不動産投資ローンの借り換えは投資用物件で購入したローンの借り換えの際に使われる方法ですが、実は住宅ローンからの借り換えでも活用できます。昨今、マイホームは終の棲家ではなく購入後の住み替え、賃貸出しを行うなど住む以外の選択肢もある中で賃貸に出す際には注意が必要です。具体的には住宅ローンから不動産投資ローンへの借り換えを行っておくことです。

しかし、物件購入時には不動産会社の方がローンに関してお手伝いしてくれますが、借り換えの場合はご自身で手配する必要があります。

今回は単身時に購入した1K物件の住宅ローンを投資用ローンに借り換えをご紹介いたします。

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また、住み替えをせずに自宅の売却ができるダイレクト・リースバックという手法もINVASEであればご利用いただけますので是非併せてご検討ください。

ライフスタイルの変更をきっかけに自宅を賃貸へ

今回ご紹介するのはA様。神奈川県で新築マンションを3年前に購入。間取りは1Kでいわゆるワンルーム投資に向く間取りのため、本来なら住宅ローンの借り入れをすることは難しいものです。しかし、新築分譲マンションのワンルーム・1Kの間取りであっても分譲時にご自身でお住まいになるのであれば住宅ローンの借り入れができる場合があります。

今回A様は新築時にご自宅としてご購入。住宅ローン金利としても21年にしては低水準の0.3%台後半でのお借入れをされておりました。

約2年ほどお住まいになった後、ライフステージが変わったことをきっかけにご自宅は賃貸に出されました。賃貸に出した後、無事に入居してもらえたことで不動産投資の状態になったものの住宅ローンのまま貸し出すことは契約違反となります。

住宅ローンから不動産投資ローンへの借り換えのポイント

住宅ローンから不動産投資ローンへの借り換えのポイントは現在の残債がどこまで減っているかです。理由としては、借り換えによって毎月返済額が上がるため返済に耐えうる状況にする必要があるからです。住宅ローンの金利は0水準とたいへん低く、一方で不動産投資ローンは低くても1.5%台からとなります。

今回A様は購入時に自己資金を約15％ほど入れておられたこともあり、不動産投資ローンへの借り換えで金利が上がっても月次キャッシュフローは黒字を維持されています。

なお、借り換えにかかる諸費用も全て借り入れをされており、借り換えにかかる自己資金は10万円以内で完結されております。

・借り換え前

借入残高：約2,360万円

期間：約32年

金利：0.397%

月次返済額：約6.5万円

・借り換え後

借入残高：約2,450万円

期間：30年

金利：1.950% 

月次返済額：約8.9万円

自己資金：10万円以内

今回は投資用の金利になり、残期間が32年から30年に短縮になったにも関わらず月次キャッシュフローはプラスになっております。今回の借り換えでは以下2点がポイントです。

・自己資金を入れていたこと

・賃料も比較的高く取れたこと

借り換えをしたことで無事に賃貸経営を行えるようになりました。

ご自宅を賃貸に出したい方も事前に不動産投資ローンのお借換えに関してご相談いただくことができます。既に貸し出している方は最悪の場合、一括弁済を求められてしまいますので早めの行動に移しましょう。

まとめ

今回は単身時に購入した1K物件の住宅ローンを投資用ローンに借り換え事例をご紹介しました。住宅ローンで購入した物件を勝手に貸し出すことは契約違反になります。そのため、賃貸に出したい場合はローンを全額返済するか、不動産投資ローンへの借り換えが必要になります。

不動産投資ローンへの借り換えはご自身で金融機関を見つけることは一定のハードルがあります。これから自宅を賃貸に出したい際には是非INVASE借り換えサービスをご活用ください。

INVASEであれば、本審査承認までオンライン完結でありなおかつ特別金利での借り換えができる点においてご利用いただく価値はあるのではないでしょうか。お客様のお好きな時間、お好きなスピードで手続きを進めることができ、ご質問はチャットにて行っていただけます。

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