住宅ローンから不動産投資ローンへの借り換え事例　空室のファミリータイプ物件の住宅ローンを投資用ローンに借り換え

昨今、マイホームは終の棲家ではなく購入後の住み替え、賃貸出しを行うなど住み続ける以外の選択肢があります。しかし賃貸に出す際には注意が必要です。理由としては、住宅ローンで購入している物件はご自身が自宅として住むために使えるローンであり、賃貸に出すことで契約違反になり一括弁済のリスクが発生します。そのため、賃貸に出す場合には住宅ローンから不動産投資ローンへ借り換えを行っておくと安心です。

しかし、物件購入時には不動産会社の方がローンに関してお手伝いしてくれますが、借り換えの場合はご自身で手配する必要があります。

今回は空室のファミリータイプ物件のフラット35を投資用ローンに借り換えができた事例をご紹介いたします。

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また、住み替えをせずに自宅の売却ができるダイレクト・リースバックという手法もINVASEであればご利用いただけますので是非併せてご検討ください。

ライフスタイルの変更をきっかけに自宅が空室に

今回ご紹介するのはN様。首都圏でファミリータイプの中古マンションをお持ちです。間取りは2LDKのためファミリータイプになります。

N様はフラット35を活用して購入。金利としてもどうしても固定金利になるため1.5%台と既に高い状況ではありました。

数年お住まいになった後、ライフステージが変わったことをきっかけにお引越しをされ、現在は空室になりました。空室のままですとローン返済も発生し、コストだけが発生することにもなるため借り換えを決意されました。投資用への借り換えを行うことで今後賃貸に出したりと選択肢を増やすことに繋げられます。

住宅ローンから不動産投資ローンへの借り換えのポイント

住宅ローンから不動産投資ローンへの借り換えのポイントは現在の残債がどこまで減っているかどうかです。理由としては、借り換えによって住宅ローンの金利よりも上がることによる毎月返済額の上昇があり、返済に耐えうる状況にする必要があるからです。住宅ローンの金利は0水準と非常に低く、一方で不動産投資ローンは低くても1.5%台からとなります。そのためどうしても住宅ローンから不動産投資ローンへの借り換えを行うと返済額は上昇してしまいます。今回はフラット35ということもあり、変動金利からの借り換えに比べると金利差は抑えた形で借り換えができました。

また、不動産投資ローンを借り入れする場合にファミリータイプの大きな物件はワンルームやコンパクトファミリータイプに比べると審査が厳しくなる傾向にあります。

今回N様は購入時から6年たった状態でご相談を頂きました。そのため、審査をすると評価されにくいファミリータイプであっても比較的残債が減っていたために借り換えに成功されました。

金利は2％台になり、期間も築年数の兼ね合いから4年ほど短くなったものの、毎月返済額は約1万円ほどの上昇で住宅ローンから投資用への借り換えを実現されております。

借り換え前

借入残高：約1,600万円

期間：約29年

金利：約1.5%

月次返済額：約5.6万円

借り換え後

借入残高：約1,400万円

期間：25年

金利：約2.15%