不動産投資を始める際に重要な要素の一つが「アパートローンの金利」です。

アパートローンとは、投資用アパートやマンションなど賃貸物件の購入・建築資金を借り入れるためのローンで、住宅ローンと異なり自分が住むことを前提としていません。


収益性や投資計画が審査対象となるため、金利は住宅ローンよりやや高めに設定されるのが一般的です。

2025年は日本銀行による政策金利の引き上げが続き、ローン金利にも大きな影響を与えています。

本記事では、最新の金利相場から金融機関の選び方、審査対策まで詳しく解説します。


INVASE事業責任者・渕ノ上（ふちのうえ）

コンドミニアム・アセットマネジメント株式会社　取締役CSO

株式会社FFP　代表取締役

立教大学法学部法学科卒業。在学中より法律系予備校に通い法律を学ぶ。大学卒業後コンサルタントとしてECサイト運営会社を起業すると同時に不動産コンサルタントとしても業務を開始、不動産関連法律資格の講師として活動。

【保有資格】

不動産コンサルティングマスター / 宅地建物取引士 / マンション管理士 / 管理業務主任者 / AFP / ２級ファイナンシャルプランニング技能士 / マンション維持修繕技術者 / マンション建替士

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アパートローンの金利相場【2025年最新】

2025年のアパートローン市場は、日本銀行による政策金利引き上げの影響を受け、緩やかながらも確実な上昇基調にあります。

弊社INVASEが提携する金融機関の実際の成約データのうち、一棟アパート・一棟マンションの融資に限定して集計した結果、その変化が明確に確認できます。

まず、2012年から2025年までの長期的な推移を見てみましょう。
下のグラフは、毎年の実行金利の中央値を、一棟物件と区分マンションに分けて示したものです。

※2012年1月～2025年8月時点。30,378件のデータから平均値を算出。店頭表示金利ではなく、実際に契約が成立した際の金利水準を集計。サンプル構成により年ごとの変動あり。


2012年時点では約2.3％と比較的低水準でしたが、2014〜2015年には景気動向や金融機関の貸出姿勢を背景に3％前後まで上昇しました。

その後は2016年を境に低下傾向に転じ、2019〜2021年にかけては2.4〜2.6％程度で安定。

一方、2022年以降は再び上昇の兆しを見せ、2025年の年初来中央値は2.6％台まで戻っています

なお、一棟は金利水準が相対的に高くなりやすい一方で、運営裁量やスケールメリットなど“選ばれる理由”もあります。物件タイプの判断材料は次の参考動画に簡潔にまとめています。

参考：【不動産投資】一棟アパートのメリット・デメリット


次に、足元の動きを詳しく見てみましょう。

下のグラフは、2025年の月ごとの実行金利の中央値です。


※2012年1月～2025年7月時点。508件のデータから平均値を算出。案件の属性や金融機関の方針によって月ごとの変動あり。目安としてご覧ください。


2025年の月別推移では、年初から4月までは2.5％前後と比較的落ち着いた水準で推移していましたが、5月に入ると一時的に3.0％まで上昇。

その後も6月は2.8％、7月は2.9％と、やや高めの水準が続いています。こうした動きの背景には、日銀による段階的な政策金利引き上げや、金融機関の貸出リスク管理の強化が挙げられます。

特に一棟物件は融資額が大きく、金融機関にとってのリスクウエイトも高いため、金利の変動幅が顕著に表れやすい傾向があります。

今後も経済状況や政策判断によって、金利はさらに変動する可能性があります。

不動産投資を検討する際は、店頭表示の数字だけでなく、このような実際の成約ベースのデータをもとに相場感を把握し、適切なタイミングと条件で融資戦略を立てることが重要です。


不動産投資を検討中の方は、まず自身の借入可能額を把握することが重要です。借入可能額シミュレーションで、わずか1分であなたの借入可能な目安額を確認できます。

アパートローンの金利タイプとその特徴

変動金利の特徴

変動金利は市場金利の変動に連動して金利が変わるローンタイプです。

一般的に固定金利よりも低い金利が設定されますが、金利上昇リスクがあります。現在の政策金利引き上げ局面では、今後の金利上昇に注意が必要です。

また、アパートローンでは賃貸収入があるため、金利上昇による返済負担増の影響を慎重に検討する必要があります。

短期間での投資回収を目指す方や、金利動向を頻繁にチェックできる方に適しています。

固定金利の特徴

固定金利は借入時の金利が返済期間中変わらないローンタイプです。

固定金利ではすでに影響が出ている商品があり、日銀の政策変更による影響を受けやすい傾向にあります。

変動金利よりも高めの金利設定ですが、返済額が一定のため長期的な収支計画を立てやすいメリットがあります。

固定金利選択型の特徴

固定金利選択型は、一定期間（3年、5年、10年など）を固定金利で借り、期間終了後に変動金利か固定金利を選択できるローンです。

短期的には金利変動リスクを回避でき、長期的には金利動向を見極めて選択できる柔軟性があります。

ただし、選択時期の金利水準によっては想定以上の負担となる可能性があるため注意が必要です。

アパートローンの金利推移と今後の動向

過去の金利推移

日本のアパートローン金利は、長期間にわたって低金利が続いてきました。

2016年のマイナス金利政策導入以降、多くの金融機関でローン金利が過去最低水準まで下がりました。

しかし、2024年、日本銀行は金融政策を変更し、3月には、長きにわたり導入されていたマイナス金利政策を解除したことで、金利環境が大きく変わりました。

2025年の金利動向

日銀は2025年1月に開催された金融政策決定会合において、政策金利を0.50%に引き上げる追加利上げを実施しており、今後の追加利上げの可能性も示唆されています。

植田総裁は「中立金利にはまだ相応の距離がある」と発言しており、金利上昇トレンドが継続する可能性が高いとみられます。


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アパートローンの主要銀行・金融機関の比較と選び方のポイント



金融機関の選択は、不動産投資の成功を左右する重要な要素です。それぞれの特徴を理解して、自身の投資戦略に最適な金融機関を選びましょう。

地方銀行｜地域密着型で地元物件や事業計画に強み


地方銀行は地域密着型の営業を展開しており、地元の不動産市場に精通していることが最大の強みです。

地元物件の担保評価に詳しく、一般的な金融機関では評価が難しい地方物件でも、適正な評価をしてもらえる可能性があります。

地方での不動産投資を考えている方や、長期的な取引関係を築きたい方におすすめです。

審査では地域の賃貸需要や将来性も考慮してもらえるため、地方都市の駅近物件などで力を発揮します。

信用金庫｜地域密着型で物件評価や融資条件に柔軟性


信用金庫は協同組織金融機関として、組合員への奉仕を目的としているため、利益追求よりも地域貢献を重視します。

そのため、物件評価や融資条件において銀行よりも柔軟な対応が期待できます。金利には幅がありますが、個別事情を丁寧に検討してもらえるのが特徴です。

築古物件や変形地など、一般的な金融機関では融資が難しい物件でも、収益性や改善計画を評価して融資してくれる場合があります。

地元での実績作りから始めたい初心者投資家や、特殊な物件への投資を考えている方に適しています。

ネット銀行｜来店不要で手続きがスピーディ、低金利型も


ネット銀行は店舗運営コストが低いため、比較的競争力のある金利を提供できます。

金利相場は比較的低い場合が多く、手続きもオンラインで完結するため、忙しい投資家にとって利便性が高いのが特徴です。

審査スピードが早く、必要書類も電子データで提出可能なため、投資機会を逃さずに済みます。

ただし、対面での相談ができないため、不動産投資の経験がある方や、自身で物件評価ができる方に向いています。

システム化された審査のため、属性が良い方ほど有利な条件を引き出しやすい傾向があります。

ノンバンク｜独自基準で属性以外も評価、築古・地方物件に強み


ノンバンクは、銀行とは異なる貸金業法に基づき、独自の審査基準で融資を行っています。

申込者の属性も評価しますが、それ以上に物件の事業性や収益性を重視する傾向があります。

そのため、他の金融機関では評価が難しい築年数の古い物件や、特殊な物件であっても、高い収益性が見込めると判断されれば融資の対象となる可能性があります。

金利は銀行よりも高く設定されることが一般的ですが、審査基準の柔軟性に特徴があり、諸費用をローンに含められる商品もあります。

金融機関選び方｜金利だけでなく融資期間・自己資金条件・事務手数料も比較


金融機関選びでは、金利以外の条件も総合的に比較することが重要です。

融資期間は長いほど月々の返済負担が軽くなりますが、総返済額は増加します。

自己資金条件は金融機関によって大きく異なり、フルローン可能な機関から3割以上の頭金が必要な機関まで様々です。

また、団体信用生命保険の保障内容や、繰上返済手数料の有無なども重要な比較ポイントです。これらの条件を総合的に検討して、自身の投資戦略に最適な金融機関を選択しましょう。

既に不動産をお持ちの方で、より有利な条件への借り換えをお考えの場合は、借り換えサービスで無料の借り換えメリット診断をご利用ください。

アパートローンの審査で重視されるポイントと対策


金融機関の審査基準を理解して、事前に対策を講じることで融資承認の確率を高めることができます。

年収｜高年収・安定収入が有利

アパートローンの審査では、年収の「水準」と「安定性」が重視されます。

給与所得者は源泉徴収票や課税証明で直近の収入と継続性を確認され、昇給や賞与は保守的に評価されるのが一般的です。

自営業や法人役員は、確定申告書・決算書の複数年の推移で判断され、単年の増減が大きい場合は平均的に評価される傾向があります。

副業などの追加収入は、継続性と証憑が整っていれば合算対象となる場合があります。配偶者の収入合算を認める商品もあるため、世帯年収ベースでの検討・資料準備も有効です。


年齢・完済時年齢｜35〜50歳前半が融資期間を取りやすい


年齢は融資期間と直結する重要な審査項目です。

多くの金融機関では完済時年齢を80歳までとしているため、35歳～50歳前半の方が長期間の融資を受けやすい傾向にあります。

若すぎる場合は収入の安定性や経験不足を懸念され、高齢の場合は融資期間が短くなるため月々の返済額が高くなってしまう傾向があります。

理想的には40歳前後で、安定した収入と適度な経験を積んだタイミングでの投資開始が推奨されますが、年齢が高い場合でも、配偶者や子供との連帯債務や後継者の確保などで対対応できる場合があります。

勤務先・雇用形態｜上場企業・公務員など安定職は評価高


勤務先の安定性と雇用形態は審査で大きく評価されます。

上場企業の正社員や公務員は、最も評価が高く、優遇金利の適用を受けられる場合があります。

中小企業の場合には、会社の財務状況や業界の将来性も考慮されるため、決算書の提出を求められることがあります。

また、自営業や個人事業主の場合は、3年程度の確定申告書と収入の安定性を証明する資料が必要です。

転職を予定している場合は、転職前に融資を受けるか、新しい勤務先で1年以上の実績を作ってから申し込む方が有利になります。

物件の立地・築年数｜駅近・築浅ほど評価アップ


物件の立地と築年数は担保価値を決定する重要な要素です。

駅徒歩10分以内、特に5分以内の物件は高く評価され、融資比率も高くなる傾向があります。

築年数については、築浅物件ほど評価が高く、築20年を超えると評価が厳しくなる金融機関が多いです。

ただし、立地が良好であれば築古物件でも融資対象となる場合があります。

エリアの将来性、人口動態、周辺の開発計画なども評価に影響するため、物件選びの際はこれらの要素を総合的に検討することが重要です。

また、建物の管理状況や修繕履歴なども評価ポイントとなります。

自己資金割合・金融資産｜預金・証券保有で信用力向上


自己資金の割合と金融資産の保有状況は、リスク管理能力と信用力を測る重要な指標です。

物件価格の2～3割の自己資金があると、金利優遇や審査通過率の向上が期待できます。

また、預金や株式、投資信託などの金融資産を保有していることで、万が一の際の返済余力があることを示すことができます。

特に流動性の高い普通預金や定期預金は高く評価されます。自己資金が不足している場合でも、親族からの贈与や借入、既存不動産の売却などで調達する方法があります。

金融機関によってはフルローンに対応している場合もあるため、複数の金融機関で相談することをお勧めします。

他の借入状況｜住宅ローンやカードローン残債の影響と対策


既存の借入状況は総合的な返済能力を判断する重要な要素です。

住宅ローンがある場合、その返済額も含めて返済負担率が計算されるため、アパートローンの借入可能額に影響します。

カードローンやリボ払いの残債がある場合は、高金利であることから特に厳しく評価されるため、事前に完済することが推奨されます。

また、自動車ローンや教育ローンは比較的影響が少ないですが、残債が多い場合は注意が必要です。

クレジットカードの利用履歴や延滞の有無も信用情報として確認されるため、日頃から適切な利用を心がけることが重要です。借入がある場合は、返済実績を積むことで信用力向上につながります。

投資用ローンの審査を通過するためには、専門的な知識とノウハウが必要です。ローン紹介サービスでは、あなたの属性と物件に最適な金融機関をプロがご提案します。

アパートローンの金利を下げる方法と交渉のポイント


より有利な条件でアパートローンを借りるための具体的な方法をご紹介します。

複数金融機関で事前審査を取り、条件比較の材料にする



金利交渉を有利に進めるためには、複数の金融機関で事前審査を受けることが効果的です。

3～5行程度の金融機関に同時に申し込みを行い、それぞれの条件を比較検討しましょう。

事前審査で得られた条件を他行との交渉材料として使用することで、より良い条件を引き出せる可能性があります。

ただ、自分で複数の金融機関に連絡し、条件を取り寄せるのは時間も労力もかかります。

INVASEでは、提携する多数の金融機関の中から、お客様の属性や物件条件に合った融資プランを一括で比較・提案できます。

面倒な手続きを最小限に抑えつつ、最初から好条件の候補を効率的に探すことが可能です。


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返済実績や賃貸経営実績をアピールし、優良顧客と認識させる


既存ローンの延滞のない返済実績や、賃貸経営での安定した収益実績は、金融機関からの信頼度を大幅に向上させます。

住宅ローンや前回のアパートローンで遅延なく返済していることをアピールし、責任ある借入者であることを証明しましょう。

賃貸経営については、入居率の高さ、家賃の安定性、適切な物件管理の実績を数字で示すことが効果的です。

確定申告書、賃貸借契約書、管理会社からの収支報告書などの資料を整理して提出することで、経営能力の高さを証明できます。

また、将来の投資計画についても具体的に説明し、継続的な取引の可能性を示すことが重要です。

借り換えを視野に入れて交渉する


既存のアパートローンがある場合、借り換えを検討することで金利を下げられる可能性があります。

他の金融機関から借り換えの提案を受けていることを現在の借入先に伝えることで、金利引き下げの交渉が可能になる場合があります。

ただし、借り換えには諸費用（事務手数料、登記費用、印紙代など）が発生するため、総合的なメリットを計算することが重要です。

借り換えによって1%程度でも金利が下がれば、総削減額は数百万円変わってくる場合もあります。

INVASEでは、提携する複数の金融機関と条件交渉を行い、金利・期間・自己資金条件を最適化した借り換え事例が多数あります。



実際の一例を挙げると、以下のようなケースです。


これらは、金利だけでなく融資期間の延長や条件緩和も組み合わせた結果、大幅な返済総額削減につながった事例です。

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自己資金を増やし、融資比率を下げることで金利優遇を狙う


自己資金の増額により融資比率（LTV：Loan to Value）を下げることで、金利優遇を受けられる可能性があります。

物件価格に対する融資額の割合が低いほど、金融機関のリスクが減少するため、より良い条件を提示してもらえます。

自己資金を増やす方法としては、既存不動産の売却、株式などの金融資産の現金化、親族からの借入や贈与などがあります。

ただし、手元流動性も重要なため、緊急時の資金も確保した上で自己資金額を決定しましょう。

資産背景や将来の収入見込みを具体的に提示する



金融機関に対して、自身の資産背景や将来の収入見込みを具体的に提示することで、返済能力の高さをアピールできます。

保有している不動産、株式、預金などの資産一覧を作成し、純資産額を明確に示しましょう。

また、勤務先での昇進予定、資格取得によるキャリアアップ、配偶者の収入増加予定など、将来の収入向上要素についても説明します。

相続予定の資産がある場合は、その旨も伝えることで信用力向上に繋がります。

これらの情報を整理した資料を作成し、融資相談時に提出することで、金融機関側の理解を深め、より良い条件での融資を受けられる可能性が高まります。

アパートローンに関するよくある質問（FAQ）

Q: アパートローンと住宅ローンの違いは何ですか？


A: アパートローンは投資用不動産の購入・建築資金を借りるローンで、住宅ローンは自分が住む住宅の購入資金を借りるローンです。

金利はアパートローンの方が0.5%～2%程度高く、融資期間も短めに設定されることが一般的です。

また、住宅ローンは住宅ローン控除の対象となりますが、アパートローンは対象外です。

Q: 頭金なしでもアパートローンは組めますか？


A: フルローン（頭金なし）でのアパートローンは可能ですが、条件は厳しくなります。

年収や勤務先などの属性が良く、物件の担保価値が高い場合に限定されます。

また、フルローンの場合は金利が高めに設定されることが多いため、総返済額を慎重に検討する必要があります。

Q: 自営業者でもアパートローンは借りられますか？


A: 自営業者でもアパートローンの借入は可能ですが、会社員より審査は厳しくなる傾向があります。

審査では、直近3期分の確定申告書や青色申告決算書（法人の場合は決算書）の提出が必要です。

金融機関は過去2〜3年分の所得推移や事業内容を総合的に評価し、安定性や継続性が認められれば融資対象となります。

特に直近年度の所得が高く安定していることが、有利な条件での借入につながります。

Q: 変動金利と固定金利のどちらを選ぶべきですか？


A: 現在の金利上昇局面では、両方のメリット・デメリットを慎重に検討する必要があります。

変動金利は当初の金利負担が軽い反面、金利上昇リスクがあります。

固定金利は金利変動リスクがない反面、当初から高い金利負担があります。

投資期間や物件の収益性、金利予想などを総合的に判断して選択しましょう。


Q: 既存の住宅ローンがあってもアパートローンは借りられますか？



A: 住宅ローンがあってもアパートローンの借入は可能ですが、返済負担率の計算に住宅ローンの返済額も含まれるため、借入可能額に影響します。

一般的に、全ての借入の年間返済額が年収の35%以下になるよう審査されます。

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アパートローンまとめ：2025年の金利相場と賢いローン選び


2025年のアパートローン市場は、日本銀行の政策金利引き上げにより大きな転換点を迎えています。

2025年1月24日に、日本の政策金利（無担保コールレート）を0.50%程度に誘導することが決まり、今後も段階的な利上げが予想される状況です。

現時点の金利水準は、変動型・固定型ともに上昇傾向にあり、金融機関の種類や借入者の条件によって幅があります。

都市銀行や地方銀行は比較的低い水準を提示する傾向がある一方、ノンバンクは水準が高めながらも審査基準が柔軟で、築古や地方物件にも対応しやすい特徴があります。

成功する不動産投資のためには、金利だけでなく、融資期間、自己資金の条件、事務手数料などを総合的に比較することが重要です。

また、年収や勤務先、物件の立地や築年数など、審査で見られる項目を事前に改善し、複数の金融機関で条件を比較検討することで、より有利な借入条件を引き出せる可能性が高まります。

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