近年、将来の年金不安や現金・預金の実質的価値の目減りを懸念し、多くの方が「安定した収入源の確保」として不動産投資に関心を持つようになっています。
実際に、住宅用不動産の価格指数は右肩上がりの傾向を見せています。
国土交通省の「不動産価格指数（住宅）」によると、2008年以降で住宅用不動産の価格は約40%以上上昇しており、特に近年は急激な伸びを示しています（下図参照）。
※不動産価格指数とは、全国約30万件の不動産取引情報をもとに、住宅や商業用などの不動産価格動向を指数化したものです。
このような上昇傾向は、不動産がインフレに強い「実物資産」として注目される理由の一つでもあります。
マンション投資の最大の特徴は、「住む」ことも「貸す」ことも選べる投資スタイルにあります。
自宅として購入したマンションを将来的に賃貸に出すことで収益を得ることもできれば、最初から投資目的で購入することも可能です。
しかし、メリットがある一方で、空室リスクや修繕費用などのデメリットも存在するため、正しい知識を身につけたうえで判断することが重要です。
本記事では、マンション投資の基本から、区分と一棟の違い、自宅用との比較、新築・中古の選び方、さらには具体的なメリット・デメリットやリスク対策、住宅ローンの借り換え事例まで、初めての方にも分かりやすく解説します。
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INVASE事業責任者・渕ノ上（ふちのうえ）
コンドミニアム・アセットマネジメント株式会社 取締役CSO
株式会社FFP 代表取締役
立教大学法学部法学科卒業。在学中より法律系予備校に通い法律を学ぶ。大学卒業後コンサルタントとしてECサイト運営会社を起業すると同時に不動産コンサルタントとしても業務を開始、不動産関連法律資格の講師として活動。
【保有資格】
不動産コンサルティングマスター / 宅地建物取引士 / マンション管理士 / 管理業務主任者 / AFP / ２級ファイナンシャルプランニング技能士 / マンション維持修繕技術者 / マンション建替士
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マンション投資の基本とは
マンション投資の種類（区分／一棟）
マンション投資には大きく分けて「区分マンション投資」と「一棟マンション投資」の2つの種類があります。
区分マンション投資
区分マンション投資は、マンションの一室を購入し、第三者に賃貸する投資手法です。
地方や築古・狭小では数百万円台の事例もありますが、東京都23区の中古ワンルーム平均成約価格は2,254万円（2024年）で、都心は数千万円帯が一般的です。
建物全体の管理は管理組合が実施するため、投資家自身の管理業務は限定的になります。
一棟マンション投資
一棟マンション投資は、建物全体を一括購入し、複数の住戸を賃貸運用する手法です。
複数戸からの家賃収入により収益性が高まりやすく、一部空室が発生しても他の住戸の賃料で収入を維持できる安定性があります。
ただし、初期投資額は数千万円から数億円と高額になるため、資金計画が重要です。
さらにこちらの記事で詳しく解説しています！
参考：不動産投資をはじめる方へ！区分マンションか一棟マンション、どっちがおすすめなの？
自宅用と投資用の違い
マンションを購入する際、同じ物件でも「自宅として住む」のか「投資目的で貸し出す」のかによって、利用できるローンの種類や税制上の扱いが大きく異なります。
それぞれの違いを整理しておきましょう。
居住用（自宅用）の場合：
- 住宅ローンを利用できる
- 金利は投資用ローンより低めに設定されている
- 住宅ローン控除などの税制優遇を受けられる
投資用の場合：
- 投資用ローンを利用する必要がある
- 金利は住宅ローンより高めに設定される
- 減価償却費などの経費計上による節税効果が期待できる
なお、住宅ローンで購入した物件を無断で賃貸に出すことは契約違反となる可能性があり、注意が必要です。
参考：住宅ローン（特にフラット35）で不動産投資をしてはいけない3つの理由
実際に、住宅ローンから投資用ローンに借り換えて合法的に賃貸化した事例もありますので、ぜひご覧ください。
参考：住宅ローンから不動産投資ローンへの借り換え事例 新築で購入した1LDK物件の住宅ローンを投資用ローンに借り換え
新築と中古の比較
マンション投資では、「新築」と「中古」どちらを選ぶかによって、初期費用や利回り、リスクの内容が大きく異なります。
それぞれの特徴を理解した上で、自分の投資目的に合った選択をすることが重要です。
新築マンションの特徴
- 入居者が決まりやすい
- 設備が新しく、当面の修繕費用を抑えられる
- 一方で、購入価格が高く、利回りは低めになりやすい
中古マンションの特徴
- 新築より価格が手頃
- 高い利回りが期待できる
- ただし、修繕リスクや設備の老朽化による空室リスクが高くなる傾向あり
- 物件選定時には、管理状態や修繕履歴の確認が重要
さらにこちらの記事で詳しく解説しています！
参考：不動産投資の新築、中古マンションのメリット、デメリットの違いを解説
INVASEであれば、戸建、区分マンション、一棟物件など幅広い物件において新築中古問わずローンのご紹介でお手伝いできる可能性があります。
他社は物件とセットでのローン案内なのに対し、INVASEは「物件がすでに決まっている」投資家様のための後付け融資サポートも強みとしています。
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マンション投資のメリット
安定した家賃収入（インカムゲイン）が期待できる
マンション投資の最大のメリットは、毎月得られる安定した家賃収入にあります。
株式投資のような価格変動による大きなリスクが比較的少なく、長期的な収入が見込めます。
INVASEでは、都内IT企業勤務・年収720万円の方が、都内の築古区分マンション（購入価格3,800万円・金利2.3%・25年返済）で、月額6.5万円前後の純収入を得ており、将来的にローン完済後には月7万円程度の安定収入となる見込み事例があります。
立地の良いマンションであれば、長期的な賃貸需要が期待でき、安定したキャッシュフローを確保できます。
特に駅から近い物件や、大学・企業が近くにある立地では、賃貸需要が安定しやすい傾向があります。
売却による利益（キャピタルゲイン）も狙える
マンション投資では、家賃収入だけでなく、物件の価値が上昇したタイミングで売却することによる利益（キャピタルゲイン）も期待できます。
特に都心部や再開発エリアなど、将来的に需要が高まるエリアの物件であれば、購入時より高く売れる可能性があります。
購入から数年で数百万円単位の売却益が出るケースも少なくありません。
ただし、売却時には仲介手数料・登記費用・譲渡所得税などのコストが発生するため、家賃収入とのトータルで収益を判断する視点が重要です。
INVASEの「売却サービス」は、AI査定とプロの目であなたの物件価値をスピーディに算出。高く売るための戦略もご提案します。
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団体信用生命保険に加入できる
マンション投資でローンを活用した場合、契約者に万が一のことがあっても、物件が家族に残るという点も大きなメリットです。
一部の金融機関では、ローン契約時に団体信用生命保険（団信）への加入が任意または条件として用意されている場合があります。
団信に加入していれば、契約者が死亡または高度障害状態になった場合に、保険金でローン残債が完済されるため、家族にはローンのない収益物件がそのまま資産として残ります。
団信の加入条件や保障内容は金融機関によって異なるため、融資を検討する際には、金利だけでなく保障内容も含めた比較検討が重要です。
さらにこちらの記事で詳しく解説しています！
参考：不動産投資ローンの団体信用生命保険は充実すべき？新規でも借り換えでも決断は慎重に
インフレに強く資産価値が目減りしにくい
不動産は、土地や建物といった実物資産で構成されており、インフレ局面においては一定の耐性を持つとされています。
物価が上昇するときには、物件そのものの価格や賃料も相対的に上昇する傾向があるため、現金や預貯金などの金融資産と比べて、実質的な価値の維持が期待しやすい点が特徴です。
また、不動産は収益性と保有価値の両面を持ち合わせており、インカムゲイン（賃料収入）とキャピタルゲイン（売却益）の両方を見込める投資対象でもあります。
こうした性質から、資産の一部を不動産に振り分けることは、長期的なインフレリスクに備える手段として一定の合理性があります。
もちろん、不動産にも価格変動や流動性リスクなどの留意点がありますが、それらを理解したうえで適切に運用すれば、安定性と資産保全性を兼ね備えた選択肢となり得るでしょう。
レバレッジ効果で自己資金以上の投資ができる
不動産投資の最大の特徴は、レバレッジ効果を活用できることにあります。
手元の自己資金に金融機関からの融資を組み合わせることで、より大きな金額の不動産を購入できる仕組みです。
例えば、300万円の自己資金に2,700万円の融資を組み合わせて3,000万円の物件を購入すれば、自己資金のみでの投資では得られない規模の家賃収入を期待できます。
INVASE融資実績では、年収800万円・日系IT企業勤務の方が自己資金2万円（自己資金比0.06%）で物件価格3,420万円の一棟アパートを金利2.3%・24年ローンで購入した事例もあります。
マンション投資のデメリット
空室・家賃下落のリスク
マンション投資における最大のリスクは空室と家賃下落です。
入居者がいなければ家賃収入はゼロになり、ローンの返済だけが残ります。
特に区分マンション投資では、1室の空室で収入が完全に途絶えるリスクがあります。
このリスクを軽減するためには、駅から近い立地や商業施設・大学・企業がある賃貸需要の安定したエリアを選択することが重要です。
また、ターゲット層に合わせた間取りや独立洗面台、インターネット無料といった人気設備の有無も入居率に大きく影響します。
サブリース契約という選択肢もありますが、保証家賃は相場より低く設定される傾向があり、定期的な見直しリスクも伴います。
サブリース契約についてはこちらの記事で詳しく解説しています！
建物の老朽化・修繕のリスク
給湯器やエアコンの故障、10-15年周期の大規模修繕、入退去時の原状回復費用など、様々なコストが発生します。
特に中古物件では、購入後すぐに大きな修繕費用が発生する可能性もあります。
対策としては、毎月の家賃収入の一部を修繕費として計画的に積み立てておくことが基本です。
また、対応速度や修繕提案の的確性、管理実績を総合的に評価し、信頼できる管理会社を選定することも重要です。
複数の管理会社を比較検討し、長期的なパートナーシップを築けるかどうかも判断材料となります。
金利上昇による返済額増加のリスク
変動金利でローンを組む場合、将来の金利上昇により毎月の返済額が増加し、キャッシュフローを圧迫する可能性があります。
実際、2025年1月には長期金利が一時13年ぶりとなる1.2%台に達するなど、金融環境は変化しています。
このリスクを回避するには、購入前のシミュレーションで金利が1~2%上昇しても収支がマイナスにならない余裕のある資金計画を立てることが重要です。
変動金利と固定金利の特徴を理解し、自身のリスク許容度に応じて適切に選択する必要があります。
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災害リスク（火災、地震など）
自然災害による建物の損壊は、マンション投資における重要なリスクです。
特に日本は地震大国であり、災害リスクを軽視することはできません。
対策として、火災保険・地震保険への加入は必須と考えるべきでしょう。
物件購入前にはハザードマップで災害リスクを事前確認し、耐震性能の高い物件を選択することが重要です。
新耐震基準（1981年6月以降の建築確認）を満たしているかどうかも重要な判断材料となります。
すぐに現金化できない流動性リスク
不動産は流動性が低く、売却時にローン残債を下回る価格でしか売れない債務超過のリスクがあります。
急な資金需要に対応しにくい特徴があるため、投資資金は余裕資金で行うことが基本です。
購入時から出口戦略（売却計画）まで見据えた物件選定を行い、資産価値が落ちにくい需要の高いエリアを選択することが重要です。
また、緊急時の資金確保として、投資とは別に預貯金を準備しておくことで、余裕を持った運用が可能になります。
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不動産投資は「売却」まで計画を建てるべき理由とは
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自宅用マンションを将来貸し出す選択肢
ライフステージの変化に柔軟に対応できる
自宅として購入したマンションも、将来的な投資商品としての側面を持ちます。
結婚、転勤、家族構成の変化などによって住み替えが必要になった場合、自宅を賃貸に出すことで継続的な収入を得ることができます。
この「住む」から「貸す」への転換により、ライフステージの変化に柔軟に対応できるのが自宅マンションの大きなメリットです。
特に都心部の好立地物件であれば、賃貸需要も高く、安定した家賃収入が期待できます。
自分自身が住む自宅用マンションの場合には、投資用物件に比べて低い金利の住宅ローンを利用できます。
住宅ローンの金利は一般的に年0.3～1.5%程度と、投資用ローンの年2～4%程度に比べて大幅に低く設定されています。
また、住宅ローン控除により、年末ローン残高の0.7%が所得税・住民税から控除される税制優遇も受けられます。
これらの恩恵により、実質的な投資コストを抑えることが可能です。
注意点：住宅ローン控除や借り換えの制限に注意
住宅ローンで購入した物件を賃貸に出す場合には、いくつかの制限があります。
たとえば、「住宅ローン控除」は原則として居住していることが条件となるため、住まなくなった翌年以降は適用されなくなります。
また、住宅ローンで購入した物件を無断で賃貸に出すことは、契約違反に該当する可能性があるため、事前に金融機関への確認が必要です。
参考：住宅ローン（特にフラット35）で不動産投資をしてはいけない3つの理由
【事例紹介】住宅ローン借り換えでマンション投資を始める方法
すでにマイホームをお持ちの方でも、ローンを借り換えることで投資を始めることが可能です。具体的な事例と流れを見ていきましょう。
実際の事例
- 事例1：年収850万円・製造業課長職 Aさん
自宅マンション（当初3,500万円で購入）のローン残債2,800万円を、より低金利で借り換え。
浮いた返済額を新たな投資物件の頭金として活用し、郊外の中古一棟アパートを購入。月額12万円の純収入を実現されています。
- 事例2：年収950万円・外資IT企業勤務 Bさん
住宅ローンの借り換えにより月々の返済額を3万円削減。
その資金を元手に都内区分マンションを金利1.7%・35年ローンで購入し、月額8.2万円のキャッシュフローを実現されています。
- 事例3：年収720万円・都内IT企業勤務 Cさん
自宅の住宅ローン借り換えで金利を0.8%削減。削減分を積み立てて自己資金を増やし、都内の築古区分マンションを購入。月額6.5万円前後の純収入を実現されています。
- 事例4：年収1,200万円・外資系金融勤務 Dさん
住宅ローン借り換えと併せて、追加融資により都内の築浅区分マンションを購入。
月額7.8万円のキャッシュフローを実現し、高属性を活かした低金利融資を活用されています。
- 事例5：年収1,100万円・医師 Eさん
自宅ローンの借り換えで浮いた資金を活用し、地方の新築区分マンションを購入。
医師という職業の安定性により好条件での融資を実現し、月額6.3万円の純収入を得ていらっしゃいます。
住宅ローン借り換えで「投資用」に切り替えるという選択
マイホームとして購入した物件も、借り換えを活用することで「投資用物件」として活かすことが可能です。
ローン残債がある程度減ったタイミングで、金利や返済条件を見直すことで、収支を安定させながら資産活用の幅を広げることができます。
中には、浮いた資金を新たな物件の購入に充て、段階的に不動産投資を拡大していく方もいます。
自宅を「住むための場所」から「収益を生む資産」へと転換する発想は、ライフスタイルや資産計画の変化に柔軟に対応する選択肢の一つといえるでしょう。
実際に、住宅ローンから投資用ローンに借り換えて合法的に賃貸化した事例もありますので、ぜひご覧ください。
参考：住宅ローンから不動産投資ローンへの借り換え事例 新築で購入した1LDK物件の住宅ローンを投資用ローンに借り換え
投資用への借り換えを進めるうえでのポイント
自宅を投資用として活用する場合、まずは現在のローン条件を整理し、金融機関がどのような借り換え条件を提示しているかを調べることが重要です。
投資用ローンは住宅ローンに比べて金利が高くなる傾向にありますが、想定される賃料収入とのバランス次第では、返済負担を抑えた運用が可能になるケースもあります。
また、借り換えに際しては審査や諸費用が発生するため、単純な金利比較だけでなく、将来的な収支や資産価値を見据えたシミュレーションが欠かせません。
こうした検討を行ううえで、複数の選択肢を比較できる借り換え支援サービスの活用も有効です。
INVASEでは、物件が決まっている方や、すでにローンを組んでいる方向けに、条件を比較しながら最適な借り換え先を検討できるサービスを提供しています。
マンション投資はどんな人に向いている？
将来の年金代わりに備えたい人
公的年金だけでは老後の生活費を賄えない不安を持つ方にとって、マンション投資は有効な私的年金の代替手段となります。
ローン完済後には家賃収入の大部分が純粋な収入として残り、生活費を支える追加的な収入源となります。
INVASE事例では、定年の65歳でローン完済予定の製造業・課長職の方が、その後月額25万円程度の家賃収入を老後の主要収入源とする計画を立てています。
節税や資産防衛をしたい会社員・経営者
不動産所得が赤字のときは原則として他の所得と損益通算できますが、土地等を取得するための借入金利子に相当する部分は損益通算の対象外です。
減価償却費など実際の現金支出を伴わない経費の計上により、帳簿上の赤字を作り、課税対象となる所得額を圧縮できる可能性があります。
ただし、節税効果は永続的ではなく、安定した家賃収入が主目的であり、節税は副次的なメリットと捉えることが重要です。
自宅用と投資用を併用したい人（住みながら貸す）
ライフステージの変化に応じて、柔軟に住み方を変えたい方に適しています。若いうちは自宅として住み、将来的に賃貸に出して別の場所に住み替えるという戦略的な活用方法です。
マンション投資でよくある質問Q&A
Q. マンション投資で使える住宅ローンと投資用ローンの違いは？
住宅ローンは自宅用の物件を購入する際に利用できるローンで、金利はおおよそ年0.3〜1.5%と低めに設定されています。
住宅ローン控除など、税制上の優遇措置も受けられます。
一方、投資用ローンは賃貸収入を得るための収益物件に対する融資で、金利は年2〜4%程度とやや高めです。
ただし、減価償却費などを経費として計上できるため、節税効果が期待できます。
Q. 住宅ローンで買ったマンションを貸すのは違法？
住宅ローンは「自己居住」を前提としたローンのため、無断で賃貸に出すと契約違反になる可能性があります。
ただし、転勤などのやむを得ない事情がある場合には、例外として認められることもあります。その際は、必ず事前に金融機関へ相談することが必要です。
参考：住宅ローン（特にフラット35）で不動産投資をしてはいけない3つの理由
Q. マンション投資で住宅ローンを使って買った物件を貸すのは違法？
一般的には年収700万円以上が一つの目安とされていますが、金融機関は年収だけでなく、勤務先の安定性や勤続年数、自己資金の額などを総合的に判断します。
特に、公務員や上場企業勤務など信用度の高い職業であれば、年収が700万円に届かなくても融資を受けられるケースもあります。
Q. マンション投資は年収いくらから始められる？
新築は入居者が見つかりやすく、最新の設備や建物の魅力がありますが、物件価格が高く、利回りは低めになりがちです。
中古は価格が手頃で利回りが高めな反面、修繕費や空室リスクなどの懸念があります。自身の投資目標や資金計画に合わせて選びましょう。
Q. マンション投資で失敗しない物件選びのコツは？
最も重視すべきは「立地」です。駅徒歩10分以内、人口が安定しているエリア、大学や企業の近くなど、賃貸需要の高い地域を選ぶのが基本です。
また、表面利回りだけにとらわれず、空室リスクや修繕費用なども考慮した「実質利回り」で判断することが重要です。
9. まとめ
マンション投資は、安定した家賃収入、団信による生命保険効果、インフレ耐性、レバレッジ効果など多くのメリットがある一方で、空室リスク、修繕費用、金利上昇リスクなどのデメリットも存在します。
重要なのは、自分のライフスタイルや目的に合わせた選択をすることです。
マンション投資は「住む」も「貸す」も柔軟に戦略設計できる投資手法であり、適切な知識と計画があれば、長期的な資産形成に大きく貢献できます。
成功のカギは、信頼できるパートナー（不動産会社、管理会社、税理士）を見つけること、そして正しい知識に基づいた慎重な物件選びにあります。
まずは一歩踏み出し、正しい知識と自分の可能性を知ることから
将来への不安を解消し、新たな一歩を踏み出すためには、まず行動することが大切です。
この記事で得た知識を元に、さらに学びを深めると同時に、具体的にシミュレーションしてみることが、失敗しないための最大の防御策になります。
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