで、より顧客価値の高いソリューションを提供できるようになります。
不動産業界の未来は、AIが提供するデータドリブンな洞察と人間の専門家が持つ経験知や創造性の融合で飛躍的に伸びます。AIの進化に伴い、不動産専門家には戦略的思考力や複雑な問題解決能力、そしてAIでは代替できない人間的スキルがより一層求められるようになるでしょう。
「AIリテラシー」を身につけ、AIツールを使いこなしながら、その提案を批判的に吟味できる専門家が、これからの不動産ビジネスにおける成功の鍵となります。私たちは、そのような未来を見据えながら、不動産業界の発展に貢献していきたいと考えています。
＞＞不動産ナビゲーター・渕ノ上 弘和のプロフィールはこちらから
＞＞不動産投資の基本から応用までを解説。Youtube「不動産ナビゲーターチャンネル」はこちらから
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