INVASEより不動産投資市場の最新マーケット動向をお届けします。
東京都心部を中心に、物価動向といったマクロデータや金融市場の動向を踏まえた不動産市場分析や、INVASEの注目物件・注目エリア、不動産のプロからのアドバイスもご紹介。
*お時間のない方へ、INVASEであれば仲介物件の購入に関するご相談もいただけます。その他ローンに関するご相談や、いま不動産投資をすべきかどうか、どのような立地・条件が良いかなどご相談がございましたら無料カウンセリングサービス「Journey（ジャーニー）」をご利用ください。
1. 金融・不動産市況サマリー
※1：2020年基準消費者物価指数（東京都区部）総合
※2：2020年基準消費者物価指数（東京都区部）家賃
※3：「マンション賃料インデックス（アットホーム株式会社、株式会社三井住友トラスト基礎研究所）」を元にMFS作成（東京23区、シングルタイプ 18㎡以上30㎡未満、2009.Q1＝100）
※4：住宅特化型REITの時価総額上位3銘柄（アドバンス・レジデンス投資法人、日本アコモデーションファンド投資法人及びコンフォリア・レジデンシャル投資法人）の分配金利回り平均
※5：10年国債利回りとREIT利回りの差
トピック
7月は米国ではCPI前年比2.7％と横ばいながらコアCPIは3.1％に上昇、PPIも高止まりし物価圧力が根強く続きました。8月発表の7月雇用統計では、雇用増加は7.3万人にとどまり、産業の半数超で雇用縮小が見られ、景気減速とインフレ高止まりが同時進行するスタグフレーション懸念が強まっています。FRBは政策金利4.25〜4.50％を5会合連続で据え置きましたが、FOMC内では一部が利下げを主張し、9月の利下げ観測が市場で高まっています。背景には、トランプ政権の関税強化によるコスト上昇と消費抑制が影響しています。一方、日本では7月卸売物価上昇率が前年比2.6％に鈍化する一方で食品価格高騰が続き、政府は2025年度成長率見通しを0.7％へ下方修正しました。日銀は政策金利0.5％を維持しつつインフレ見通しを引き上げ、理事の一部から早期利上げ論も浮上しています。しかし米国経済減速や関税の影響を踏まえ、利上げ判断には慎重姿勢を崩していません。
7月のドル円は円安基調で月末に150円台に到達もその後は147円台に反落、日経平均は40,000円を抜けると後半42,000円台へ上昇しました。
※参照：日本経済新聞
東証REIT指数も株式市場と同様に堅調な推移となり年初来高値を更新しています。
※参照：日本取引所グループ
株式市場は堅調な推移をしていますが、米国は景気減速を背景に利下げに転じる可能性が高まり、労働市場の軟化を踏まえつつ軟着陸の期待が広がる一方、日本は世界経済の鈍化や関税影響で成長下振れリスクが強まるなか、インフレ高止まりを背景に年末までに政策金利を1％程度まで引き上げる可能性があるものの、景気の脆弱さから金融政策運営は慎重姿勢が続く見通しです。リスク顕在化や物価動向などについては引き続き注意は必要ですが、目先は引き続き緩やかなインフレが継続するINVASEの見方に変更はありません。不動産価格については、REITが上昇、不動産キャップレートも下落しているおり、堅調な推移になっています。
2. 各種指標の動向
賃料・インフレ
東京都区部インフレ率（CPI）の総合指数は前年同月比+3.20%上昇しています。一方、CPI内の賃料指数は前年同月比1.20%の上昇となっており、家賃が賃貸契約更新時に見直される遅行指標であることを考慮すると、CPI全体の上昇とともに賃料も今後より上昇するものと考えられます。
キャップレート（表面利回り）
キャップレートとは投資家が不動産に期待する利回り（収益性）です。不動産価格は賃料÷キャップレートで計算されるため、キャップレートの低下は不動産価格の上昇を、キャップレートの上昇は不動産価格の下落を意味します。
キャップレートは、長期国債利回りに代表されるリスクフリーレートと不動産リスク・プレミアムで構成されます。7月の長期国債の利回りは約0.124%上昇し、住宅系REITの配当利回りは0.040%下落したため、不動産リスク・プレミアムは前月比0.164%下落となりました。結果としてキャップレートは先月から引き続き4か月連続で下落し、不動産価格は上昇傾向にあります。
Pスコア・適正利回り
2025年4月にPスコアの刷新を行いました。
従来モデルのPスコアは、ワンルームや1K等の投資用および築年数の比較的新しい物件に重きを置いてモデルを作成しておりました。今回、学習データを大幅に増加させることにより、2LDKや3LDK等のファミリー向けや、築年数の古い物件にも対応が可能になりました。
刷新されたPスコアは、1.00〜5.00までの点数で表され、点数が高い方がリスクが低い、つまり将来価格下落リスクが小さく、賃料が安定的に入ってくる物件であることを示します。
利回りについてスコア１は下落しましたが、スコア５は上昇しております。先月から引き続き、二極化傾向が抑えられています。
3. 注目物件
「ザ・パークハウス晴海タワーズ クロノレジデンス」
ー 晴海エリアの高級レジデンスの先駆け ー
今月、改めてその価値に光を当てたいのが、晴海エリアを代表する建築的ランドマーク「ザ・パークハウス晴海タワーズ クロノレジデンス」です。一体開発の「ティアロレジデンス」と、近隣の「パークタワー晴海」※2023年7月 INVASE FLASH参照と共に晴海北東側エリアのフラッグシップマンションです。
2013年10月に竣工した地上49階建て、総戸数883戸の免震構造タワーレジデンスで、建築界のノーベル賞と称されるプリツカー賞を受賞した世界的建築家リチャード・マイヤー氏による外観デザインが特徴です。
三菱地所レジデンスと鹿島建設によるジョイントベンチャーで開発され、竣工から12年が経過した現在も、その圧倒的な建築的価値とブランド力により、湾岸エリアの最高級レジデンス市場において確固たる地位を築いています。
ツインタワーの中で先に竣工したクロノレジデンスは「Weave」（織り布）をコンセプトとしており、格子状のルーバースクリーンが特徴的です。
この物件の価値を、私が提唱する「CoAMer理論」に基づき、「土地（街）」「建物」「管理」の3つの視点、そして市場評価の指標となる「賃料」から分析してまいります。
【土地（街）】臨海地下鉄構想が導く交通革命の先駆地
まず【土地（街）】としての価値です。中央区晴海という都心近接の立地は、現在でも銀座まで約2.5km、丸の内まで約3.5kmというロケーションを誇りますが、真の価値は将来の交通インフラ拡充にあります。現在は都営大江戸線「勝どき」駅徒歩11分、東京メトロ有楽町線「月島」駅へのアクセスも良好で、月島駅は有楽町線の直通運転により、新木場、市ケ谷、池袋、和光市方面への利便性が極めて高く、都心部および郊外への多方向アクセスを実現しています。
しかし、最も注目すべきは東京都が推進する「臨海地下鉄新線」構想です。この計画により、臨海副都心と都心部が地下鉄で直結されることで、晴海エリアの交通利便性が劇的に向上する可能性があります。実現すれば、これまでバスに依存していた都心アクセスが鉄道により確保され、エリア全体の立地価値が非連続的に向上します。
さらに、隣接する月島・佃エリアの「トリトンスクエア」は、築20年を超える大規模複合施設として今後のリニューアル計画が注目されています。オフィス、商業、住宅が一体となったこの施設の機能更新が実現すれば、晴海タワーズの生活利便性と周辺環境の質がさらに向上し、エリア全体のステータス向上に寄与することが期待されます。
※晴海トリトンスクエア
【建物】「Weave」が織りなす永続的建築遺産
次に【建物】の持つ力です。クロノレジデンスの最大の特徴は、プリツカー賞受賞建築家リチャード・マイヤー氏による「Weave」（織り布）をコンセプトとしたデザインです。織り布に見立てた格子状のルーバースクリーンと、内側にはめ込まれたガラスが創り出す奥行きのあるやわらかな表情は、晴海運河の水辺に映える唯一無二のファサードを実現しています。
※水景を活用したファサード
この革新的なデザインアプローチは、2016年グッドデザイン賞において「異なり、変化する非連続の建物表現で水辺都市景観を創造する新しいツインタワーのグローバルデザインモデル」として高く評価されました。従来のマンションでは各棟のデザインを揃えることが多い中、敢えて異なるコンセプトを採用しながら調和を実現したこの手法は、建築史に残る革新的な試みとして位置づけられています。
構造面では、地上49階建ての鉄筋コンクリート造で免震構造を採用。ラウンジ、フィットネス、ゲストルームなど充実した共用施設を備え、2013年の竣工以来12年以上にわたる運営実績の中で、高い資産価値を維持し続けています。敷地内の4割以上を緑化した広大なランドスケープデザインも、都心でありながら潤いのある住環境を提供しています。
なお、余談ではありますが、個人的にはクオリリティの高い車寄せの存在も今後の高級レジデンスの重要構成要素の一つになると考えています。
※水辺のファサードとエントランスアプローチ（車寄せ）
【管理】成熟したコミュニティと三菱地所コミュニティの安定運営
そして、この物件の資産価値を支える【管理】です。ツインタワーの中で先に竣工したクロノレジデンスは、より長い歴史を持つランドマークとして成熟したコミュニティが形成されており、住民の質の高さと管理組合運営の安定性が相互に好循環を生み出しています。大手管理会社の確立されたシステム、財務的な安定性、そして自社グループ物件に対する深い知見は、オペレーションリスクを最小化し、長期投資家にとって重要な資産保護機能を果たしています。
【賃料】建築的レガシーと交通革命が支える堅調評価
これら3つの要素の集大成として、賃料市場でも安定した評価を維持しています。INVASEのCAPM（Condominium Asset Pricing Model）に基づくと、直近で平米単価5,000円ほどで算出されており、27階45㎡台、1LDKのもので想定月額賃料225,000円程度、ポータルサイトに掲載されている賃料相場帯としても、2LDK60㎡〜で30万円〜、3LDK70㎡程度で35万円〜45万円目線といった形で賃料形成がなされています。
特に注目すべきは、晴海エリアにおける新築物件の登場が既存物件の賃料上昇を後押しする構造的な好循環です。2027年の竣工・引き渡しを目指す「THE TOYOMI TOWER」をはじめとする新築マンションは、最新の住宅性能と設備仕様により高い賃料水準が期待されています。
※2025年3月 渕ノ上撮影 「THE TOYOMI TOWER」
これらの新築物件がエリアの賃料相場の「上限」を押し上げることで、既存の優良物件であるクロノレジデンスも連動して賃料上昇の恩恵を受ける「インフレキャッチアップ」と「新築キャッチアップ」の両効果を享受できる環境が整っています。
臨海地下鉄新線構想の進展により都心直結アクセスが実現した際には、交通利便性向上による賃料水準の大幅な押し上げ効果が見込まれます。この物件の賃料動向は、晴海エリア全体の相場を牽引するベンチマークであり、投資家にとって最も信頼できる指標の一つとなっています。
資産価値を測る上で参考となるAI等による予測も有用ですが、AIの評価モデルが捉えきれない、これら【土地（街）】の将来性、【建物】の思想、【管理】の質がもたらすプレミアム価値を読み解くことが、不動産投資の成功の鍵となります。
【ザ・パークハウス晴海タワーズ クロノレジデンス・物件概要】
所在地： 東京都中央区晴海2-3-30
交通： 都営大江戸線「勝どき」駅 徒歩11分、東京メトロ有楽町線「月島」駅利用可
築年月： 2013年10月
総戸数： 883戸
構造： RC（鉄筋コンクリート）造 地上49階建て 免震構造
主な特徴： プリツカー賞受賞建築家リチャード・マイヤー氏「Weave」デザイン、2016年グッドデザイン賞受賞、ラウンジ・フィットネス等充実の共用施設、12年以上の運営実績
※本物件にご興味をお持ちの方はもちろん、INVASEでは不動産購入の前段に必要な知識全般のご提供や、更にはご売却・賃貸等の物件マネジメントのご相談を無料カウンセリングサービスJourney（ジャーニー）にて承っております。是非お気軽にお問い合わせください。
4. 注目地域
今月の注目地域：晴海エリア
ー 臨海地下鉄構想で変貌する、東京の未来を映すウォーターフロント ー
晴海エリアはその「抜け感」から、強い人気を博していました。晴海運河沿いの遊歩道では、都心でありながら水辺の潤いを感じることができ、ある意味「非現実的」な景色が目の前に広がります。
※ザ・パークハウス晴海タワーズ近隣の公園から豊洲方面を臨む
そして、「ザ・パークハウス晴海タワーズ」が開発の先駆けとなって高級住宅地としての地位を確立した晴海エリアは今、東京都が推進する「臨海地下鉄新線」構想やBRT（バス高速輸送システム）の本格運行により、新たな成長期を迎えています。
そもそもが銀座・築地への近接性からそのポテンシャルが古くから評価されていた晴海エリアですが、東京BRTによる虎ノ門・新橋といった都心ビジネス街への直結アクセスが実現し、その利便性は飛躍的に向上し、まだその途上にあります。
かつては鉄道アクセスのみに頼っていた交通網が、都心部へのダイレクトなバス路線という新たな選択肢を得たことに加え、将来的には臨海地下鉄新線による地下鉄での都心直結も期待されており、このエリアの交通利便性は段階的に向上を続けています。
このエリアのポテンシャルをさらに引き上げる存在として期待されるのが、東京オリンピック・パラリンピックの選手村跡地を活用した「HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）」です。
【HARUMI FLAG】
※2025年6月渕ノ上撮影 HARUMI FLAG・晴海エリア遠影
https://town.harumi-flag.net/
※参照 HARUMI FLAGタウンポータル webサイト
総戸数約5,650戸を誇る大規模住宅開発です。晴海エリアの中でも、より東京湾に近い立地に位置し、三方を運河に囲まれた開放的な環境が最大の魅力です。
敷地内には広大な緑地空間が創出され、運河沿いのプロムナードと一体となることで、居住者は都心にありながら豊かな自然を身近に感じることができます。
2024年から順次入居が開始されるこのプロジェクトは、晴海エリアの第一世代が築いた「都心近接の利便性」という価値の上に、「水辺の潤いと開放感」という新たな魅力を付加します。既存のタワーマンション群が形成する成熟したコミュニティと、これから誕生する新たな開発がもたらす活気。この二つが融合することで、晴海エリアは、多様なライフスタイルに応える、より懐の深い住宅地へと進化を遂げていくでしょう。
HARUMI FLAGと晴海北東エリア・運河を挟んだ勝どき、更には新橋・銀座・東京エリアを加味すると、今後の当該エリアの向こう10年、20年の発展は非常に面白いと言えます。是非ご一緒にモニタリングできましたら幸いです。
※当該エリアでのご購入を希望されている方が多くいらっしゃいます。物件のご売却をご検討されていらっしゃる方はこちらよりお気軽にお問い合わせください。
5. INVASE事業責任者・渕ノ上からのメッセージ
ー 【書籍第二弾リリース】なぜワンルーム・一棟アパート「投資」だけでは「お金持ち」になれないのか？ ー
※書籍のPRを含みます
第一弾書籍につきましては、数多くの皆様にご愛読いただき、Amazonベストセラーを頂戴し心より御礼申し上げます。
年間1,000面談をこなす不動産のプロが15年以上かけて実証した不動産投資理論 : CoAMer Journey（カマー・ジャーニー）で資産を拡大する
※なお、ベストセラーの御礼として以下を記載させていただいておりますのでもしよろしければご一読ください。
【ベストセラー御礼】CoAMer理論に基づく不動産物件タイプ別Pros&Cons分析（ベーシック版）
https://note.com/coamer_journey/n/n95019b3bca7c
そして、この度、多くの皆様からご要望をいただいておりました書籍第二弾をリリースいたしました。タイトルは「なぜ今、ワンルーム・一棟アパート「投資」だけでは「お金持ち」になれないのか？ 〜不動産投資の基本書：「物件タイプの見極め」と「タックスマネジメント」「ローン」で資産を構築する方法論〜」です。
【なぜ今、この書籍が必要なのか】
不動産投資に関する情報は氾濫していますが、その大半は発信者のポジショントークや特定の時代にしか通用しない成功体験に過ぎません。「新築は買うな」「地方の高利回りを狙え」「都心湾岸一択だ」——これらの断片的な情報に振り回される投資家が後を絶たない現状を見て、私は根本的な課題を感じておりました。
それは
投資家が本来持つべき個々の目的からバックキャスティングした「判断基準」がないことです。
どんな時代、どんな市場環境でも通用する、普遍的な不動産分析の思考法。それこそが、投資家が真に必要としているものではないでしょうか。
【CoAMer理論と5Dメソドロジーによる投資革命】
本書では、私が15年以上の実務経験と年間1,000件を超える相談事例から体系化した「CoAMer理論」と、それを実践するための「5Dメソドロジー」をより詳しく解説しています。
CoAMer理論の核心： どんな不動産も、客観的な3つの要素「土地（街）」「建物」「管理」に分解し、その本質的な価値を市場のリアルな評価である「賃料」で評価する。
5Dメソドロジー：
- Define（定義） - 投資目的の明確化
- Discover（発見） - 市場機会の特定
- Design（設計） - 戦略の構築
- Deploy（展開） - 実行とポートフォリオ構築
- Develop（発展） - 継続的な価値創造
【なぜ従来の投資手法では勝てないのか】
書籍では、新築ワンルーム投資や一棟アパート投資といった従来手法の構造的限界を詳しく分析しています。特に、現在の市場環境下では：
- 建築費の高騰（コロナ禍以降20%以上上昇）
- 金利上昇局面への転換（マイナス金利政策の解除）
- 賃料上昇の二極化（郊外エリアの人口減少）
これらの要因により、過去10年間有効だった「低金利で最大限借り入れて、あとはただ待つ」という戦略は極めて危険なものになりました。
【新時代の投資戦略】
本書では以下をお伝えさせていただいております。
見抜ける！ 営業マンのセールストークの裏側を見抜き、物件の本質的な価値を自分の頭で判断できるようになります。
動ける！ すでに「詰んでいる」人も、具体的な「損切り」と「再生」のステップが分かり、次の一歩を踏み出せます。
勝てる！ 単なる「投資」を超え、ローンと税務を最適化し、資産を複利的に拡大させていく「勝ち筋サイクル」をマスターしていただきます。
皆様の「こんなはずじゃなかった」を、「こうすれば勝てるのか！」という確信に変える一冊として、年間1,000面談を通して身につけたロジックを皆様にご提供させていただきたいと考え執筆いたしました。これらにより、投資家は受動的な「家主」から能動的な「戦略的投資家」へと進化することができます。
【読者の皆様へ】
本書のタイトルの「投資」「お金持ち」にかぎ括弧がついているのには意味があります。単純に「ワンルーム・一棟アパート」を購入した際のリスクや収益性の課題についての疑義からという観点からはもちろん、単純購入、単純売却するだけのいわゆる「投資」の理解だけでは、ご自身の選択肢とそれにまつわる収益が不足するからです。より前に進むためには、さらなる情報のインプットが不可欠です。そして「お金持ち」も個々人の目的からバックキャスティングで考え、定義づけたものである必要があります。
不動産投資の世界は、今まさにパラダイムシフトの真っ只中にあります。古い常識にとらわれることなく、新しい時代に適応した投資戦略を身につけることこそが、持続可能な富を築くための唯一の道筋です。
本書が、皆様の不動産投資における「羅針盤」となることを心から願っております。
なぜ今、ワンルーム・一棟アパート「投資」だけでは「お金持ち」になれないのか？: 〜不動産投資の基本書：「物件タイプの見極め」と「タックスマネジメント」「ローン」で資産を構築する方法論〜 CoAMer Journey
※2025年8月18日（月）販売開始ですが、皆様にご愛顧いただき、現在ランキング2位となっております。ご愛顧いただき御礼申し上げます。
＞＞不動産ナビゲーター・渕ノ上 弘和のプロフィールはこちらから
＞＞不動産投資の基本から応用までを解説。Youtube「不動産ナビゲーターチャンネル」はこちらから
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
INVASEではローンの条件把握から物件のご提案、ローン付けまで一気通貫でご提案可能です。借入可能額を把握できるバウチャーサービス、物件の購入・売却をご検討されている方や立地・条件をご相談されたい方は、無料カウンセリングサービスJourney（ジャーニー）をご利用ください。
また、不動産投資ローンの借り換えによる収支改善のご提案も行っております。不動産投資ローンの借り換えを個人で行うことはハードルが高いですが、INVASEであれば【特別金利1.55%〜】からご提案が可能です。
収支を改善したいと思っている方は、まずは借り換え無料Web診断をご活用になってはいかがでしょうか。
