不動産投資ローンと住宅ローンの違いは何?上手に不動産投資ローンを借り換えする方法もご紹介

不動産投資を始める人、これからマイホームを購入する人、それぞれ不動産を買うという点で共通しています。そして、両者とも不動産購入のためにローンを借りることがほとんどですが、不動産投資のためのローンとマイホーム用の住宅ローンとでは意味合いが大きく異なります。

今回は不動産投資ローンと住宅ローンの違いを解説したいと思います。

なお、不動産投資ローンの借り換え、もしくは住宅ローンから不動産投資ローンへの借り換え方法は、住宅ローンと異なりネットにほとんど公開されていません。

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不動産投資ローン(アパートローン)と住宅ローンの違い

端的に不動産投資ローンと住宅ローンの違いは下記の通りです。

  • 不動産投資ローンやアパートローン:事業用のローン
  • 住宅ローン:自己居住用のローン

つまりは、他人が住む住宅なのか、自分が住む住宅なのかが大きな違いとなります。

実は、住宅ローンは不動産投資ローンの中に含まれています。不動産投資ローンの用途が住宅ローンよりも広いためです。理論的には自己居住用物件の購入に不動産投資ローンを申し込むことも可能です(逆は不可)。

それでは具体的に不動産投資ローンと住宅ローンの違いについて下記項目を確認していきましょう。

  • 審査基準
  • 金利
  • 返済期間

審査基準

不動産投資ローンの審査範囲は借り手の与信、物件評価、そして物件の収益性となりますが、住宅ローンの場合は与信と物件評価のため審査範囲が不動産投資ローンの方が広いことが言えます。

不動産投資ローンは事業用として貸し出しされるローンであり、一般に貸し出しリスクが高いと判断されるため、住宅ローンよりも審査が厳しく行われます。

不動産投資ローンと住宅ローンの金利相場

不動産投資ローンと住宅ローンの金利相場は下記の通りです。

  • 不動産投資ローン:1.5%台〜2.5%台
  • 住宅ローン:0.3%台〜1%台

不動産投資を行う際にも、住宅ローンを借り入れされる際にも目安として認識しておくと良いでしょう。

不動産投資ローンの金利を下げる方法

不動産投資ローンを借り入れする際に、金利を低くする一番の方法は金融機関との取引を深めることです。親の代から金融機関と不動産投資ローンの取引をしていることが理想的ではありまますが、地主一家でも無い限り難しいでしょう。

これから不動産投資を行う方で金利を低くしたい場合は、提携ローンがある不動産会社と取引を行うことで実現することができます。

返済期間

不動産投資ローンと住宅ローンでは返済期間が異なります。

不動産投資ローンでは最長で45年となりますが、住宅ローンの場合は最長で50年です。

不動産投資は事業用資金のため高リスクと判断され、住宅ローンよりも短く設定されています。なお、事業用資金で不動産投資ローンのように最長45年も貸し出しをしてくれることはまずありません。

返済期間を長くできるということは、その分毎月の返済額を軽減することができるので、資金繰りに余裕ができます。借り入れ方のコツとして、できるだけ長い期間の借り入れを行うと良いでしょう。

もし期間を短くしたい場合には、繰り上げ返済を行うことでいつでも返済期間を短縮することができます。なお、返済が始まった後に期間延長することは一般にはできないため注意が必要です。

以上まとめると下記の表の通りとなります。

不動産投資ローンの比較サイトが見つかりにくい理由

住宅ローンは比較サイトがたくさんありますが、不動産投資ローンでは比較サイトがほとんど存在しません。

この理由は、不動産投資ローンは不動産会社が集客したユーザーのみを対象に申し込みを受け付けることが一般的であり(いわゆる提携ローン)、一般ユーザーがネットで申し込めるようにしている金融機関が少ない点にあります。

なお、モゲチェック不動産投資は不動産投資ローンを取り扱う主な金融機関と取引を行っているため、モゲチェック不動産投資を通して借り換えを行うことができます。

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>>不動産投資ローンはどの銀行がオススメ?金利や審査基準を比較

住宅ローン(例:フラット35)で借りた物件で不動産投資を行ってはいけない

2019年5月にフラット35を不正に利用した不動産投資が明るみになりました。住宅ローンで借りた物件で不動産投資を行うことは原則NGです。理由は、住宅ローンは自己居住用のローンのため本来の用途から外れるためです。

例外的に、一時の転勤を理由に金融機関から承認を得ているのであれば可能です。

金融機関から事前承認を得ずに無断で貸し出しいることが金融機関に知られると、一括返済を求められることもありますので、必ず事前に相談するようにしましょう。住宅ローン(フラット35)で不動産投資をしてはいけない理由に関しては、下記記事で詳しく解説していますのでご参照下さい。

>>住宅ローン(特にフラット35)で不動産投資をしてはいけない3つの理由

 

まとめ 住宅ローンも不動産投資ローンもうまく活用して物件を購入しよう

今回は不動産投資ローンと住宅ローンの違いを解説しました。

不動産投資ローンは住宅ローンに比べると審査基準、金利及び返済期間の条件が厳しいだけでなく積極的に融資を行っている金融機関は少ないです。一度借り入れした不動産投資ローンを見直そうにもネットには金融機関の情報は少なく、見直していくらお得になるのか把握しにくい実態があります。

本記事を執筆しているモゲチェック不動産投資は金融機関と深い関係を構築しているので、借り換えがスムーズにできるだけでなく、特別金利を金融機関から頂いています。

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