不動産投資とサラリーマンの関係性

不動産投資は、将来に備えた資産形成の手段の一つとして、多くのサラリーマンから選ばれ始めています。

実際のデータを見てみると、不動産投資サービスの「INVASE（インベース）」に登録しているユーザー登録者のうち、76.3%の方が会社員の方となっており、特別な投資方法ではなくなっています。

※2021年6月24日〜2023年1月31日のユーザー登録者データをもとに集計


サラリーマンの方から選ばれやすい理由として、安定した給与所得が融資審査で有利に働きやすいといった点があげられます。

一方で、不動産投資には注意したいデメリットやリスクもあり、メリットだけを見て投資を始めないよう注意が必要です。

本記事では、5万人以上の不動産投資家が登録する不動産投資サービスのインベースが、サラリーマン向けに不動産投資のメリット・デメリット、始め方について詳しく解説します。



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融資審査における優位性

サラリーマンが不動産投資において有利とされる主な理由は、安定した給与所得が融資審査で評価されやすい点にあります。

金融機関は融資審査において、年収や勤務先の規模・安定性、勤続年数などを基に「返済能力」を判断するため、これらの基準を満たすサラリーマンは融資を受けやすい傾向があります。

市場環境の現状

日本不動産研究所が2024年10月に実施した「不動産投資家調査」によると、今後不動産投資を積極的に行うとした回答者の割合は依然として9割を超えている状況です。

また、ニッセイ基礎研究所の調査では、日本における「収益不動産」の資産規模は約315.1兆円（前回比＋25.7兆円、＋8.9％）と推計されたなど、市場は拡大傾向にあります。

出典：日本不動産研究所「第51回不動産投資家調査（2024年10月現在）」
 出典：ニッセイ基礎研究所「わが国の不動産投資市場規模(2024年)」

INVASE事業責任者・渕ノ上（ふちのうえ）

コンドミニアム・アセットマネジメント株式会社　取締役CSO


立教大学法学部法学科卒業。在学中より法律系予備校に通い法律を学ぶ。大学卒業後コンサルタントとしてECサイト運営会社を起業すると同時に不動産コンサルタントとしても業務を開始、不動産関連法律資格の講師として活動。

【保有資格】
不動産コンサルティングマスター / 宅地建物取引士 / マンション管理士 / 管理業務主任者 / AFP / ２級ファイナンシャルプランニング技能士 / マンション維持修繕技術者 / マンション建替士
＞不動産ナビゲーター・渕ノ上 弘和のプロフィールはこちらから
＞不動産投資の基本から応用までを解説。Youtube「不動産ナビゲーターチャンネル」はこちらから　

サラリーマンが不動産投資で得られる5つのメリット

1. レバレッジを活用した資産形成と団体信用生命保険の安心効果

不動産投資の最大の特徴は、レバレッジ効果を活用できることにあります。これは、手元の自己資金に金融機関からの融資を組み合わせることで、より大きな金額の不動産を購入できる仕組みです。


例えば、300万円の自己資金に2,700万円の融資を組み合わせて3,000万円の物件を購入すれば、自己資金のみでの投資では得られない規模の家賃収入を期待できます。


この仕組みにより、サラリーマンの方でも比較的少額の初期投資で本格的な不動産投資を始めることが可能になります。

ただし、レバレッジの活用は同時に返済リスクも伴うため、物件の収益性や立地条件を慎重に検討することが重要です。

さらに、多くの金融機関では融資契約時に団体信用生命保険（団信）への加入が求められます。


これにより、契約者に万が一のことがあった場合、保険によって残債が返済され、家族にはローンのない収益物件が資産として残ります。


生命保険の補完的な役割も果たすため、家族を持つサラリーマンにとっては安心材料の一つとなるでしょう。

INVASE融資実績例：

  • 年収760万円・上場メーカー勤務：自己資金200万円で神奈川県の中古一棟アパート（利回り8.5%）を地銀から金利2.1%・30年ローンで購入
  • 年収950万円・外資IT企業勤務：自己資金300万円で都内区分マンションを金利1.7%・35年ローンでローン実行
  • 年収820万円・金融機関勤務：地方主要都市の中古マンション（月額家賃11万円）を投資用ローンでオーバーローン実現
  • 年収680万円・日系食品メーカー勤務：自己資金150万円で金利2.3%・25年ローンでの融資実行
  • 年収800万円・日系IT企業勤務：自己資金2万円（自己資金比0.06%）で物件価格3,420万円の一棟アパートを金利2.3%・24年ローンで購入


INVASEであれば、戸建、区分マンション、一棟物件など幅広い物件において新築中古問わずローンのご紹介でお手伝いできる可能性があります。

他社は物件とセットでのローン案内なのに対し、INVASEは「物件がすでに決まっている」投資家様のための後付け融資サポートも強みとしています。ぜひお気軽にご相談ください。

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2. 給与所得と損益通算できる節税効果

不動産所得が赤字になった場合、給与所得と合算（損益通算）できる仕組みがあります。

減価償却費など実際の現金支出を伴わない経費の計上により、帳簿上の赤字を作り、課税対象となる所得額を圧縮できる可能性があります。

ただし、節税効果は永続的ではなく、法定耐用年数を超えた物件については原則として減価償却することはできません。

デッドクロスを迎えたのちに、キャッシュフローがマイナスになるような物件では本末転倒となるため、安定した家賃収入が主目的であり、節税は副次的なメリットと捉えることが重要です。

3. 副収入・将来の資産形成に備えた長期的な安定収入

毎月得られる家賃収入から諸経費を差し引いた残額が手元に残るキャッシュフローとなります。

ローン完済後には、家賃収入の大部分が純粋な収入として残り、生活費を支える追加的な収入源となる可能性があります。

INVASE事例：

事例1：都内IT企業勤務・年収720万円
都内の築古区分マンション（購入価格3,800万円・金利2.3%・25年返済）で、月額6.5万円前後の純収入が発生。将来的に月額家賃8万円の物件が、ローン完済後には管理費等を差し引いても月7万円程度の安定収入となる見込み。

事例2：大手商社勤務・年収950万円
都心部の新築区分マンション（購入価格8,800万円・金利2.2%・30年返済）で、月額8.2万円のキャッシュフロー。高年収を活かした好条件融資により、完済後は月額12万円程度の家賃収入が老後の重要な収入源となる予定。

事例3：製造業・課長職・年収850万円
郊外の中古一棟アパート（購入価格3,500万円・金利2.3%・20年返済）で、月額12万円の純収入。定年の65歳でローン完済予定で、その後は月額25万円程度の家賃収入が老後の主要収入源となる計画。

事例4：外資系金融勤務・年収1,200万円
都内の築浅区分マンション（購入価格4,400万円・金利2.3%・25年返済）で、月額7.8万円のキャッシュフロー。高属性を活かした低金利融資により、完済後は月額10.5万円の安定収入を見込む。

事例5：医師・年収1,100万円
地方の新築区分マンション（購入価格4,200万円・金利2.1%・30年返済）で、月額6.3万円の純収入。医師という職業の安定性により好条件での融資を実現し、将来的には月9万円の安定収入として老後資金の一部に活用予定。

4. 管理会社への委託で本業と両立しやすい

不動産の運営に必要な家賃集金や入居者募集、クレーム対応、共用部の清掃などの日常業務は、管理会社に委託することが可能です。

これにより、本業を持つサラリーマンでも継続的に不動産投資を行いやすい環境が整っています。

5. インフレ耐性を持つ実物資産としての価値保全効果

近年の経済環境を見ると、インフレへの対策がますます重要になってきています。

総務省が2024年12月に公表した家計調査報告によると、消費者物価指数は継続的な上昇傾向を示しており、現金や預貯金の実質的な価値は目減りしています。

※購買力指数 ＝ 100 ÷ CPI(消費者物価指数) × 100


こうした状況において、土地や建物という実物資産である不動産は、インフレに対する耐性を持つ投資対象として注目されています。

物価上昇局面では、不動産の資産価値だけでなく、そこから得られる家賃収入も物価に連動して上昇する傾向があるためです。

総務省統計局の消費者物価指数によると 、家賃を含む住居費も継続的な上昇傾向を示しており、家賃がインフレと連動して推移していることが確認できます。 

また、2025年1月には長期金利が一時13年ぶりとなる1.2%台に達するなど、金融環境は変化していますが、日本銀行の金融システムレポートによると、不動産投資市場は相対的に安定を保っています。

給与収入や預貯金といった現金収入だけに依存するのではなく、資産の一部をインフレに強い実物資産に分散させることは、長期的な資産保全戦略として有効な選択肢といえるでしょう。

出典：

知っておくべきデメリットとリスク対策

1. 空室・家賃下落のリスクと対策

不動産投資における最大のリスクは空室と家賃下落です。入居者がいなければ家賃収入はゼロになり、ローンの返済だけが残ります。

対策方法：

  • 駅から近い、商業施設や大学・企業がある賃貸需要が安定している立地を選択
  • ターゲットに合わせた間取りや人気設備（独立洗面台、インターネット無料など）の確認
  • サブリース契約の活用（ただし保証家賃は相場より低く、定期的な見直しリスクあり）

2. 金利上昇・ローン返済のリスクと対策

変動金利でローンを組む場合、将来の金利上昇により毎月の返済額が増加し、キャッシュフローを圧迫する可能性があります。

対策方法：

  • 購入前のシミュレーションで金利が1-2%上昇しても収支がマイナスにならない資金計画
  • 変動金利と固定金利の特徴を理解した適切な選択
  • 借り換えサービスの活用によるより低金利なローンへの変更


金利上昇のリスクヘッジとして、より低金利なローンへの「借り換え」も有効な手段です。


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3. 修繕・管理コストの発生リスクと対策

給湯器やエアコンの故障、10-15年周期の大規模修繕、入退去時の原状回復費用など、様々なコストが発生します。

対策方法：

  • 毎月の家賃収入の一部を修繕費として計画的に積立
  • 信頼できる管理会社の選定（対応速度、修繕提案の的確性、管理実績の確認）
  • 複数の管理会社の比較検討

4. 不動産価格の変動・災害リスクと対策

不動産は流動性が低く、売却時にローン残債を下回る価格でしか売れない債務超過のリスクがあります。また、自然災害による損壊リスクも存在します。

対策方法：

  • 購入時に出口戦略（売却計画）まで見据えた物件選定
  • 資産価値が落ちにくい需要の高いエリアの選択
  • 火災保険・地震保険への加入
  • ハザードマップによる災害リスクの事前確認


リスクヘッジや資産の組み換えのために売却を検討し始めたら、まずはご自身の物件の現在価値を把握することから始めましょう。


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サラリーマンが始めやすい物件の種類

区分マンション投資

マンションの一室を購入し、第三者に賃貸する投資手法です。都心部の中古ワンルームマンションなどでは数百万円台から購入可能で、建物全体の管理は管理組合が実施するため、投資家自身の管理業務は限定的です。

特徴：

  • 初期投資額が比較的少ない
  • 空室発生時は収入がゼロになるリスク
  • 管理規約の制約によりリフォームが制限される場合がある

一棟アパート・マンション投資

建物全体を一括購入し、複数の住戸を賃貸運用する手法です。複数戸からの家賃収入により収益性が高まりやすく、一部空室でも他の住戸の賃料で収入を維持できる安定性があります。

特徴：

  • 初期投資額は数千万円から数億円
  • 建物全体の維持管理責任を負う
  • 土地も所有するため出口戦略の柔軟性が高い

REIT・不動産クラウドファンディング

間接的に不動産に投資できる金融商品です。REITは証券会社を通じて1万円前後から投資可能で、不動産クラウドファンディングはインターネット上で特定プロジェクトに出資します。

特徴：

  • 物件管理などの実務は不要
  • レバレッジ効果は活用できない
  • 減価償却費などの税務上の優遇措置は適用されない

5ステップで始める不動産投資

STEP1：目標設定と資金計画

不動産投資を開始する際は、投資の目的を明確化することが重要です。「副収入確保」「老後資金準備」「節税対策」といった目的を設定することで、適した物件タイプや投資戦略が具体的に定まります。

資金計画では、自己資金の把握と融資可能額の試算を行います。物件の収益性を示す「実質利回り」での評価が重要で、管理費、修繕積立金、固定資産税、空室リスクなどを反映した計算が必要です。

国土交通省の不動産価格指数などの公的データも参考にして、現実的な収支計画を立てることが推奨されます。

出典：国土交通省「不動産価格指数」


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STEP2：情報収集と投資対象の選定

不動産投資ポータルサイトでの相場観養成、書籍による体系的学習、無料セミナーへの参加などで知識を蓄積します。

投資エリアは人口動態、最寄り駅の乗降客数、大学や企業の有無、再開発計画などを基に選定します。

 国土交通省が公表する不動産取引件数・面積のデータや、総務省の人口動態統計 なども参考にして、長期的な賃貸需要が見込めるエリアを選択することが重要です。

新築は入居者が決まりやすい反面価格が高く利回りは低め、中古は価格が手頃で利回りが高い反面修繕リスクがあります。

出典：

STEP3：不動産会社・金融機関の選定

複数社への相談で担当者の知識量や提案内容、対応の誠実性を比較検討します。適切な担当者はリスクについても正直に説明してくれます。

融資相談時には源泉徴収票（直近3年分）、確定申告書、本人確認書類、物件概要書などが必要です。

国土交通省の不動産投資家アンケート調査では、信頼できる業者選定の重要性が指摘されています。

1社の提案のみで判断せず、複数社で比較検討することが推奨されます。

出典：国土交通省「国内不動産投資家アンケート調査」


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STEP4：物件の購入申込と契約

売買契約書の内容（手付金の額、契約解除条件、ローン特約の有無）を詳細まで確認し、重要事項説明では専門用語が多くても必ず対面で説明を受け、疑問点はその場で全て質問して解消します。

重要事項説明では、宅地建物取引士が物件に関する法的制限や権利関係などを説明します。

契約後のトラブルを避けるため、時間をかけても内容を十分に理解することが重要です。

STEP5：購入後の運用と出口戦略

会社員でも不動産所得が発生する場合は確定申告が必要です。空室対策として設備改善やリフォーム、家賃水準の適正化などを管理会社と連携して実施します。

出口戦略では、市場価格の動向や減価償却期間の終了、大規模修繕の時期などを考慮した売却タイミングの判断が重要です。

国土交通省の不動産価格指数や地価公示なども参考にして、適切な売却時期を見極めることが収益最大化につながります。


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不動産投資は「売却」まで計画を建てるべき理由とは

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よくある質問Q&A

Q1. 年収がそれほど高くないのですが始められますか？ 

年収700万円以上が目安とされますが、金融機関は年収だけでなく勤務先の安定性や勤続年数、自己資金額などを総合的に判断します。

公務員や上場企業勤務の方であれば、年収が目安に届かなくても融資を受けられるケースがあります。

また、配偶者の収入を合算できる場合や、他の資産状況によっても融資条件は変わります。まずは複数の金融機関に相談してみることをお勧めします。

Q2. 自己資金は最低いくら準備すれば良いですか？

 物件価格の1〜2割程度の自己資金を準備することが推奨されます。

この中には頭金のほか、登記費用・不動産取得税・仲介手数料・火災保険料などの諸費用が含まれます。

フルローンという選択肢もありますが、月々の返済負担が重くなり、空室時のリスクが高まるため、特に初心者の方には適度な自己資金の準備が安心です。

自己資金を用意することで、金利交渉において有利になり、精神的な余裕を持って運用できます。

Q3. 不動産投資と他の投資方法（株式、債券等）との違いや使い分けについて教えてください。 

不動産投資の最大の特徴は、融資を活用したレバレッジ効果により、自己資金以上の規模で投資ができることです。

また、毎月の家賃収入という安定したインカムゲインが期待でき、株式の配当金と比較して収益の予想がつきやすい特徴があります。

一方で、株式投資は少額から始められ、流動性が高く売買しやすいメリットがあり、債券は元本保証性が高く安全性に優れています。

年齢や資産状況に応じて、これらを組み合わせることで、リスク分散を図りながら安定した資産形成を目指すことが重要です。

Q4. 初心者でも失敗しないための物件選びのポイントは？ 

立地が最も重要で、駅徒歩10分以内、人口減少率の低いエリア、大学や企業の近くなど賃貸需要の安定した場所を選びましょう。

また、築年数だけでなく管理状況や修繕履歴も確認が必要です。利回りだけに注目せず、空室リスクや修繕費用も含めた実質利回りで判断することが大切です。

不動産会社の営業トークに惑わされず、複数の物件を比較検討し、現地を必ず見学してから判断することをお勧めします。

Q5. 融資を受けやすくするためのコツはありますか？ 

金融機関は安定性を重視するため、勤続年数の長さ、年収の安定性、自己資金の準備状況などが評価されます。

事前に信用情報を確認し、クレジットカードの支払い遅延などがないようにしておきましょう。

また、複数の金融機関に相談し、条件を比較することも大切です。地方銀行や信用金庫は地域の不動産に詳しく、メガバンクより柔軟な審査をする場合もあります。

投資計画書を作成し、収支シミュレーションを明確に示すことで、真剣度をアピールできます。

まとめ：サラリーマンが不動産投資で失敗しないために


信頼できるパートナー（不動産会社、管理会社、税理士）を見つける


本業で忙しいサラリーマンが、不動産経営の全てを一人で行うのは現実的ではありません。

だからこそ、信頼できるプロのパートナーを見つけることが何よりも重要になります。

あなたの目標に寄り添い、リスクも正直に伝えてくれる不動産会社。入居者付けや日々の管理を安心して任せられる管理会社。

そして、適切な税務処理をサポートしてくれる税理士。これらの良いパートナーとの出会いが、あなたの不動産投資の成否を大きく左右します。

まずは一歩踏み出し、正しい知識と自分の可能性を知ることから


将来への不安を解消し、新たな一歩を踏み出すためには、まず行動することが大切です。

この記事で得た知識を元に、さらに学びを深めると同時に、「自分ならどうだろう？」と具体的にシミュレーションしてみることが、失敗しないための最大の防御策になります。


この記事を読んで不動産投資への一歩を踏み出したくなった方へ。

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