住宅ローン（特にフラット35）で不動産投資をすべきでない3つの理由

昨今サラリーマンの副業ブームが起こっており、個人でも副業の一環として不動産投資を検討する方も増えてきました。

不動産投資を検討する中で、低金利な住宅ローンを借り入れして購入した物件で不動産投資をしようと考えている方もいらっしゃるかもしれません。

今回は、住宅ローン（特にフラット35）で不動産投資をすべきでない3つの理由を記事にします。

また、既に住宅ローンを借りていて不動産投資をしたい方は住宅ローンを不動産投資ローンに借り換えも可能をなので借り換えを行う方が良いです。

もし住宅ローンで借りた物件を不動産投資にしている場合には、住宅ローンから不動産投資ローンに借り換えしたいとお考えになると思います。

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住宅ローンと不動産投資ローンと違い

住宅ローンで不動産投資をすべきでない理由としては、住宅ローンが自己居住用に貸し出されるローンであるからです。

一方で、不動産投資ローンは事業用ローンとして貸し出しされます。

住宅ローンと不動産投資ローンでは、ローンの用途、審査基準、金利条件が異なります。

詳しくはこちらの記事にまとめていますのでぜひあわせてご覧になってみてください。

参考>>不動産投資ローンと住宅ローンの違いは何？上手に不動産投資ローンを借り換えする方法もご紹介

住宅ローンで不動産投資をすべきでない3つの理由

住宅ローンを借りて購入した物件で不動産投資をすべきでない理由は大きく3つあります。

• 住宅ローンは投資用で貸し出すことが前提でないため貸し出すと不正利用になる
• 不正利用になってしまうと銀行から一括弁済を求められる可能性がある
• 住宅ローンで不動産投資を勧めてくる業者は悪徳業者の可能性が高い

一見、住宅ローンで不動産投資をすることは大変効率的にあるように見えます。

なぜなら、不動産投資ローンよりも住宅ローンの方が金利が極めて低いからです。

結果として、不動産投資ローンで不動産投資を行うよりも、住宅ローンで借りて不動産投資をするほうが金利が低い分ローン返済額が低くなり投資効率が上がります。

ただ、住宅ローンと不動産投資ローンでは金利が異なる以上に、審査基準も異なりそもそも住宅ローンは不動産投資用に使ってはいけないので不正利用になります。

住宅ローンは不動産投資用で貸し出すことが前提でないため貸し出すと不正利用になる

繰り返しになりますが、住宅ローンは不動産投資を行うように貸し出されるローンでは無いため住宅ローンを借りて購入した物件で不動産投資を行うことは不正利用になります。

住宅ローンを借り入れするときに、金銭消費貸借契約（金消契約）を結ぶことになりますが、その契約事項の中に貸し出しに関する条項が入っています。

とは言え、転勤によってやむなく住宅ローンで自宅を空けるケースがあるかもしれません。

その場合には貸し出してもいいかを銀行に確認をするようにしましょう。

自己判断で自宅を貸し出して、後から銀行に発覚すると不正利用で一括弁済を求められるケースに発展する可能性がありますので注意が必要です。

不正利用になってしまうと銀行から一括弁済を求められる可能性がある

住宅ローンは自己居住用に貸し出されるローンです。

住宅ローンで不動産投資を行う場合には不正利用になるため、銀行から一括弁済を求められてしまうケースがあります。

一括弁済になると、通常ローンは何千万円と残っているためローンの支払を行うには、

• 住宅ローンで買った物件を売却する
• 別資金を用意してローンを返済する

この2つがメインケースになると思いますが、2つ目の別資金を用意してローンを返済することは容易ではありません。

住宅ローンで買った物件を売却することになった場合には、ご自身のタイミングでゆっくり売却先を探すというよりも、競売に近い形での売却になるため物件を買い叩かれる可能性もあります。

そうすると、売却資金で住宅ローンを返済しきれずに住宅ローンが残ってしまうケースがあります。

住宅ローンで買った物件を手放すだけでなく、住宅ローンだけが残ってしまう、というこんなはずじゃなかったという状態になります。

住宅ローンで不動産投資を勧めてくる業者は悪徳業者の可能性が高い

不動産投資は住宅ローンでできないことはさんざん記載してきましたが、不動産業者の中には住宅ローンで不動産投資を勧めてくる業者もいます。

特に多い住宅ローンは、フラット35を利用した不動産投資の事例です。

そもそも不動産投資に使えないだけでなく、融資を引き出すために書類の改ざんを行うなど不正融資に発展するケースもあります。

不動産投資を行うにあたって、不動産会社選びは重要です。

不動産投資を行うあなたのことを思っていれば住宅ローンで借入して不動産投資を行うことはまず勧めません。

不動産投資会社を選ぶために最低限押さえておきたいポイントはこちらの記事にまとめていますのでぜひあわせてご覧になってみてください。

参考>>不動産投資会社を選ぶために最低限抑えておきたいポイント7つ

住宅ローンで購入した物件で不動産投資をする場合

住宅ローンで購入した物件で不動産投資をする場合に行う過程はこちらになります。

• 現在の住宅ローンを借りている銀行に対象物件を賃貸にしたいことを伝える
• 住宅ローンを不動産投資ローンに借り換えする

現在の住宅ローンを借りている銀行に貸し出したいことを伝える

住宅ローンで購入した物件で不動産投資をするためには、住宅ローンを借りている銀行に自宅を貸し出ししたいことを伝える必要があります。

ただ、やむを得ない事情（転勤など）に伴うものが基本になるため、不動産投資行いたいから相談するのであれば銀行は受け入れてくれないので注意が必要です。

住宅ローンを不動産投資ローンに借り換えする

自宅の貸し出しを銀行が応じてくれない場合には、住宅ローンを不動産投資ローンに借り換えをすれば不動産投資を行うことができるようになります。

なぜなら、住宅ローンでなく、不動産投資ローンに借り換えているからです。

その場合の注意点はこちらです。

• 不動産投資ローンは住宅ローンより審査が厳しいので容易には借り換えできない
• 不動産投資ローンの方が住宅ローンよりも金利が高い

2019年5月頃からフラット35の不正利用に伴い、モゲチェック不動産投資でも住宅ローンから不動産投資ローンへの借り換えのご相談も増えてきております。

もし住宅ローンを不動産投資ローンに借り換えしたい場合はお一人で悩まずに一度モゲチェック不動産投資の不動産投資ローンの借り換え無料Web診断をご利用になってみてください。

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住宅ローンが先か不動産投資ローンを借りるのが先かどっちがおすすめか

不動産投資も行ってみたい反面、これから世帯を持ち子どもも大きくなってくるに従ってマイホームの購入を検討される方も多いと思います。

よくある質問として、住宅ローンを借りるのが先か、不動産投資ローンを借りるのが先かというものがあります。

結論としては、住宅ローンを先に借りるほうが不動産投資ローンを借りるよりも優先したほうがいいです。

理由としては、住宅ローンはあくまでご自身の年収の何倍まで借りられるかに対し、不動産投資ローンの場合は事業用につき物件や事業計画によっては住宅ローンよりも借り入れできる上限額を柔軟に見てくれるケースもあるからです。

年収の何倍まで借りられるかに関して、1例をあげます。

住宅ローンの場合、年収500万円の方の住宅ローンの上限額はおおよそ8倍の4,000万円です。

一方、不動産投資ローンの場合、年収500万円の方の不動産投資ローンの上限額はおおよそ10倍の5,000万円です。

年収倍率の考え方には、既にローンを借りているか否かも上限額の計算に含まれるため、不動産投資ローンを借り入れしてから住宅ローンを借り入れしようと思った際には借り入れできないケースもあります。

まとめ　住宅ローンで不動産投資はすべきでない

今回は住宅ローン（特にフラット35）で不動産投資をすべきでない理由3つを記事にしました。

バレなければいい、というものでなく不動産投資を行うのであれば住宅ローンでなく不動産投資ローンで行うことをお勧めします。

住宅ローンで不動産投資を行っておりそれが銀行にバレてしまった場合にはその銀行との取引もできなくなるでしょう。

もしこの記事をご覧の方で、今後不動産投資したいとお考えであればまずは不動産投資ローンがいくらくらい借り入れできるのか診断されてはいかがでしょうか。

モゲチェック不動産投資であれば、不動産投資を行いたいあなたの借入可能額を事前に把握し、不動産投資の意向に沿った不動産投資会社をご紹介します。