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不動産投資ローンと住宅ローンの違いは何?上手に不動産投資ローンを借り換えする方法もご紹介

不動産投資を始める人、これから自分が住むために住宅を購入しようとしている人、それぞれ不動産を買うという点においては共通しています。

そして、両者も大半の人は、ローンを借りて不動産を買うことになりますが、不動産投資のためのローンと、自分が住むための住宅ローンとでは意味合いが大きく異なります。

今回は不動産投資ローンと、住宅ローンの違いを解説したいと思います。

不動産投資ローンを借り換えしたい、もしくは住宅ローンから不動産投資ローンに借り換えしたい方はご自身で見つけるのは難しいです。

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不動産投資ローンと住宅ローンの違い

端的に不動産投資ローンと住宅ローンの違いを述べると下記になります。

  • 不動産投資ローン:事業用のローン
  • 住宅ローン:自己居住用のローン

要は、自分が住む住宅なのか、他人が住む住宅なのかが大きな違いになります。

そして、不動産投資ローンの中に、住宅ローンが含まれています。

この理由は、審査の見るべき範囲が不動産投資ローンは広くて、審査範囲の中に住宅ローンを含んでいるからです。

不動産投資ローンは事業用に対して貸し出すローンになります。そのために審査の範囲が広くなります。一方で、住宅ローンは自己居住用に限られるので審査の範囲が決まっています。そのために住宅ローンは商品が一定になってきており、金利も変動金利だと最安金利で0.4%台の物が出たりしています。

不動産投資ローンと住宅ローンの貸し出し条件の違い

先程不動産投資ローンと住宅ローンでは審査の基準が異なることを解説しました。

その結果を受けて、不動産投資ローンと住宅ローンでは貸し出し条件が大きく異なります。

不動産投資ローンと住宅ローンの貸し出し条件の違い:金利面

不動産投資ローンでは金利はどんなに低くても1%台からになります。それでもわずか1%台の金利で不動産投資を行えるのはマイナス金利の恩恵であると言えます。

一方で住宅ローンは不動産投資ローンよりも更に低く0.4%台からになります。

 

不動産投資ローンと住宅ローン金利をもっと下げる方法はあるのか?

これは銀行とのリレーションが深い場合には可能性はあります。

その場合、リレーションのアプローチは2通りがあります。

  • 個人として銀行取引を深める
  • 取引する売主、仲介業者と銀行との関係が深い 

前者の場合は、不動産投資ローンの場合には有効になります。もともと地主であって銀行との取引も先祖代々行っていて新規にアパートを建てるケースなどです。

今回の例のようであれば、貸出金利は0.8%台とかもありえます。

後者の場合は、不動産投資ローンも住宅ローンのケースもありえます。

不動産投資ローンの場合は、物件を販売している売主、仲介業者と銀行との関係が深いのでその業者経由であれば特別に金利が安くなるケースがあります。

住宅ローンの場合も同じで、レアケースにはなりますが変動金利0.3%のケースもあるようです。

不動産投資ローンと住宅ローンの金利相場や比較

不動産投資ローンの金利の相場ですが、モゲチェックでの借り換え金利1.575%が区分マンションにおける最安級の金利になります。

なので、1.575%〜2.5%程度が相場になります。

一部、スルガ銀行といった一棟ものに対する貸し出し金利であれば3.5%〜8%になります。

なお、8%の場合は、諸費用ローンの金利がこの金利で借りているケースがあります。

2019年現在からみて、この2,3年で区分マンション購入のために不動産投資ローンを借り入れされた方の金利は1.6%〜1.9%前後で借り入れされている方が多いです。

なお、2%以上の金利で不動産投資ローンを借り入れされている方は今すぐ借り換えをすべき金利帯です。

1.575%の金利と比較して、借り換えによる総返済額の削減メリットの出る可能性が高いです。

不動産投資ローンと住宅ローンの貸し出し条件の違い:審査基準面

言うまでもなく、不動産投資ローンと住宅ローンの審査基準でいうと不動産投資ローンの方が厳しいです。

理由は、事業用のローンになりますのでその貸し出したローンが貸し倒れにならないかを本人の与信、物件価値、事業計画と包括的に判断されます。

一方で、住宅ローンであれば、本人の与信と物件価値で判断してくれます。見るべき点が居住することに限定されているので、審査基準は不動産投資ローンの方が厳しくなります。

不動産投資ローンを借り換え、借り入れする時の必要書類

不動産投資ローンは住宅ローンに比べると審査基準は厳しいことは上記に記載しました。

審査を行うにあたって必要書類も住宅ローンの審査よりも多くなったりします。

共通する内容は

  • 免許証などの本人確認書類
  • 源泉徴収票
  • 確定申告書(申告者なら住宅ローンも必須)
  • 重要事項説明書
  • 売買契約書

このあたりは共通ですが、もし今回不動産投資ローンの借り換えを検討しているのであれば、必要書類は詳しくは下記にまとめております。

必要書類一覧はこちら

 

不動産投資ローンと住宅ローンの貸し出し条件の違い:返済期間面

不動産投資ローンと住宅ローンでは返済期間が異なります。

不動産投資ローンでは最長で45年となりますが、住宅ローンの場合は最長で50年となります。

お金を貸し出す銀行の目線でいうと、期間は短いほうがいいです。

これも、不動産投資ローンであれば事業用であるので住宅ローンに比べると返済期間も短く設定されています。

 

不動産投資ローンと住宅ローンの主要金融機関の違い|不動産投資ローンの比較サイトが見つかりにくい理由

不動産投資ローンと住宅ローンでは取り扱っている主要金融機関が異なります。

不動産投資ローンでは事業用のローンなので原則どの金融機関も取り扱いはあります。もちろん住宅ローンも同様です。

ただ、審査基準が不動産投資ローンの方が厳しいことからも積極的に不動産投資ローンを展開している金融機関が少ない点が住宅ローンとは大きく異なります。

積極的に展開している金融機関が少ない点と、審査も住宅ローンと比べて個別に判断する点が多いゆえに、金利も期間も一般公開されている情報も少ないです。

なので住宅ローンでは金利の比較サイトがありますが、不動産投資ローンでは比較サイトが見つかりにくいのはこのためです。

住宅ローン(例:フラット35)で借りた物件で不動産投資行うのはどうなのか?

これは今年の2019年5月に問題が明るみになりましたがフラット35の不正利用で意識される方も多いと思います。

住宅ローンで借りた物件で不動産投資を行うことは原則NGです。

理由は、住宅ローンはあくまで自己居住用に貸し出ししたローンであり、事業用ローンとは審査基準が異なるためです。

例外的に、一時の転勤を理由に金融機関から承認を得ているのであれば可能ではあります。

とは言え、銀行ももともとの融資条件と異なる形で貸し出すことになるので最悪のケースは一括返済を求められる可能性があります。

モゲチェックにも、フラット35の利用をしていて賃貸に出すので借り換えしたい、銀行に借り換えしてほしいと言われたとのことで毎月ご相談を頂戴しています。

 

まとめ

今回は不動産投資ローンと住宅ローンの違いを解説しました。

不動産投資ローンは住宅ローンに比べると審査基準や、金利、返済期間の条件が厳しいだけでなく積極的に融資を行っている銀行は少ないです。

一度借り入れした不動産投資ローンを見直そうにもネットには銀行や条件が少ないのも事実です。

この記事を作成したモゲチェックはお客様の代わりに金融機関との取引深耕をしているので特別金利1.575%〜で借り換えをお手伝いすることが可能です。

12月末までの融資実行が条件になりますので、不動産投資ローンを借り換えしたい方、住宅ローンから不動産投資ローンに借り換えしたい方はぜひモゲチェック不動産投資の借り換え無料Web診断をご活用してみてください。