不動産投資というと、代々の地主の一家や富裕層が行う投資だと思っていませんか。不動産投資は今やサラリーマンでも行うことができる投資になっています。
ただし、不動産投資を行う際に借り入れする不動産投資ローンは誰でも借り入れできるわけではありません。
そこで今回は、年収別の不動産投資ローンの借入可能額に関して記事をお届けします。
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【目次】
不動産投資ローンとは
不動産投資ローンとアパートローンの選び方
不動産投資ローンの年収別借入可能額
不動産投資ローンの借入可能額を上げるには
金融機関ごとの借入可能額を確認しておく
まとめ 不動産投資ローンをうまく活用しよう
不動産投資ローンとは
不動産投資ローンとは事業用途として不動産を購入するために借りるローンです。よく比較されるのは住宅ローンです。住宅ローンはマイホームを購入するためのローンであり、不動産投資を目的とした物件を住宅ローンで購入することはできません。
不動産投資ローンと似たものにアパートローンがあります。一般に、不動産投資ローンは区分所有の物件（主にワンルームマンション）を対象としており、アパートローンは一棟物件が対象です。
不動産投資ローンを借りる
不動産投資ローンを活用できる物件は主には区分マンションや一部の一棟物件が対象となります。日本には800以上の金融機関がありますが、積極的に取り組んでいるところは少ないです。
当社が現時点で把握している金融機関はこちらです。
- イオン銀行（ジャックス保証）
- イオン住宅ローンサービス
- SBJ銀行
- オリックス銀行
- 関西みらい銀行
- クレディセゾン
- じぶん銀行（ジャックス保証）
- ソニー銀行（ジャックス保証）
- ハナ銀行
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アパートローンを借りる
アパートローンを活用できる物件は主にはアパートやマンションなどの一棟ものが対象ですが、土地購入にも利用することができます。不動産投資ローン同様に全国の金融機関で原則取り扱いはありますが、積極性は金融機関によって異なります。
具体的な金融機関はこちらです。
- オリックス銀行
- 香川銀行
- 京都銀行
- 群馬銀行
- 西京銀行
- 静岡銀行
- セゾンファンデックス
- 香川銀行
- 千葉銀行
- 徳島大正銀行
- 三井住友銀行
- 三井住友信託銀行
- 三井住友L&F
- みずほ銀行
- 三菱UFJ銀行
- 横浜銀行
（50音順）
金利相場
金利相場はこちらになります。
- 不動産投資ローン：1％中盤〜2％後半（平均2％前後）
- アパートローン：1％前半〜4％前後（平均2.7％前後）
不動産投資ローンとアパートローンでは金利相場が異なります。
不動産投資ローンの金利相場は1％中盤〜2％後半（平均2％前後）です。ただ、不動産会社と銀行との取引状況によって金利は異なります。例えば、ある物件を銀行に持ち込んだ際、不動産会社Aから購入する場合には金利が1.9％に対して、不動産会社Bでは1.6％ということがしばしばあります。
一方でアパートローンは不動産投資ローンに比べると金利が高い傾向ですが、属性、取引深耕度合い、物件によって金利は大きく異なります。
2024年7月以降は日銀の利上げ実施に注意
2024年7月30日、31日の金融政策決定会合によって短期金利の引き上げが決定されました。これによって24年9月以降新規で借入する方、25年1月返済分からは既存で借入されている方にとっても金利が上がることになります。
一部金融機関では新規借り入れの方向けに、基準金利は上がったものの優遇幅の拡大によって借入金利を利上げ前と同水準に据え置いている事例があります。
これから借入する方は少しでも比較をして金利を下げておくこと。すでに借入している方も借り換えで金利の比較を行い少しでも有利な借り入れができるようにしていきましょう。
不動産投資ローンとアパートローンの選び方
不動産投資ローン、アパートローンのどちらを選択するかは、購入検討をしている物件によって変わります。区分マンションを検討しているのであれば不動産投資ローンになるでしょうし、一棟物件を検討しているのであればアパートローンになるでしょう。
ただし、借入可能額に関してアパートローンの方が方が不動産投資ローンに比べ低くなる点には注意が必要です。アパートローンだと現在は頭金が10〜20％は必須です。なお、諸費用として7％程度が別途必要となりますので、自己資金は17％〜27％程度は必要となります。つまり、5,000万円の物件であれば最低でも850万円の資金が必要です。
一方で不動産投資ローンであれば主に区分マンションを取り扱う不動産会社が特別条件のローンを取り扱っていることがあります。一般ルートよりも金利が安く、頭金0円でも不動産投資を始めることができます。
まずは不動産投資を頭金少なく始めたいということであれば不動産投資ローンを活用して区分マンション投資から始めてみると良いでしょう。
不動産投資ローンの年収別の借入可能額
不動産投資ローンの借入可能額の判断は主に属性、中でも年収で判断されます。つまり、年収が高ければ高いほど借り入れできる上限額は上がっていきます。
理由は明確で、サラリーマン投資家の場合、不動産投資をした物件で万が一空室がでたとしても、給与収入から返済をしていくことができると金融機関は判断するため借り入れ上限額が高くなるということです。
ただし、現実的にサラリーマンで不動産投資をする場合に最低必要な年収帯は500万円以上で、可能であれば属性面で上場企業またはそれに準ずる企業（資本金1億円以上）といった企業規模まで見られることになります。
融資可能額は年収の何倍まで？
不動産投資ローンを申し込む際、年収の何倍まで融資は可能になるのかご存じでしょうか。融資上限額は、申し込み者本人の属性や購入しようとしている物件などに応じて変動します。
金融機関によっても基準が異なるため一概にはいえませんが、一般的なサラリーマンの場合は年収の10～15倍ほどの融資が受けられるといわれています。目安であり、金融資産や不動産投資歴によってはもちろん想定以上の借り入れができることもあります。
融資を受ける際には物件価格の2割程度の頭金が必要とされることが多いため、購入可能な物件の価格帯も判断できます。たとえば、年収500万円の場合、年収の10倍の融資が受けられるとしたら5,000万円。そこに頭金20％を加えると、6,000万円の物件が購入できるということです。
年収1,000万円のローン借入可能額
年収1,000万円の場合、その他の借り入れがない場合であれば借入可能額の目安はこちらです。
- 8,000万円〜10,000万円
物件や金融機関を選ぶ際にも苦労することはないでしょう。
ただし、高属性の人ほど不動産会社からの営業も多く、その分不動産投資詐欺に遭う可能性も高くなります。
おいしい話や甘い言葉に騙されないよう、慎重に行動するようにしてください。まずは、投資家のコミュニティに参加したり、信頼できる会社が主催する不動産投資セミナーに参加したりして、不動産投資のノウハウを学ぶことをおすすめします。
年収1,000万円の不動産投資例
年収1,000万円あれば金融機関から不動産投資ローンを借入して区分マンションのみならず一棟物件の購入も良い条件での借り入れができる可能性があります。
これから不動産投資で物件規模の拡大を狙っていくことも十分可能であるため、一棟マンションのRC物件を狙っていくことや、減価償却を大きく取りにいける一棟物件で高利回り築古木造物件や、区分マンションを複数保有することも選択肢に入ります。
不動産投資で今後どのような状況を目指していきたいかによってスタンスはいかようにも取ることが可能です。
年収500万円のローン借入可能額
年収500万円の場合、その他の借り入れがない場合であれば借入可能額の目安はこちらです。
- 4,000万円〜7,500万円
年収500万円以上が不動産投資を区分マンションであろうと、一棟物件であろうと求められる水準になります。
年収500万円の不動産投資例
年収500万円あれば金融機関から不動産投資ローンを借入して区分マンションや一棟物件の購入ができるでしょう。区分マンションにおいては、不動産会社から購入するのであれば、物件価格まで借入できるフルローンでの不動産投資も可能です。
一方で、一棟物件であれば、年収に関わらずフルローンは難しく物件価格の17〜27%（諸費用込み）の頭金が必要になりそうです。
自己資金を抑えた不動産投資を行いたいのであれば、区分マンションから実施していくと良いでしょう。ただし、初めての投資であり今後一棟物件も見据えて不動産投資を行いたいのであれば金額はなるべく抑えたほうが今後の購入も検討できるでしょう。
例えば、借入可能額が仮に7,500万円だった場合にも、4,000万円程度の借り入れに押さえてあえて満額使わない等の意識を持っておくと良いでしょう。
年収400万円のローン借入可能額
年収400万円の場合、その他の借り入れがない場合であれば借入可能額の目安はこちらです。
- 3,200万円〜6,000万円
年収400万円の場合に関しては、金融機関によっては借り入れができないところもありますが、上場企業もしくはそれに準ずる企業に勤めている方であれば借り入れできる可能性はあります。
年収400万円の不動産投資例
年収400万円の場合、不動産投資ローンの借り入れができるかどうかは勤務先によってまちまちです。もし借り入れができる場合には、年収500万円の方のように、フルローンを使った区分マンション投資や一棟物件の投資が可能でしょう。
ただし、いずれにせよ年収400万円台で購入できる物件金額が小さくなってしまうためこのタイミングで不動産投資をするのであれば、自己資金の範囲内で購入できる戸建てや築古区分マンションなどをターゲットにしておくと良いでしょう。
また、全額自己資金を使わなくとも、例えば物件価格300万円の区分マンションで半分に日本政策金融公庫で借り入れを行うことでレバレッジを掛けた不動産投資も可能です。
日本政策金融公庫での購入はご自分でも事業計画書などを作成して持ち込みをする必要があるため購入のハードルは上がります。
年収300万円のローン借入可能額
年収300万円の場合、不動産投資ローンの活用は非常に難しいです。
不動産投資を行うためには、自己資金を物件価格の50％程度を貯めてから日本政策金融公庫にご自身で融資の打診をする方法が現実的な方法になるでしょう。
例えば、物件価格が1,000万円であれば500万円を融資してもらうような形になります。
むしろ注意が必要なのは、フラット35を活用したなんちゃって不動産投資を持ちかけられることです。
>>住宅ローン（特にフラット35）で不動産投資をしてはいけない3つの理由
不動産投資が難しいので、住宅ローンを活用して不動産投資を持ちかけるケースが以前からあり、2019年5月にはフラット35を扱うアルヒの不正融資の問題が露見しました。
住宅ローンの不正利用で最悪のケースだと、金融機関から一括返済を言われることがあります。
ローン残債以上の価格で物件を売却することができるのであれば問題はありませんが、多くはローン残債以下の価格でしか売却できないため結果ローン返済ができなくなることに繋がります。
住宅ローンの不正利用で不動産投資をすることは絶対にやめましょう。
なお、すでに住宅ローンを借りている物件を賃貸に出すときには不動産投資ローンへの借り換えをすることで可能になります。具体的な事例をご紹介しているので気になる方はご覧ください。
>>不動産投資ローン借り換え事例2 自宅を賃貸に出した物件を借り換え
年収300万円の不動産投資例
年収300万円で不動産投資ローンを借り入れすることは原則難しいですが、年収400万円の方が取れる方法の一つである日本政策金融公庫の活用で選択肢は出てきます。
戸建てや築古区分マンションでの不動産投資が具体的な選択肢になるでしょう。また購入する際の自己資金は物件価格の50%以上の用意は必要になります。
購入時で全ての自己資金を活用してしまうと、万が一の生活費がなくなってしまうため、不動産投資を行ったとしてもある程度自己資金が残るようにしてから物件を検討するようにしましょう。
なお、日本政策金融公庫の融資を打診する際には、物件の表面利回りが高いことがポイントになります。築古の金額が比較的安い物件をターゲットにしていくため、利回りは10%以上最低でも出るような物件で打診すると良いでしょう。
不動産投資ローンの借入可能額を上げるには
不動産投資ローンの利用をするためには、年収情報が重要であることは記載しましたが、それを含めて借入可能額を増やすには下記点を意識していきましょう。
- 属性を上げる（年収を上げる、勤務先を上げるなど）
- 資産を作る（自己資金を多くするなど）
- 金融機関との取引深耕を行う
初めて不動産投資に取り組むのであれば、属性と資産を作る点を並行して行う意識を持つと良いでしょう。
属性を上げるとは、例えば年収を400万円から500万円に上げること、勤続年数を伸ばすこと、及び非上場企業から上場企業に転職することなどです。カードローンなどの借り入れをしている場合、返済し終えることも属性アップにつながります。つまり、金融機関から「延滞なく返済してくれそうだな」と思ってもらえるようにすることと言えます。
資産を作ることについては、例えば自己資金を貯めることです。
自己資金があることで資産背景がある借り手だと金融機関が判断する事によって、本来であれば年収の10倍までしか借り入れできない方もそれ以上に借り入れできる可能性があります。
不動産投資をした後は、取引先金融機関に対してしっかり不動産投資で入ってくる賃料でローンを返済することが大切です。
仮に初めて取り組んだときの年収が500万円で本来なら7,500万円が借入可能額であったとしても、不動産投資の実績を3年以上積みその間黒字経営ができているなど不動産投資で成功している状況を金融機関に見せることができれば借入可能額の上限を上げていくことができるでしょう。
金融機関ごとの借入可能額を確認しておく
最後に金融機関ごとに審査基準が異なる関係から、不動産投資ローンの借入可能額も異なります。
A銀行では借入可能額が年収の10倍までしか出さない事に対して、B銀行では15倍まで貸し出す事があります。
借入可能額の上限が低い銀行から先に開拓するほうが良いでしょう。なぜなら、A銀行で頭打ちになったとしても、B銀行では更に借り入れをすることができるからです。
不動産投資を行う際には、おおよそ年収のどの程度まで貸し出ししているかを金融機関に確認するようにしましょう。明確には教えてもらえないかもしれませんが、目安は教えてくれるはずです。
年収別｜利用可能な金融機関
金融機関の多くは、不動産投資ローンの融資対象として年収700万円を基準としています。年収によっては融資の検討に応じてくれないこともあるため、はじめから融資の申し込み先をしぼっておいた方がムダがありません。不動産投資ローンを申し込める金融機関を年収別にまとめると、以下のようになります
・ 500万円以下：日本政策金融公庫、ノンバンク、ネット銀行
・ 500～1,000万円：地方銀行、信用金庫、オリックス銀行
・ 1,000万円以上：大手銀行、メガバンク
それぞれの特徴と注意点について解説します。
日本政策金融公庫
日本政策金融公庫は、中小企業の支援や社会的弱者の支援を目的とする政府系の金融機関です。年収が低い人や非正規雇用の人も融資が受けられ、特に女性や若年層、高齢者には優遇措置があります。ただし、審査基準は厳しめです。投資目的の融資は受けられないため、不動産賃貸事業として申請を行うようにしてください。融資上限額は4,800万円、借入期間は最大20年という制限があることにも注意が必要です。
ノンバンク
融資審査が緩めで、最短3日というスピーディーな融資が受けられます。用途も問われません。ただし、金利が高めなことと、中途解約の際には返済元金に応じた解約金が発生することに注意が必要です。
ネット銀行
審査や契約手続きがインターネット上で完了できることが特徴です。忙しくて金融機関を訪れる時間がとれない人や、育児・介護などの事情で外出が難しい人には便利かもしれません。ただし、金利は高めです。
地方銀行
地方銀行は地域を支える役割を担い、独自の基準で審査を行います。そのため、大手金融機関で断られた人も融資が受けられる可能性があります。各地方銀行で融資の基準や手続きが異なるため、確認するようにしてください。
信用金庫
地域密着型の金融機関で、審査は比較的緩めですが融資可能なエリアが限定されます。融資条件にも営業エリア内に在住あるいは勤務していることがあげられています。
大手銀行・メガバンク
審査基準はかなり厳しい一方で、優遇金利など低金利での借り入れが期待できます。
オリックス銀行
不動産投資を始める方、始めてすぐの多くの方に利用されている銀行がオリックス銀行になります。
年収500万円から申し込みできる余地があります。なお、利用可能な物件のエリアは首都圏・近畿圏・名古屋市・福岡市に限られています。
不動産投資ローンの審査基準とは
金融機関から融資を受ける際、まず重視されるのが個人の属性です。さらに、不動産投資ローンの場合は返済の原資が家賃収入になるため、購入予定の物件の収益性がチェックされます。
また、事業の悪化に備えるための与信も重要な審査項目です。これらが総合的に判断され、融資の可否や上限額が決まります。
個人属性
個人属性として、一般的には次のような項目がチェックされます。
・ 収入：職業、勤務先、年収、勤続年数など
・ 家族構成：配偶者の有無や職業、年収など
・ 住宅事情：持ち家か賃貸か、住宅ローンの有無や残債など
職業に関しては、上場企業の会社員・医師・士業・公務員などが高く評価されるといわれています。収入が多ければ良いというわけではなく、勤務先の規模や勤続年数なども含めて、安定した収入が得られているかが評価のポイントになります。
ちなみに、実際に不動産投資を行っている人には主婦やフリーターも存在するため、職業のみが融資審査の基準ではないようです。家族構成では、連帯保証人となる配偶者がいるほうが高く評価されます。住宅事情に関しては金融機関によって基準が分かれ、住宅ローンを抱えている場合は厳しくなることもあれば、持ち家であることが高く評価されることもあります。
物件の収益性
前述のとおり、返済原資が家賃であることから、安定した家賃収入が得られるかどうかがチェックされます。また、金融機関は物件を担保として融資を行うため、もしもローンの返済が滞った場合には物件を売却して残額を回収しなくてはなりません。そのため、物件の市場価値なども審査の対象になります。
与信
与信とは文字どおり取引先に対して信用を与えることで、具体的には十分な資産があるかどうかを指します。賃貸経営には空室や家賃滞納などのリスクがつきものです。そのため、家賃収入が得られない場合には自己資金から返済を続けなくてはなりません。
反対に、勤務先の経営不振で収入が減ったり失業したりすれば、家賃収入を生活費に充てることになり、返済が滞る可能性もあるでしょう。そうしたリスクを踏まえて、収入の安定性やローンを返済していけるだけの預貯金があるかがチェックされます。
不動産投資ローンの借入可能額を上げるには
不動産投資ローンの利用をするためには、年収情報が重要であることは記載しましたが、それを含めて借入可能額を増やすには下記点を意識していきましょう。
- 属性を上げる（年収を上げる、勤務先を上げるなど）
- 資産を作る（自己資金を多くするなど）
- 金融機関との取引深耕を行う
初めて不動産投資に取り組むのであれば、属性と資産を作る点を並行して行う意識を持つと良いでしょう。
属性を上げる
属性を上げるとは、例えば年収を400万円から500万円に上げること、勤続年数を伸ばすこと、及び非上場企業から上場企業に転職することなどです。
より実践できる具体策はこちらです。
・本職の収入を上げる・信頼できるものにする
・クレジットカードの見直しをする
・ローンの見直しをする
・貯蓄額を増やす
本職の収入を上げる
本職の収入を100万円でも上げられると属性は大きく変わります。特に、300万円から400万円、400万円から500万円、600万円から700万円といった年収の違いは不動産投資ローンの借り入れのために大きく影響を与えます。
また、非上場企業から上場企業への転職も属性面を上げる点では有効です。特に、非上場企業の中でもベンチャー企業だと会社の収益が上がっているとしても、一般的には上場企業よりも属性は低いと見られてしまいがちです。
もしいま上場企業にいる方で、これから転職をする方・しようと思っている方は転職前までに不動産投資を行うほうがローンの借り入れの面では有効です。
クレジットカードの見直しをする
クレジットカードの返済実績も属性の評価の対象となります。遅延なく支払いできているか、信用情報が綺麗に積み重ねられているかなどが確認されます。
カードローンなどの借り入れをしている場合、返済し終えることも属性アップにつながります。つまり、金融機関から「延滞なく返済してくれそうだな」と思ってもらえるようにすることと言えます。
逆に、一度でも延滞をしてしまうと、融資が受けられなくなってしまう可能性がありますので十分注意が必要です。
また、クレジットカードの利用可能枠が大きいと属性が下がる恐れがあります。利用可能額 ＝ 借金ができる可能性がある、とみなされることが理由です。
開設したものの使っていないカードがある方は、念の為解約することや限度額を下げることを検討していきましょう。
ローンの見直しをする
すでに住宅ローンや不動産投資ローンの借入をしている場合、毎月の収支が属性の評価の対象になります。収支を改善するためにローンの見直しを検討しましょう。毎月の収支がマイナスの物件を所有していると、それだけで次に購入する物件の審査が通りにくくなることもありますので要注意です。
借り換えにより金利が下がることで、毎月の返済額が減少し、収支が改善すれば次に購入する物件の借入がしやすくなります。
INVASEの借り換えサービスは、インターネットで気軽にローンの借り換えシミュレーションができるので、是非利用してみて下さい。
貯蓄額を増やす
貯蓄額も属性を上げる上で重要な要素です。年収と年齢に応じた蓄財ができているかが、個人の信用力として評価されるからです。
クレジットカードやローンの見直しと比較してすぐに成果が表れるものではないですが、数ヶ月単位の積み重ねで属性を上げることができます。
貯蓄額で見られるのは、総資産額ではなく、あくまでも年収や年齢に応じて個人の貯蓄額が多いか少ないかということです。
現状貯金があまり貯まっていないという方も、日々の無駄遣いを減らし、月数万円ずつでも貯蓄を増やしていくことを心がけましょう。
資産を作ること
資産を作ることについては、例えば自己資金を貯めることです。
自己資金があることで資産背景がある借り手だと金融機関が判断する事によって、本来であれば年収の10倍までしか借り入れできない方もそれ以上に借り入れできる可能性があります。
金融機関との取引深耕を行う
不動産投資ははじめてからがスタートです。
不動産投資ローンを借り入れした取引先金融機関に対してしっかり不動産投資で入ってくる賃料でローンを返済することが大切です。
仮に初めて取り組んだときの年収が500万円で本来なら7,500万円が借入可能額であったとしても、不動産投資の実績を3年以上積みその間黒字経営ができているなど不動産投資で成功している状況を金融機関に見せることができれば借入可能額の上限を上げていくことができるでしょう。
不動産投資の節税効果は年収に関係ある？
これまで年収別の不動産投資ローンの借入可能額や融資可能額を記載していきましたが最後に不動産投資で適宜話の上がりやすい節税効果に関して記載をしていきます。
不動産投資による節税は、「所得税」と「相続税」に効果があります。不動産所得は、赤字分を他の所得から差し引く「損益通算」が認められています。
もし赤字が出た場合には、赤字分を差し引いた金額が所得税や住民税の課税対象となるため、納税額の軽減が可能です。
毎月の給与から所得税が天引きされている会社員や公務員などは、不動産所得の赤字分を確定申告することで納めすぎた税金の還付が受けられます。
そのため、年収が高い方は不動産投資の赤字分が大きい場合には節税の効果が大きいと言えます。
しかしながら、不動産投資は投資と名を打っていますが実態は不動産賃貸業です。事業という側面を考えると、キャッシュフローでは黒字で減価償却で赤字になる状況が理想です。
年収が高いほうが不動産投資の節税効果を大きく見込めるとは言えそうですが、不動産投資の節税効果を過度に期待しないようにしましょう。
まとめ 不動産投資ローンをうまく活用しよう
今回は、年収別の不動産投資ローンの借入可能額に関して記事をお届けしました。
不動産投資ローンの活用をするには年収は500万円以上は求められるケースがありますが、仮にいま時点では到達していなくても、購入したい物件価格に応じて頭金を入れることができるのであれば借り入れすることは可能です。
借入可能額を上げるためには属性を上げる、資産を作る、金融機関との取引深耕を行うことを意識していきましょう。
もしできるだけ少ない自己資金で不動産投資を行いたい場合は、区分マンションから始めてみると良いでしょう。
最後に、インベースでは、ご自身がいくらまで借り入れできるかを判定するバウチャーサービスを提供しています。
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「購入したい物件が決まっているので融資を相談したい」
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