不動産投資ローンの借り換えを行うことによって、不動産投資の運用効率を上げることができます。
なぜなら、既存借り入れの金利を下げることや返済期間を長くすることによって総返済額や月々返済額を軽減することができるためキャッシュフローの改善が見込めるからです。
ただし、借り換えの際には手間や手数料がかかってくるため本当に借り換えをするべきかどうか悩む方も多いのでは無いでしょうか。
今回は、不動産投資ローンの借り換えに関して過去数千件を超える相談事例をもとによくある質問に関して回答していきます。
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【目次】
借り換えって費用もかかるし本当にするべき？
借り換えで受け取れる具体的なメリットとは？
売却するか借り換えするのかどっちがいいの？
新規借り入れと借り換えの違いって？
不動産投資ローン借り換えの手続き方法は？
インベースで借り換えするメリットとは？
まとめ 不動産投資の収支改善ができる借り換えはうまく活用しよう
費用もかかるし借り換えって本当にするべき？
不動産投資ローンの借り換えにおいて、お客様から最も頂くご質問です。
借り換え時には、現借入先への完済手数料や次に借りる金融機関への事務手数料、抵当権変更手続きの報酬など、費用がかかります。
お客様によっては、費用以上に借り換えメリットがないこともありえます。
ただし、インベースの無料Web診断を頂いた際にお出しするご提案書に表示されたメリットはあなたが純粋に享受できるメリットになります。
借り換えの費用は全額自己資金になるのか
借り換え時に費用が発生しますが、借り換え後の融資金額に含めて借り換えすることもできます。その場合には、あなたの自己資金をできるだけ減らすことなく借り換えができます。
なお、インベースではお借り換えメリットのある方にしかご提案をしていませんので、ご提案が届いた方は基本的にメリットがあるとお考えください。
借り換えで受け取れる具体的なメリットとは？
不動産投資ローンの借り換えで受け取れるあなたが受け取ることのできるメリットは以下2点です。
①総返済額の削減
借り換えによって金利が下がり、借りた金額に対して返済する総額を少なくできること。
②毎月返済額の削減
毎月の返済額を少なくできること。金利を下げるだけでなく借入期間を延長する方法も含む。
総返済額の削減と毎月返済額の削減の両方が該当する場合はもちろん借り換えがおすすめですが、総返済額の削減のみあるいは毎月返済額の削減のみでも借り換えをするに十分なメリットといえるでしょう。
メリットが毎月返済額の削減のみだった場合
毎月返済額の削減のみだった場合、迷われる方が多いのも事実です。
ただし毎月返済額が削減できれば利回り（皆さんが不動産購入の際に注目する点ですね）が向上し、返済比率が下がります。
もしあたなの収支が「毎月収支がトントンで確定申告して税還付の恩恵を受けるだけ」であれば、「毎月収支がプラスになって毎月手元に現金が残り経費計上もしっかりして税還付の恩恵を受ける」ことができるようになるのです。
運用としては後者のほうが魅力的ではないでしょうか。
ちなみに借り換え時にかかる諸費用の多くは、その年の経費として申告可能です。
売却するか借り換えするのかどっちがいいの？
お客様によっては、今の物件を売却することも考えているので借り換えするかどうか迷っているかたもいらっしゃるのでは無いでしょうか。
近々売却をするのであれば、借り換えをする必要はないでしょう。なぜなら、借り換えをすると費用や労力がかかるのはもちろんのこと費用をのせると融資残高が増えるからです。
しかし、「出口戦略として売却を検討している」というだけであれば、借り換えをした方が良いのでは無いでしょうか。
売却を検討中で止まっているなら借り換えする方が良い理由
売却は不動産投資ローンの借り換え以上に時間がかかることがあります。株式と異なり、今日売りたいと思って市場で売れるものではありません。
今の残債よりもいくら上回っていて、その後の税金を差し引いていくらともとに残るかを計算したとしても実際に売却できるまでに時間がかかります。
一方で、不動産投資ローンの借り換えが成功するのであれば今の運用状況を改善し、あなたの手元に着実に現金を積み上げて行くことができるでしょう。
実際に借り換えをされたお客様から「ずっと借り換えは検討していたものの何となく面倒でそのままだったが、動き始めたらスムーズに進んでいった。毎月の返済額が下がったことは思っていた以上に嬉しい」というお声をいただいたこともあります。
日々のお仕事がある中で借り換えに動き出すのは億劫なこと、よくわかります。
ただ、借り換えはいつでもできるわけではありません。
転職して状況が変わったら審査が通らないかもしれませんし、病気をして団体信用生命保険に加入できなくて借り換えができなかったということもありえます。
新規借り入れと借り換えの違いって？
借り換えは金融機関から融資を受ける点では、物件を購入するときと基本的には同じフローですが、下記2点において違いがあります。
①現借入先へ完済する手続きが発生する
②販売元の不動産会社さんからのサポートがない
もし、物件購入時に不動産会社さんからのサポートなく、自分で銀行を回って融資先を探し融資を受けた、という経験があれば、借り換えを自身でやるのも難しくないでしょう。
ただし、多くの方が不動産会社の提携ローンやサポートを得て不動産投資ローンを借り入れしたのではないでしょうか。
不動産投資ローン借り換えの手続き方法は？
実際に借り換えで必要になる流れは以下のとおりです。
①借換先の金融機関へ審査申込
②融資承認
③現借り入れ先へ完済申し出
④借り換え先の金融機関で契約手続き
⑤借り換え先での融資実行と同時に現借り入れ先での融資完済
⑥抵当権の抹消および設定
このように記載をすると多いように見受けられますが、お客様の負担になるほぼ全てが①の借換先の金融機関へ審査申込にあります。
なぜなら「審査申込」と書きましたが、その中には下記のようなお客様の時間と労力を奪う作業が大量にあるためです。
・審査書類への記入・押印
・必要書類の収集および提出
・役所での公的書類の取得および提出
・審査進行による金融機関からの質問や追加提出依頼への対応
ちなみに物件購入時にもこの部分を不動産会社さんがほとんど担っています。
インベースではこれらの多くを代行およびサポートさせていただきます。
インベースのサポート内容
まず、インベースをご利用いただくと、審査申込書は書面ではなくWEB上で完了します。
また必要書類はインベースのマイページ上でアップロード（スマホで撮ったものでも可能です）していただければ、インベースにて印刷や加工し、金融機関の書式に整えて申込をします。
市役所と税務署で取得しなければいけない書類（住民票や納税証明書等）は委任状を取得後にインベースが代理取得をするので、あなたは費用も時間もかかりません。
借り換えの必要書類
借り換えの審査に必要な書類は、以下の書類になります。
・確定申告書や源泉徴収票
・物件の売買契約書や賃貸借契約書
・現借入先からの返済予定表や返済実績確認資料
などなど、日常生活では意識しないものばかりです。
1度の提出ですべての書類が完璧に揃うお客様はまずいらっしゃいません。
書類収集の中で、「書類が見当たらない」、「資料のどの部分が必要なのか」、「他の資料で代替できないのか」こういった疑問が生じる方がほとんどです。
おそらく借り換えをしたいあなたが直接このような質問を金融機関の窓口に投げかけても、担当者からは「すべてきちんと揃わないと審査できません」という回答になるでしょう。
しかし、インベースではこれまでのノウハウや金融機関との関係性から、解決方法のご提案や後日提出でのご対応を承っております。
また、審査が開始してからも金融機関からの依頼をインベースにて可能な限り対応しています。
どうしてもあなたにご対応いただかなければならない際にマイページのメッセージにてご連絡差し上げます。
あなたが金融機関からの日中の電話に煩わされることはなく、マイページ上で24時間いつでもご都合の良いタイミングでインベースまでご返信ください。
借り換えの融資承認後の手続き
無事に融資承認となった後のお手続きは、さほど難しくありません。借り換え先の金融機関からの案内に沿って、現借り入れ先金融機関へ繰り上げ完済する旨を申し出し、借り換え先金融期間にて金銭消費貸借契約を締結します。
完済手続きや契約手続きはオンラインや書面で完結する場合もありますが、金融機関の店舗に出向く必要があることもあります。
ここはインベースでは代行ができないので、お客様ご自身でご調整ご対応をしていただくこととなります。
借り換え先での融資実行と同時に現借り入れ先での融資完済と抵当権の抹消および設定は金融機関および司法書士が行います。
無料Web診断から融資実行までの期間
申込から融資実行までスムーズに進むと1ヶ月半程度です。
インベースで借り換えするメリットとは？
インベースで借り換えできそうか、借り換えするとメリットがいくらになりそうかは無料で診断することができます。
無料Web診断をご利用いただき、本審査承認を無事に通過されて最後にお客様から借り換えの手数料を頂きます。
つまり、インベースの手数料は成功報酬型のため、借り換えが成功（金融機関の融資承認）とならなければ1円もお支払いいただく必要はございません。
その上で、手数料をかけてでもインベースで借り換えするメリットはこのように考えております。
・あなたの最適な借り換え先をご紹介
・特別金利や特別条件が利用可能
・オンラインで完結
・借り換え手続きの代行及び複数物件もまとめて見直し可能
具体的に見ていきます。
あなたの最適な借り換え先をご紹介
インベースでは複数の金融機関からあなたに合った金融機関をご紹介します。
金利が低い順にあなたがご利用可能な先を確認してい、事前審査可決のご報告をいたします。
ご自身で借り換えをしようと思っても、インターネット上にはあまり情報が出ていません。なぜなら、不動産投資ローンは不動産会社を経由しての申込が多いため、金融機関は一般の方向けに積極的な情報開示を行っていないからです。
インベースでは金融機関とのコネクションを活かし、複数の金融機関の審査基準や金利を踏まえ、ご提案をいたします。
特別金利や特別条件が利用できる
インベースは貸金業者として登録しているからこそ、複数の金融機関へお客様の融資相談を行ってきました。
結果、金融機関から評価をしていただき、特別金利をはじめ非常に有利な条件をインベースのお客様だけに提供することが可能となっております。
同一の金融機関にあなたが個人で申込みをするよりも、0.2％〜0.3％程低い金利で借り換えができる可能性があります。
オンラインで完結
事前審査から本審査承認までオンライン完結する点はお客様から最もご好評いただいている点です。
借り換えの相談のため金融機関に行こうとすると、平日の9時〜15時に手続きをする必要があります。
そしていざ審査が始まってからも日中に銀行担当者からの問い合わせに対応しなければならないため、就業されている方には非常に難しいのではないでしょうか
一方で、インベースはオンラインサービスのためご自宅にいながら本審査承認まで進むようなサービスとなっております。
「一度も面談も電話もなく融資承認まで取得できるとは本当に驚いた」というお声をよくいただきます。
少しでもあなたの負担を減らし、借り換えを成功できるようサポートさせていただきます。
借り換え手続きの代行及び複数物件もまとめて見直し可能
借り換えの審査には下記通り複数の書面の提出が必要です。
・金融機関に審査申込書や必要書類
・役所でしか取れない公的書類
書面の提出だけでななく、金融機関からの質問に回答し、ようやく融資承認となります。
ローンの手続きってそんなに大変？と思われるかもしれませんが、不動産投資ローンは融資金額も大きく融資期間も長く担保も必要となることから、金融機関の審査は細かくかつ慎重に実施されます。
カーローンや教育ローン、そして住宅ローンは機械的に審査される面があります。
不動産投資ローンは人が複合的かつ総合的に審査をします。（AI審査が一般化するのはまだ先ですね）。
インベースでは案件ごとに特徴をつかみ、強みを強調し、弱みをカバーしながら、少しでも審査が有利に進むよう、金融機関に働きかけをしていきます。
もちろん審査をするのは金融機関なので、あくまでも後押しではありますが、ご自身で申込をして否決になってしまったお客様がインベースを使うことで承認となった、という事例もあります。
また、不動産投資家によっては複数物件を所有していることも珍しくありません。1戸だけでなく、複数物件まとめて借り換えできるかも1度の無料Web診断の利用で借り換えできそうかメリットがありそうかをご確認いただけます。
まとめ 不動産投資の収支改善ができる借り換えはうまく活用しよう
今回は、不動産投資ローンの借り換えに関して過去数千件を超える相談事例をもとによくある質問に関して回答していきました。
不動産投資の収支を改善する方法は、物件を増やして収入を上げることや経費を落として出費を抑えるなど方法が取れます。
不動産投資ローンの借り換えは実行することでメリットがある方にとってはやらない理由がない方法です。
もし今の収支を改善したいと思っている方は、まずは不動産投資ローンの借り換え無料Web診断をご活用になってはいかがでしょうか。
最後に、インベースでは、ご自身がいくらまで借り入れできるかを判定するバウチャーサービスを提供しています。
「不動産投資を検討しているが、いくら融資を受けられる？」
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こうしたお悩みのある方はこちらからご利用下さい。無料でご利用頂けます。
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