公務員として働きながら不動産投資で副収入を得ている人は大勢います。原則として副業が禁止されているはずの公務員が、どのようにして不動産投資を行っているのか気になりませんか。
今回は、公務員が不動産投資に取り組む際に注意すべきことを中心に、不動産投資のメリットについて解説します。資産形成を考えている公務員の方は、ぜひ参考にしてください。
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目次
・公務員の副業禁止規定とは
・不動産投資が副業とみなされる条件とは
・副業が職場にバレるとどうなる？
・不動産投資が公務員向けといわれる理由
・公務員が不動産投資を行うときの注意点
・不動産投資を始めたら確定申告を忘れずに
・公務員は不動産投資に失敗し易い？成功し易い？
・公務員の不動産投資は事業規模に注意しよう
公務員の副業禁止規定とは
人事院規則、国家公務員法、地方公務員法により、すべての公務員は副業が禁止されています。本業以外にアルバイトなどで報酬を得ることや、事業を行うことはできません。
国家公務員法第103条には、公務員の副業について次のように記載されています。
「職員は、商業、工業又は金融業その他営利を目的とする私企業（以下営利企業という。）を営むことを目的とする会社その他の団体の役員、顧問若しくは評議員の職を兼ね、又は自ら営利企業を営んではならない。」
地方公務員も同様に、営利企業を営むことや報酬を得て事業・事務に従事することが禁止されています（地方公務員法第38条）。つまり、不動産賃貸業という事業とイコールである不動産投資は認められないということになります。
では、アパートなどの物件を相続した場合はどうでしょう。公務員を辞めるか物件を売却するかを選択しなくてはならないのでしょうか。
国家公務員法第103条第2項には、所轄庁の長の申出により人事院の承認を得た場合は、副業禁止の適用外になる旨が記載されています。
なお、人事院規則には営利企業（副業）とみなされる条件が明記されているので、条件の範囲内であれば承認を得ずに不動産賃貸業を行うことも可能です。
出典：国家公務員法
出典：地方公務員法
不動産投資が副業とみなされる条件とは
では、一定の規模とはどのようなものを指すのでしょうか。人事院規則には取り扱う物件数と賃貸料収入について、次のように具体的な数値が示されています。
物件数
人事院規則では、不動産賃貸に使用している物件が次のいずれかに該当する場合を副業にあたるものとしています。
・戸建住宅：5棟以上
・集合住宅：10室以上
・土地：契約10件以上
また、駐車場の場合は、次のように明記されています。
・建築物である駐車場または機械設備を設けた駐車場
・台数：10台以上
不動産投資の対象となる物件は土地や住宅だけではありません。次のような物件を貸し出している場合も副業とみなされます。
・劇場、映画館、ゴルフ練習場等の娯楽集会、遊技等のための設備を設けたもの
・旅館、ホテル等、特定の業務の用に供するもの
賃貸料収入
上記物件の賃貸によって得られる収入の合計が、年間500万円以上になる場合は副業に該当します。
出典：人事院規則14-8
管理業務
公務員は、国民の生活を向上させるために活動しています。不動産投資をすることでその本業に支障があってはいけません。
そのため、不動産投資を行う場合には本業に支障をきたさないよう物件の管理をすべて管理会社に委託する必要があります。
管理を委託していないと本業以外に管理業務をしているとみなされ、副業禁止規定に抵触してしまいます。
出典：人事院規則14-8
副業が職場にバレるとどうなる？
公務員の副業禁止規定に違反した場合、懲戒処分を受ける可能性があります。国家公務員法第82条には、次の4種類の懲戒処分が定められています。地方公務員への懲戒処分も基本的には同じです。
・免職：公務員の職を剥奪する処分
・停職：一定期間、職務に就くことを禁止し、その間は給与も停止する処分
・減給：一定期間、給与を減額する処分
・戒告：将来を戒める旨を申し渡す処分
公務員の不動産賃貸業（不動産投資）は一定の範囲内で行うことが認められています。また、範囲から外れてしまう場合にも、きちんとした手続きを経て承認が得られれば問題ありません。
しかしながら、承認を得ずに不動産投資を行い、懲戒処分を受けている人も実際にいます。また、市職員が職務中に不動産に関わる商談メールを行い、停職処分を受けたという報道もありました。
住民からの通報によって発覚したケースもあります。せっかくのキャリアに傷をつけないよう、副業にあたる規模になる場合には必ず承認を得るようにしてください。
なお、人事院規則14-8では、承認の基準を次のように定めています。
・職務と不動産賃貸業との間に特別な利害関係がないこと
・不動産賃貸業によって職務の遂行に支障が生じないこと
・その他公務の公正性および信頼性の確保に支障が生じないこと
副業がバレない可能性は？
副業がバレないようにするには、まずむやみに口外しないことが大切です。たとえ信用している同僚でもあなたが仕事外でも稼いでいることを知ったら妬ましく思い、密告されてしまうかもしれません。
また、人目につくような副業はバレる可能性が高いのでやめましょう。
副業での年間の所得が20万円以下の場合は確定申告が不要のため、所得を20万円以下に抑えるのも一つの手です。
法人化や個人事業主化(開業届)は問題ない？
公務員が副業を法人化する場合には、役員になってはいけません。
営利企業等の役員兼務は国家公務員法第103条または地方公務員法第38条に違反しています。
また、これは懲戒処分の対象です（国家公務員法第82条、地方公務員法第29条）。
人事院の承認または任命権者の許可を得られれば役員になることもできますが、承認基準に適合することは難しく、役員になる承認または許可を得ることはほぼできないと考えたほうが良いでしょう。
配偶者が不動産投資するなら問題ない？
不動産投資を行い、法人設立を考えている場合に、資産管理法人の代表取締役や役員を公務員とすると国家公務員法に抵触する恐れがあることは前述の通りです。それを回避する方法の一つとして「配偶者」を代表取締役にことが挙げられます。
そのため、代表取締役を配偶者とし、株式については公務員自身が保有することで銀行融資が受けられるケースもあります。
また、資産管理法人を設立し、公務員自身に会社から役員報酬を出してしまうと国家公務員法に抵触する恐れがあります。そのため、資産管理法人の役員報酬については、公務員を退職するまで受け取らないほうがいいでしょう。
その代わりに、代表取締役である配偶者に対して、給与として支給することで、資産管理法人の利益をコントロールし節税すると良いでしょう。
ただし、会計上無報酬であっても、実態として報酬があると税務署が判断すれば、無報酬であることは認められないなどリスクもありますので、注意が必要です。
不動産投資が公務員向けといわれる理由
不動産投資は、公務員や会社員など勤めが安定している人におすすめの資産形成といわれています。
ここからは、おすすめの理由を解説します。
参考>>公務員ができる副業はある？資産形成には不動産投資が最適
融資が受けやすい
公務員は社会的信用が高く、融資が受けやすい傾向があります。不動産投資を始める際、一般的には金融機関からお金を借りて物件を購入します。
融資を受けるには金融機関の審査を通過しなくてはなりません。金融機関では対象者の職業や年収などを審査し、融資するかしないか、いくらまで融資するかなどを決定します。
公務員は信用力の高い安定した職業であるため評価されやすく、融資審査に通りやすいのがメリットです。一般企業のように倒産するリスクがないため、上限額や金利の面でも好条件の融資を受けられる可能性があります。
本業の忙しさに左右されない
先述のとおり、公務員が不動産投資をするためには、副業に当たらないよう管理を管理会社に委託する必要があります。そのため、必然的に管理を任せることができ、本業が忙しくても物件の管理にはほとんど影響が出ません。
管理業務を委託する場合、入居者募集の業務や契約手続き、トラブル対応などを自分で行う必要がないため、手間や時間を大幅に削減できます。そのため、訓練や夜勤で忙しく本業以外に時間を割くことができない公務員の方でも、不動産投資が可能なのです。
公務員が不動産投資を行うときの注意点
公務員の不動産投資は、それ自体が禁止されているわけではありません。ただし、注意しないと懲戒処分を受けたり、投資に失敗したりしてダメージを受けることになります。
ここからは、公務員が不動産投資を行うときに注意すべきポイントを解説します。
事業規模に気をつける
人事院規定により、副業とみなされる物件数が決められていることはすでに説明したとおりです。戸建なら4棟まで、アパートやマンションなら9室までであれば、職場の承認を得る必要もありません。
ただし、戸建とマンションなど異なる種類の物件を所有する場合は、次のように換算されることに注意してください。
・戸建1棟＝アパート2室
・土地1件＝アパート1室
・駐車場1台＝アパート1室
たとえば、区分マンション8室・戸建1棟を所有する場合、アパート10室に相当するため副業とみなされます。また、物件数が範囲内であっても、家賃収入の合計が年間500万円以上の場合は副業に該当します。そのまま続けていると懲戒処分の対象になるため、早めに承認申請を行ってください。
管理会社に業務を委託する
不動産オーナーになると入居者の募集や家賃回収などの業務が発生します。これらの業務は管理会社に委託しましょう。
賃貸経営には専門的な知識が必要です。契約書に不備があればトラブルにつながりますし、家賃を滞納しがちな入居者への対応などは素人にはなかなかできません。
そのため、オーナー業務は賃貸管理のプロである管理会社に委託するのが一般的です。
また、外部への業務委託は、公務員の副業禁止規定にも関係します。人事院規則による副業承認基準に次のように記載されているため、公務員が不動産投資を行う場合、管理会社への業務委託は必須といえるのです。
・入居者の募集、賃貸料の集金、不動産の維持管理等の不動産又は駐車場の賃貸に係る管理業務を事業者に委ねること等により職員の職務の遂行に支障が生じないことが明らかであること
出典：人事院規則14-8
物件を購入する前に不動産投資の知識をつける
金融機関から多額の融資が受けやすい公務員は、不動産会社にとって狙い目の顧客です。より多くの仲介手数料を得るために、いきなり一棟アパートなどの高額な物件を勧めてくるケースもあります。
しかしながら、その物件が必ずしも収益性のある物件とは限りません。入居者がなかなかつかない空室ばかりの物件だとしたら、家賃収入が得られず、たちまちローンの返済にも事欠くようになるでしょう。最悪、自己破産にもつながりかねません。
こうした失敗を避けるために、物件選びの前に不動産投資について学ぶようにしてください。インターネットや書籍など、学ぶ方法はいくつもあります。
不動産投資セミナーへの参加もおすすめです。きちんとした予備知識があれば、セールストークにうっかり乗ってしまって失敗するという事態も避けられます。
不動産投資を始めたら確定申告を忘れずに
公務員や会社員などの給与所得者は、源泉徴収として毎月の給与から所得税が差し引かれているため、確定申告を行う機会は少ないでしょう。
不動産投資を始めると、その翌年からは確定申告が必要になります。給与以外に年間20万円を超える所得がある場合は、確定申告が義務付けられているためです。
面倒に感じるかもしれませんが、確定申告で得られるメリットは大きいので、ぜひ忘れずに行ってください。
確定申告のメリットとは
不動産投資は経費にできる項目が多く、実際には黒字でも帳簿上は赤字になることがほとんどです。その赤字部分は、損益通算といって給与などの黒字部分から差し引くことができます。
つまり、給与所得を減らし、所得税を軽減する効果があるのです。
なお、確定申告の際に住民税の納付方法を普通徴収にしておくと、副業分の住民税は給与からの天引きではなく自分で納付することになります。
副業禁止規定に違反しているわけではないが、不動産投資をしていること自体が会社にバレるのを避けたいという人は、こうした方法もあることを覚えておくとよいでしょう。
開業届と青色申告承認申請書
開業届は、不動産投資を開始してから1ヶ月以内に税務署に提出する書類です。
確定申告には白色申告と青色申告の2種類がありますが、青色申告には最大65万円の特別控除などのメリットがあるため、あらかじめ提出しておくとよいでしょう。
青色申告承認申請書は、事業開始から2ヶ月以内に税務署に提出することとされています。手間を省くために開業届と同時に提出することをおすすめします。
公務員は不動産投資に失敗し易い？成功し易い？
不動産投資は公務員に向いている副業であることはお伝えしましたが、もちろん軽い気持ちで始めると失敗のリスクも大きくなります。
特に、不動産投資で儲けたいという気持ちが強く、現実を無視した事業計画を信じてしまうことには要注意です。不動産経営に不慣れで、ビジネスの計画策定の経験も少ない公務員はこのような危険性が高くなります。
強気な賃料設定やエリアを無視した入居率、諸費用の見積もりの甘さなど、過度に楽観的な事業計画を立てず、慎重な判断が必要です。
綿密な計画のもとで不動産投資を行えば、忙しい公務員でも十分不動産投資で成功できるでしょう。
公務員の不動産投資は事業規模に注意しよう
公務員の副業は原則として禁止されていますが、承認を得れば不動産賃貸業を行うことは認められています。したがって不動産投資も可能です。
物件数5棟10室未満、家賃収入500万円未満であれば、職場の承認を得なくても問題にはなりません。ただし、公務員の本業に支障をきたす場合は懲戒処分を受ける可能性があります。入居者募集や家賃回収などの業務は管理会社に委託するようにしてください。
また、事業開始から1ヶ月以内に税務署に開業届を提出し、翌年には確定申告を行う義務が生じます。確定申告の時期に慌てないよう、必要書類や申告方法などを調べておきましょう。
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