INVASEより不動産投資市場の最新マーケット動向をお届けします。
金利動向やREIT市場、インフレ動向を踏まえた不動産投資市場分析や、INVASEの注目物件・注目エリア、不動産のプロからのアドバイスもご紹介。
*お時間のない方へ、INVASEでは仲介物件の購入に関するご相談を承ります。その他にもローンに関するご相談や、いま不動産投資をすべきかどうか、どのような立地・条件が良いかなどご相談がございましたら無料カウンセリングサービス「Journey（ジャーニー）」をご利用ください。
1. 不動産投資市場サマリー
※1：2020年基準消費者物価指数（東京都区部）総合
※2：2020年基準消費者物価指数（東京都区部）家賃
※3：「マンション賃料インデックス（アットホーム株式会社、株式会社三井住友トラスト基礎研究所）」を元にMFS作成（東京23区、シングルタイプ 18㎡以上30㎡未満、2009.Q1＝100）
※4：住宅特化型REITの時価総額上位3銘柄（アドバンス・レジデンス投資法人、日本アコモデーションファンド投資法人及びコンフォリア・レジデンシャル投資法人）の分配金利回り平均
※5：10年国債利回りとREIT利回りの差
トピック
昨年末頃より訪日外国人客数が急速に回復しています。アフターコロナで初めての夏休みシーズンを迎えることもあり、これから日本人の移動も活発になることが見込まれますが、円安で購買力の高まった外国人観光客がバカンスで来日し、日本での消費活動が加速することが想定され、国内物価には引き続き上昇プレッシャーがかかる可能性が高いでしょう。
このようなインフレ局面では、景気過熱を防ぐために中央銀行（日銀）が金融政策を転換（金融緩和→引き締め）することが通常ですが、日銀は「賃金上昇→需要増大→インフレ」の良い経済サイクルが回っている状態かを重視しており、これが実現している状態ではありません。下図のように日本の実質賃金（インフレを考慮した賃金上昇率）はマイナスの状態であり、実質的に賃金は低下しています。したがって、金融緩和が当面続く可能性が高いでしょう。
日本で緩和的な金融政策が続いているのは、世界経済の中心地・アメリカでインフレ対策の利上げ（金融引き締め）がようやく打ち止めになるかどうかの瀬戸際にあるのとは対照的です。海外発のコストプッシュインフレが進行する中、日本企業は価格転嫁によって収益性を向上することができています。著名投資家・ウォーレン・バフェット氏が日本株への投資を積極化しているとの報道など複合的な理由は考えられるものの、円安によって海外投資家からは日本の資産が割安に見える状況であることは事実であり、日本株市場には多額の海外マネーの流入が続き、株価上昇という形で日本の資産価格が押し上げられています。
後述しますが、東京都心の区分マンション賃料は直近の統計では上昇に転じました。不動産は株式に比べ流動性が低く、かつマーケット全体での動向が見えにくいため、株価と同様には判断しにくいものの、円安・金融緩和、そして世界に遅れてアフターコロナからの景気回復局面を迎えていることを踏まえると海外マネーの流入も期待でき、引き続き不動産市況にはポジティブな見方が可能だと考えています。
2. 各種指標の動向
賃料・インフレ
対前年度比で3%超のインフレが続く中、アットホーム社公表のマンション賃料インデックスではシングルタイプ賃料が上昇に転じました。
キャップレート（表面利回り）
REITから見るキャップレート・リスクプレミアムはやや上昇しました。もっとも、REITの値動きは住宅特化型と総合指数ではパフォーマンスに差が出ており、引き続き金融市場では相対的に住宅セクターに対して強気姿勢が続いているものと考えられます。
Pスコア・適正利回り
PスコアとはINVASEがAIを駆使して独自開発した、区分マンションの「賃料の安定性」を評価する指標です。Pスコアは0.00〜5.00の間で示され、Pスコアが高いほど賃貸需要や賃料の安定性が高いことを意味します。不動産市場の動向を踏まえ毎月アップデートされるPスコアシミュレーターが指し示す、Pスコアに対応した適正利回りをグラフ化したものが以下です。
全体的に利回りは安定的に推移しています。
3. 最新の注目物件
パークタワー晴海 ー晴海エリア唯一無二のコンセプトマンションー
「パークタワー晴海」は、晴海のフラッグシップマンションである「ザ・パークハウス晴海タワーズ クロノレジデンス」「ザ・パークハウス晴海タワーズ ティアロレジデンス」に続き建設された、地上48階、地下1階、総戸数1,076戸、2019年2月竣工の大規模タワーレジデンスです。長期優良住宅認定、免震構造の採用等、エリアのフラッグシップモデルの基本スペックとして相応しい仕様となっています。
施工は、株式会社大林組、売主は三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社、そして管理会社は三井不動産レジデンシャルサービス株式会社とサービス提供会社のラインナップも確実な物件と言えます。
パークタワー晴海を語る上で欠かせないのが、販売期間中に話題となった、コンセプトとそのデザインです。建物は帆船、敷地全体は島と港に見立てられており、帆船をイメージしたマンションの外観デザインを「光井純アンドアソシエーツ建築設計事務所」が、敷地内にある「イマジネーションランド」のデザインをディズニーランド、ディズニー・シーの「オリエンタルランド」が監修しています。
特徴的なデザインとその機能性で竣工後も人気を高めており資産としての安定性は高く、2024年の晴海フラッグ、パークタワー勝どきのオープンの中でも、その唯一無二性は強い魅力として評価されています。
※参考物件 「パークタワー晴海」
10,980万円 3LDK 69.39㎡ 月額賃料 33万円
https://investment.mogecheck.jp/purchase/properties/01h44t4evka0z2yvfe56bb8myr/show
※出典
パークタワー晴海【三井のすまいLOOP公式】
https://www.31mansion.com/parktower_harumi/
※光井純アンドアソシエーツ建築設計事務所「パークタワー晴海」
https://www.jma.co.jp/works/park-tower-harumi/
※現在オーナーチェンジ物件がございますので、ご要望の方はお気軽に無料カウンセリングサービスJourney（ジャーニー）にてお問い合わせください。
4. 注目地域
今月の注目地域：晴海〜豊洲エリア
晴海と豊洲は、春海橋を挟んで2つの街が連なっているものの、従来アーバンドック ららぽーと豊洲の強さ、その他の開発計画が先行しつつ、晴海トリトンスクエアエリアとの分断イメージが目立っていました。しかしながら、2019年に「パークタワー晴海」が建築されたことにより、街が豊洲側に広がったため一体感が生まれてきました。
豊洲と新豊洲の間に「ブランズタワー豊洲」が2021年に建築された際にも同様の効果が見られたのですが、街は自身の広がり・他の街とのつながりを持つことにより、より強くなり、一体的に物件価格が上昇する傾向にあります。
豊洲の再開発が最終フェーズに入っていること、そして晴海エリアの更なる発展可能性も相まって、このエリアのいわゆる「穴」がなくなり、より一層の今後が期待できる状況となりました。
※「旧晴海鉄道橋」の遊歩道としてのリニューアル活用も話題となっていますが、これも一つの象徴的な事項とも言えます。
オリンピック跡地の住宅開発プロジェクト「晴海フラッグ」で注目を集めている晴海エリアですが、その逆サイドの街の広がりにも是非注目しつつ、エリアの一体的な広がりを俯瞰していただくと、より街が立体的に見えてきます。
5. INVASE事業責任者・渕ノ上からのメッセージ
「湾岸エリア2024年問題」が囁かれて久しいですが、大きくまとめると（１）「賃貸住戸の大量供給」（２）「晴海フラッグの住み替え住戸の大量出現」の2つが主な話題と言えそうです。
弊社の社名である「コンドミニアム・アセットマネジメント」の考え方では、土地（街）・建物・管理の三要素に不動産を分けて考えた上で、賃料をベースに売買物件の資産性を評価します。そして、この観点からすると今後一時的に不安定になるとしても、長期的スパンで見た際は、著しい不安はあまりないのではないか、という評価でよいと考えています。
1000戸を優に越すと言われている（１）の賃貸住戸の大量供給については、賃料が不安定になるか否か、という点にフォーカスをして見る必要がありますが、以下の仮説を勘案すると賃料は若干の「弱含み」、ただし大きく下落し暴れることはないのではないか、と考えています。
仮説①：事業主としては、大量供給は以前から決まっており、ネガティブインパクトを事業計画に盛り込んだ上で賃料決定を行っている（はず）。そう考えると、賃料を大きくディスカウントして自分の首を絞めるマネジメントは考えにくく、ゆっくりと空室覚悟で適正価格で客付けを行っていくのではないか。
仮説②：昨今の湾岸エリアの賃料上昇幅を勘案すると、エリア全体として現状は需給のバランスが悪くないため、賃料の「バーゲンセール」に大きく転じるとは考えにくい。
（２）の住み替え住戸の大量出現については、もちろん「住み替え元」の住居が大量に発せ資することによる需給のバランスの崩れはリスクではあるものの、「晴海フラッグ（SKY DUO）」が現状申し込みを1名義2戸に絞っているにも関わらず倍率が著しく高いことは（お申し込みをされているお客様からお伺いできております）、物件のみならずエリアの強さとして評価ができるのではないかと言えます。
また、正確な数字は拾えていないものの、一般的に江東区エリアからの住み替えが多い、との仮説をおいて、豊洲・東雲・有明の一帯エリアの住み替え案件が多く出現すると考えても、昨今の有明ガーデンオープン後の当該エリアの賃料価格、そして物件価格の「腰の強さ」を勘案すると、大きく物件価格が下がることは考えにくいと推察されます。
あくまで仮説ではあるものの、是非今後の賃料価格と物件価格の動きをモニタリングしながら、ご一緒に仮説の検証ができましたら幸いです。
＞＞不動産のプロ・渕ノ上 弘和のプロフィールはこちらから：note
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