不動産投資ローン借り換え事例3 住宅ローンのまま賃貸に出してしまった物件を投資用ローンに借り換え

住宅ローンで購入した物件は第三者に貸し出してはいけないことをご存知でしょうか?

住宅ローンが他のローンに比べて超低金利なのは自己居住用だからです。誰かに貸し出して賃料を得ることになったら、それは事業用資金となり、金融機関が認める住宅ローンの資金使途から外れることになります。

資金使途違反は重大な契約違反ですので、金融機関から一括返済を求められる可能性もあります。

超低金利の住宅ローンで借りた物件を貸し出して儲けよう!と思ってはいけません。また、不動産会社の営業マンからそそのかされてもその話にのってはいけません。

しかし、もしも住宅ローンで購入した物件をすでに賃貸に出してしまった!という方がいらっしゃいましたら必読の記事をお届けします。

 

【目次】

1.住宅ローンで購入した物件を賃貸に出した際の解決方法3つ

(1)自分が住みなおす

(2)住宅ローンを完済する

(3)不動産投資ローンへ借り換えをする

2.不動産投資ローンへの借り換え事例

3.まとめ 本来は物件貸し出す前に借り換えをしておきたい

1.住宅ローンで購入した物件を賃貸に出した際の解決方法3つ

すでに住宅ローンで購入した物件を賃貸に出してしまったときに解決方法は大きく3つあります。

  • 自分が住みなおす
  • 住宅ローンを完済する
  • 不動産投資用ローンへ借り換えをする

 それぞれ具体的に見ていきます。

 

(1)自分が住みなおす

自分が住んでいれば資金使途違反にはなりません。ただし、一度第三者に貸したものを賃貸借契約の期間も無視して「私が住むので出ていって」というのは非常に難しいことは容易に想像がつくかと思います。

賃貸更新のタイミングなど機会を見計らって交渉することが望ましいでしょう。

 

(2)住宅ローンを完済する

住宅ローンとして借りていなければいいのですから、完済すれば済む話です。

手元に現金がある方、あるいは売却査定の金額がローン残高を上回りそうな方はご検討ください。売却活動を始めて実際に売却が完了するまでには早くて1ヶ月はかかるため、前もって査定金額を把握するようにしておきましょう。

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(3)不動産投資ローンへ借り換えをする

再度自宅として住みなおすことや、住宅ローンを完済する方法はよほど条件が合致しないと実行することは難しいでしょう。それらと比較すると、住宅ローンから不動産投資ローンへ借り換えすることは、努力次第でなんとかできる可能性が高いです。

不動産投資ローンへの借り換えの方法についても2つあります。

1つ目は住宅ローンを借りている金融機関に正直に相談する方法です。

商品ラインナップがあれば(あるいは担当者が優しければ)不動産投資ローンへの切替を提案してくれるかもしれません。ただし、違反をしていたことを自ら告げなければいけないことから場合によっては即時完済を求められる可能性があるためなかなかハードルは高いかもしれません。

2つ目は別の金融機関で不動産投資ローンとして借り換えをする方法です。

具体的な事例をご紹介しましょう。

2.不動産投資ローンへの借り換え事例

6年前に東京でマンションを購入したFさん。

1年間ご家族とともに居住したものの、配偶者の勤務地の変更から別のエリアに引っ越して賃貸物件に住むことにしました。その際、物件を売却することも検討したものの、新築物件で高い賃料が取れそうだったので、不動産会社に相談して第三者に貸し出すことにしました。

その後も住宅ローンの返済は遅滞なく行い、金融機関から何か言われることもありませんでした。

今年新たに自宅を購入することにした際、住宅ローンは2本組めないということを知り、以前の自宅をどうするか考え、モゲチェックに相談をいただきました。

Fさんは、長い間住宅ローンのまま賃貸に出してしまっていましたが、貸し出してはいけないことを知らなかったことや、勤務地の変更というご事情を踏まえ、1.575%の不動産投資ローンに借り換えができました。過去一度も返済の遅れがなかったことや、確定申告をきちんとされていたことも金融機関の審査時にプラス要因として見てもらうことができました。

もともとの住宅ローンは金利0.525%、毎月返済額72,000円でしたが、借り換え後は金利1.575%、毎月返済額89,000円となりました。借り換えによって毎月返済額は増えたものの、賃料は返済額よりも高く取れているので、これからも当面は投資用物件として保有を続けていくつもりとのことです。

  

3.まとめ 本来は物件貸し出す前に借り換えをしておきたい

住宅ローンで購入した物件をすでに賃貸に出してしまった!という方必読の記事をお届けしました。

具体的な解決策はこちらです。

  • 自分が住みなおす
  • 住宅ローンを完済する
  • 不動産投資用ローンへ借り換えする 

本事例だと、すでにマイホームから転居をしており貸し出している状態で借り換えを行いました。ただし冒頭に述べたように、住宅ローンのまま第三者に貸し出すことは資金使途違反となるため、本来であれば貸し出しを決めた時点で不動産投資ローンに借り換えをするべきです。

「念願のマイホーム」といえど、想定外の事象や理由で住めなくなることもあるでしょう。そんなときは住宅ローンで組んでいることを忘れずに、ぜひ不動産投資ローンへの借り換えをご検討下さい。

また、現状不動産投資をしていて、低金利環境の恩恵を受けるためには積極的に借り換えをする必要があります。

不動産投資ローンの借り換えをおすすめしたい方はこのようなローンを借りている方です。

  • 現在2%以上の金利で借りている
  • 残高が10百万円以上ある
  • 返済期間が20年以上ある

 一つでも該当する方はぜひ借り換えの検討をしてみて下さい。

また、総返済額でのメリットはでなくとも期間の見直しによるキャッシュフロー改善や団信充実の効果もあるため、借り換えの選択肢は常に持っておきたいものです。

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