2件目の住宅購入に使えるセカンドハウスローンとは？賃貸用物件にも利用できる？

不動産購入に利用できる融資には、住宅ローンやセカンドハウスローンなどがあります。セカンドハウスローンは、自宅とは別に住宅を購入したいときに利用できるローンです。ということは、賃貸用物件を購入するときにも利用できるのでしょうか。

今回は、セカンドハウスローンの特徴や利用条件などについて解説します。投資用物件の購入を検討している方は、ぜひ参考にしてください。

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【目次】

セカンドハウスローンとは？どんなときに使えるの？

知らなきゃ損？セカンドハウスのメリットとデメリット

セカンドハウスローン利用の流れ

ハードル高め？セカンドハウスローンの審査基準

セカンドハウスローンに関する2つの疑問

フラット35でもセカンドハウスが購入できる！

住宅ローン返済中でもセカンドハウスローンで2軒目の家を購入できる

セカンドハウスローンとは？どんなときに使えるの？

家を購入する際、ほとんどの人が住宅ローンを利用するのではないでしょうか。住宅ローンは自らが居住することを条件としているため、2軒目・3軒目の購入には利用できません。

住宅ローン返済中だけど、別の住居を購入したい。そんなときに利用できるのがセカンドハウスローンです。具体的には、次のようなシーンでの利用が考えられるでしょう。

・将来は地方移住を考えていて、たまたま理想的な家を見つけたので購入しておきたい

・仕事で頻繁に訪れる場所があり、宿の手配に手間がかかるので住まいを確保したい

・週末のリフレッシュに気軽に利用できる拠点が欲しい

・通勤や通学に便利な場所に平日だけ住む家が欲しい

ちなみに、住宅ローンの返済中に自宅の住み替えをする場合は、住み替えローンやダブルローンを利用するのが一般的です。

住宅ローンとセカンドハウスローンの違い

自分の住む家、という意味ではセカンドハウスローンを利用できそうなため住宅ローンとの違いがわかりにくいのでは無いでしょうか。

住宅ローンは、契約者本人や家族が居住するための住宅（生活の拠点となる住宅）を取得する費用として活用することができます。週末だけ利用するといった住宅には利用できず、住民票も移して購入した物件に済む必要があります。

一方で、セカンドハウスローンは、週末だけの利用する別荘地や通勤通学に便利な場所として平日だけ使う家にしたい場合に利用できます。

つまり、マイホーム取得のために利用するローンが住宅ローンでそれ以外の自分が利用する住宅に利用するローンがセカンドハウスローンと位置づけるとわかりやすいのではないでしょうか。

自宅購入をしたい方はまずは住宅ローンから利用して、その後に別荘その他を購入したいのであればセカンドハウスローンを活用しましょう。

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セカンドハウスローンは土地購入のみには使えない

セカンドハウスローンを活用して土地を購入したい場合は使えるかというと、土地のみの購入には利用できません。

土地を購入のみならず建物を建てることまで検討できていれば土地購入にも活用できるでしょう。

土地のみの購入であれば、不動産担保ローンなどは活用できそうですが金利は2％前後以上からと高くなります。

知らなきゃ損？セカンドハウスのメリットとデメリット

別荘やリゾートハウスなども、自分の持ち物であるという点では同じです。ただし、税法上では、別荘とセカンドハウスには異なる定義が設けられています。

セカンドハウスと認められれば固定資産税などの軽減措置が受けられるため、あらかじめ概要を知っておいたほうがお得です。ここでは、別荘とセカンドハウスの違い、セカンドハウスのメリット・デメリットについて解説します。

セカンドハウスと別荘の違い

地方税法施行令第36条では、別荘について『日常生活の用に供しないものとして総務省令で定める家屋又はその部分のうち専ら保養の用に供するもの』と定義しています。保養目的の別荘は日常生活に欠かせないものとはいえず、税制面での優遇措置はありません。

一方、セカンドハウスは第2の自宅という位置づけになり、住宅用地に係る特例の対象となります。

セカンドハウスで特例を利用するには、次のような手続きが必要です。

・取得後60日以内に所在地の都道府県税事務所へ申請する

・毎月1泊2日以上の滞在を市区町村役場に提出する

申請方法や必要書類などは自治体によって異なるので、セカンドハウス購入の前に確認するようにしてください。

住宅用地に係る特例とは

住宅用地に係る特例とは、固定資産税・都市計画税・不動産取得税に対する軽減措置です。これらは保有する不動産に課される地方税で、税額はそれぞれ次のように算出されます。

・固定資産税：課税標準×1.4％（標準税率）

・都市計画税：課税標準×最高0.3％（制限税率）

・不動産取得税：固定資産税評価額（課税標準税額）×4％（標準税率）

特例の対象と認められた場合、それぞれの課税標準額が次のように軽減されます。

・固定資産税

小規模住宅用地（200平方メートル以下の部分）：課税標準×1/6

一般住宅用地（200平方メートルを超える部分）：課税標準×1/3

・都市計画税

小規模住宅用地（200平方メートル以下の部分）：課税標準×1/3

一般住宅用地（200平方メートルを超える部分）：課税標準×2/3

・不動産取得税（建物）

新築：固定資産税評価額から1,200万円を控除

中古：住宅の新築時期により固定資産税評価額から最高1,200万円を控除

・不動産取得税（土地）

150万円または床面積の2倍の面積（200平方メートルまで）に相当する土地の価格のいずれか大きい額に税率を乗じて得た額を減額

なお、いずれも地方税のため、標準税率とは異なる税率を適用する自治体があることに注意してください。

セカンドハウスのメリット

自分の好きなときに好きなだけ滞在・利用できることが一番のメリットといえます。

たとえば、仕事で毎月のように訪れる場所があったとして、そのたびに宿の手配をするのは手間がかかります。急に予定が変わればキャンセルの連絡をしなくてはなりません。その点、第2の自宅があれば手間をかけずにいつでも何日でも滞在できます。

お気に入りの温泉やリゾートに毎月のように訪れている場合も同様です。シーズン中は宿泊費も割増しになりますし、思ったように予約がとれないこともあるでしょう。

道路が渋滞していればチェックインの時間も気になります。セカンドハウスなら到着が早朝や深夜でも気兼ねすることはありません。宿の予約がとれないがために、たまのリフレッシュを諦めるという残念な事態も避けられます。

セカンドハウスは購入した第2の我が家ですから、当然、自分の資産です。定年後にのんびり暮らせる家を選ぶも良し、趣味に没頭できる家を選ぶも良し、自分の思い描くライフプランやライフスタイルを実現できるでしょう。

反対に、メインの自宅を郊外に持ち、通勤・通学に便の良い都市部にセカンドハウスを持つのもおすすめです。

セカンドハウスのデメリット

最も大きなデメリットは維持費です。自宅を2つ持つわけですから、維持費も2倍かかります。住宅ローン返済中にセカンドハウスローンを組んで購入する場合は、返済負担が大きくなることにも要注意です。

税制面の特例を受けるには毎月必ず滞在する必要があり、移動のたびに交通費がかかります。移動の手間や時間も度重なれば負担に感じるかもしれません。また、ライフスタイルやライフプランが変わったときなど、セカンドハウスの所有が重荷になる可能性もあります。

セカンドハウスローン利用の流れ

セカンドハウスローンを利用する流れは、住宅ローンを利用するときとほとんど変わりません。以下にて簡単に解説します。

事前審査

はじめにセカンドハウスローンが利用できるかどうかの事前審査を受けます。事前審査の申し込みは、金融機関のWebサイトで必要項目を入力・送信すれば完了です。

セカンドハウスローンは、住宅ローン契約中の金融機関以外でも利用可能ですが、そもそもセカンドハウスローンを取り扱う金融機関は多くありません。

利用条件や金利は金融機関によって異なりますし、多目的ローンなど別の名称で提供していることもあるので、複数の金融機関をチェックしてみてください。

正式審査

事前審査通過の連絡を受けたら実際に金融機関の窓口に行き、ローン申し込みと同時に正式審査を受けます。このときに源泉徴収票や収入証明書、本人確認書類などの提出が求められます。必要な書類や持ち物は金融機関によって違うので、あらかじめ確認して準備するようにしましょう。正式審査に通過したら、契約の手続きとなります。

契約

契約時には借入申込書や関連書類への記入を行うため、再び金融機関へ出向きます。このときにも提出する書類があるので、事前に確認して準備するようにしてください。

ハードル高め？セカンドハウスローンの審査基準

セカンドハウスローンは、住宅ローンよりも審査が厳しくなる傾向にあります。特に年収についての審査基準は厳しく、申し込み時の年収は500万円を基準とする金融機関がほとんどです。

金利も高めで住宅ローンの2～3倍に設定されています。しかしながら、返済能力が認められれば、比較的スムーズに融資が受けられるという面もあります。

セカンドハウスローンの審査では、主に次の項目について慎重なチェックが行われます。

・返済能力

・職業および勤務状況

・その他の借入金

・健康状態

以下にてそれぞれの内容を説明します。

返済能力

すでに住宅ローンを利用している人が申し込むことから、返済能力の有無は重要視されます。年収に500万円以上という高い基準が設けられているのもそのためです。

融資可能額は年収によって決まりますが、月々の住宅ローン返済額が大きい場合などは希望額よりも減額されることがありますし、審査に通らない可能性もあることに注意してください。

職業および勤務状況

職業や勤務状況も、返済能力の評価対象です。金融機関では返済が滞ることを避けるため、月々安定した収入が得られているかどうかを重視します。

具体的には、医師や弁護士など高収入とされる職業についている人、公務員、上場企業の会社員などは審査に通りやすいといわれています。また、勤続年数の目安は3年以上です。

申し込み時に年収基準をクリアしていても、自営業者やフリーランスなどは収入の波が大きいと思われて融資を見送られる可能性があります。

職業が審査に不利になると予測される場合は、自己資金を十分に準備して借入額を少なくするなどの工夫が有効かもしれません。

その他の借入金

住宅ローンの残債やその他のローンの有無、滞納履歴などもチェックされます。セカンドハウスローンを含めて返済比率（収入に対する年間の返済額の割合）が35％を超える場合は、融資を受けられないケースがほとんどです。

また、過去10年以内の滞納履歴は審査に響きます。

健康状態

住宅ローンやセカンドハウスローンは借入額が高額になることから、利用条件として団体信用生命保険への加入を求められるのが一般的です。申し込み時に健康上の不安があれば、融資が受けられないかもしれません。

ちなみに、後ほど紹介する【フラット35】では、契約者が団体信用生命保険へ加入するかしないかを選べるようになっています。気になる場合はチェックしてみてください。

セカンドハウスローンに関する2つの疑問

セカンドハウスローンを利用すれば自宅以外にも住宅を購入できるため、次のような疑問を持たれがちです。

・賃貸用物件の購入にも利用できるのか

・自宅とセカンドハウスの両方で住宅ローン控除が受けられるのか

それぞれの疑問にお応えすべく、以下にて解説します。

セカンドハウスローンは賃貸用物件の購入に利用できる？

住宅ローンもセカンドハウスローンも契約者本人が居住・利用することを前提としているので、原則としてはできません。また、アパートローンなど賃貸用物件の購入に利用するローンは、セカンドハウスローンよりも高い金利で提供されていることがほとんどです。

ただし、金融機関によっては、セカンドハウス購入をはじめ多目的に利用できるローンを販売します。こうした多目的ローンなら、購入した住居の用途は問われないかもしれません。

なお、セカンドハウスを購入したもののほとんど利用できず、持て余してしまう可能性もあります。賃貸物件として活用を考える場合は、まず金融機関に相談するようにしてください。

将来賃貸に出す前提であれば始めから不動産投資ローンとして組んでおくことも一つです。その場合には、現状は空室の物件に対してローンを出してもらえるかの相談になるため審査は厳しくなりますが、その後別荘として自分が利用しても、賃貸に出しても良いため自由度は高まります。

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セカンドハウスも住宅ローン控除が受けられる？

住宅ローン控除の適用要件には、『新築又は取得の日から6ヶ月以内に居住の用に供し、適用を受ける各年の12月31日まで引き続いて住んでいること』と定められています。

申請手続きの際は住民票や登記簿謄本などを提出するので、居住者と所有者が一致しなければ控除の対象にはなりません。

つまり、メインの自宅で住宅ローン控除を受けている間は、セカンドハウスは控除の対象外です。セカンドハウス取得時に住宅ローン控除を受けていない場合は、セカンドハウスに引っ越してメインの自宅にすれば控除の対象になります。

フラット35でもセカンドハウスが購入できる！

フラット35は、住宅金融支援機構が提供する全期間固定金利型の住宅ローンです。公的機関の安心感や民間金融機関で利用できる手軽さなどが魅力で、マイホーム購入に利用している・利用していたという人は多いでしょう。2005年からは、フラット35がセカンドハウス購入にも利用できるようになりました。ここでは、セカンドハウス購入にフラット35をおすすめする理由と注意点を解説します。