【年収別】不動産投資ローンの借り入れ可能額

不動産投資というと、代々の地主の一家や富裕層が行う投資だと思っていませんか。不動産投資は今やサラリーマンでも行うことができる投資になっています。

ただし、不動産投資を行う際に借り入れする不動産投資ローンは誰でも借り入れできるわけではありません。

そこで今回は、年収別の不動産投資ローンの借入可能額に関して記事をお届けします。

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【目次】

1.不動産投資ローンとは

(1)不動産投資ローンを借りる

(2)アパートローンを借りる

(3)金利相場

2.不動産投資ローンとアパートローンの選び方

3.不動産投資ローンの年収別借り入れ可能額

(1)年収500万円のローン借り入れ可能額

(2)年収400万円のローン借り入れ可能額

(3)年収300万円のローン借り入れ可能額

4.不動産投資ローンの借り入れ可能額を上げるには

5.金融機関ごとの借り入れ可能額を確認しておく

6.まとめ 不動産投資ローンをうまく活用しよう

1.不動産投資ローンとは

不動産投資ローンとは事業用途として不動産を購入するために借りるローンです。よく比較されるのは住宅ローンです。住宅ローンはマイホームを購入するためのローンであり、不動産投資を目的とした物件を住宅ローンで購入することはできません。

不動産投資ローンと似たものにアパートローンがあります。一般に、不動産投資ローンは区分所有の物件(主にワンルームマンション)を対象としており、アパートローンは一棟物件が対象です。

(1)不動産投資ローンを借りる

不動産投資ローンを活用できる物件は主には区分マンションや一部の一棟物件が対象となります。日本には800以上の金融機関がありますが、積極的に取り組んでいるところは少ないです。

当社が現時点で把握している金融機関はこちらです。

  • イオン銀行(ジャックス保証)
  • イオン住宅ローンサービス
  • SBJ銀行
  • オリックス銀行
  • 関西みらい銀行
  • クレディセゾン
  • じぶん銀行(ジャックス保証)
  • ソニー銀行(ジャックス保証)
  • ハナ銀行

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(2)アパートローンを借りる

アパートローンを活用できる物件は主にはアパートやマンションなどの一棟ものが対象ですが、土地購入にも利用することができます。不動産投資ローン同様に全国の金融機関で原則取り扱いはありますが、積極性は金融機関によって異なります。

具体的な金融機関はこちらです。

  • オリックス銀行
  • 香川銀行
  • 京都銀行
  • 群馬銀行
  • 西京銀行
  • 静岡銀行
  • セゾンファンデックス
  • 香川銀行
  • 千葉銀行
  • 徳島大正銀行
  • 三井住友銀行
  • 三井住友信託銀行
  • 三井住友L&F
  • みずほ銀行
  • 三菱UFJ銀行
  • 横浜銀行

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(3)金利相場

金利相場はこちらになります。

  • 不動産投資ローン:1%前半〜2%後半(平均2%前後)
  • アパートローン:1%前半〜4%前後(平均2.7%前後)

不動産投資ローンとアパートローンでは金利相場が異なります。

不動産投資ローンの金利相場は1%前半〜2%後半(平均2%前後)です。ただ、不動産会社と銀行との取引状況によって金利は異なります。例えば、ある物件を銀行に持ち込んだ際、不動産会社Aから購入する場合には金利が1.9%に対して、不動産会社Bでは1.6%ということがしばしばあります。

一方でアパートローンは不動産投資ローンに比べると金利が高い傾向ですが、属性、取引深耕度合い、物件によって金利は大きく異なります。

2.不動産投資ローンとアパートローンの選び方

不動産投資ローン、アパートローンのどちらを選択するかは、購入検討をしている物件によって変わります。区分マンションを検討しているのであれば不動産投資ローンになるでしょうし、一棟物件を検討しているのであればアパートローンになるでしょう。

ただし、借入可能額に関してアパートローンの方が方が不動産投資ローンに比べ低くなる点には注意が必要です。アパートローンだと現在は頭金が10〜20%は必須です。なお、諸費用として7%程度が別途必要となりますので、自己資金は17%〜27%程度は必要となります。つまり、5,000万円の物件であれば最低でも850万円の資金が必要です。

一方で不動産投資ローンであれば主に区分マンションを取り扱う不動産会社が特別条件のローンを取り扱っていることがあります。一般ルートよりも金利が安く、頭金0円でも不動産投資を始めることができます。

まずは不動産投資を頭金少なく始めたいということであれば不動産投資ローンを活用して区分マンション投資から始めてみると良いでしょう。

3.不動産投資ローンの年収別借り入れ可能額

不動産投資ローンの借入可能額の判断は主に属性、中でも年収で判断されます。つまり、年収が高ければ高いほど借り入れできる上限額は上がっていきます。

理由は明確で、サラリーマン投資家の場合、不動産投資をした物件で万が一空室がでたとしても、給与収入から返済をしていくことができると金融機関は判断するため借り入れ上限額が高くなるということです。

ただし、現実的にサラリーマンで不動産投資をする場合に最低必要な年収帯は500万円以上で、可能であれば属性面で上場企業またはそれに準ずる企業(資本金1億円以上)といった企業規模まで見られることになります。

(1)年収500万円のローン借り入れ可能額

年収500万円の場合、その他の借り入れがない場合であれば借り入れ可能額の目安はこちらです。

  • 4,000万円〜7,500万円

年収500万円以上が不動産投資を区分マンションであろうと、一棟物件であろうと求められる水準になります。

(2)年収400万円のローン借り入れ可能額

年収400万円の場合、その他の借り入れがない場合であれば借り入れ可能額の目安はこちらです。

  • 3,200万円〜6,000万円

年収400万円の場合に関しては、金融機関によっては借り入れができないところもありますが、上場企業もしくはそれに準ずる企業に勤めている方であれば借り入れできる可能性はあります。

(3)年収300万円のローン借り入れ可能額

年収300万円の場合、不動産投資ローンの活用は非常に難しいです。

不動産投資を行うためには、自己資金を物件価格の50%程度を貯めてから日本政策金融公庫にご自身で融資の打診をする方法が現実的な方法になるでしょう。

例えば、物件価格が1,000万円であれば500万円を融資してもらうような形になります。

むしろ注意が必要なのは、フラット35を活用したなんちゃって不動産投資を持ちかけられることです。

>>住宅ローン(特にフラット35)で不動産投資をしてはいけない3つの理由

不動産投資が難しいので、住宅ローンを活用して不動産投資を持ちかけるケースが以前からあり、2019年5月にはフラット35を扱うアルヒの不正融資の問題が露見しました。

住宅ローンの不正利用で最悪のケースだと、金融機関から一括返済を言われることがあります。

ローン残債以上の価格で物件を売却することができるのであれば問題はありませんが、多くはローン残債以下の価格でしか売却できないため結果ローン返済ができなくなることに繋がります。

住宅ローンの不正利用で不動産投資をすることは絶対にやめましょう。

なお、すでに住宅ローンを借りている物件を賃貸に出すときには不動産投資ローンへの借り換えをすることで可能になります。具体的な事例をご紹介しているので気になる方はご覧ください。

>>不動産投資ローン借り換え事例2 自宅を賃貸に出した物件を1.575%に借り換え

4.不動産投資ローンの借り入れ可能額を上げるには

不動産投資ローンの利用をするためには、年収情報が重要であることは記載しましたが、それを含めて借り入れ可能額を増やすには下記点を意識していきましょう。

  • 属性を上げる(年収を上げる、勤務先を上げるなど)
  • 資産を作る(自己資金を多くするなど)
  • 金融機関との取引深耕を行う

初めて不動産投資に取り組むのであれば、属性と資産を作る点を並行して行う意識を持つと良いでしょう。

属性を上げるとは、例えば年収を400万円から500万円に上げること、勤続年数を伸ばすこと、及び非上場企業から上場企業に転職することなどです。カードローンなどの借り入れをしている場合、返済し終えることも属性アップにつながります。つまり、金融機関から「延滞なく返済してくれそうだな」と思ってもらえるようにすることと言えます。

資産を作ることについては、例えば自己資金を貯めることです。

自己資金があることで資産背景がある借り手だと金融機関が判断する事によって、本来であれば年収の10倍までしか借り入れできない方もそれ以上に借り入れできる可能性があります。

不動産投資をした後は、取引先金融機関に対してしっかり不動産投資で入ってくる賃料でローンを返済することが大切です。

仮に初めて取り組んだときの年収が500万円で本来なら7,500万円が借り入れ可能額であったとしても、不動産投資の実績を3年以上積みその間黒字経営ができているなど不動産投資で成功している状況を金融機関に見せることができれば借入可能額の上限を上げていくことができるでしょう。

5.金融機関ごとの借り入れ可能額を確認しておく

最後に金融機関ごとに審査基準が異なる関係から、不動産投資ローンの借り入れ可能額も異なります。

A銀行では借り入れ可能額が年収の10倍までしか出さない事に対して、B銀行では15倍まで貸し出す事があります。

借入可能額の上限が低い銀行から先に開拓するほうが良いでしょう。なぜなら、A銀行で頭打ちになったとしても、B銀行では更に借り入れをすることができるからです。

不動産投資を行う際には、おおよそ年収のどの程度まで貸し出ししているかを金融機関に確認するようにしましょう。明確には教えてもらえないかもしれませんが、目安は教えてくれるはずです。

6.まとめ 不動産投資ローンをうまく活用しよう

今回は、年収別の不動産投資ローンの借入可能額に関して記事をお届けしました。

不動産投資ローンの活用をするには年収は500万円以上は求められるケースがありますが、仮にいま時点では到達していなくても、購入したい物件価格に応じて頭金を入れることができるのであれば借り入れすることは可能です。

借り入れ可能額を上げるためには属性を上げる、資産を作る、金融機関との取引深耕を行うことを意識していきましょう。

もしできるだけ少ない自己資金で不動産投資を行いたい場合は、区分マンションから始めてみると良いでしょう。

最後に、モゲチェック不動産投資では、ご自身がいくらまで借り入れできるかを判定するバウチャーサービスを提供しています。

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