不動産投資では出口戦略が非常に重要です。
なぜなら不動産投資で利益を最大化するとき、含み益を大前提として運用する必要があるためです。
売却時に含み益を得るためには、売却しやすい物件を購入しなければなりません。
では売却しやすい物件を見極めるにはどうしたらいいのでしょうか？そのカギは3つのポイントにあります。
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売却は大前提！？不動産投資の利益を最大化するには
出口戦略は不動産投資の成功を決める重要な要素です。
出口戦略とは不動産売却の戦略を指します。
運営中の利益がどれだけ出ていても、売却に失敗すれば途端に損失が確定するほど大きな影響を持っています。
しかし売却を見据えて物件を購入することができれば、利回りが低くても大きな利益をあげることが可能です。
なぜ売却が大切なのか
不動産投資において売却が大切なのはなぜか。
それは売却して初めて利益が確定するためです。
不動産を運営する中で多くの場合、賃料を使って月々のローンを返済することで残債が減り、資産が積み上がります。
すると売却するとき、売却時の時価と残債の差分がそのまま利益になります。
ここで重要なのは物件価格が上がらず横引きでも、たとえ下がっていたとしてもローン返済分が利益になる点です。
これは非常に大きな利益になりますので、不動産投資では売却を見据えることが重要です。
「売れる物件」の3つのポイント
売却を視野に入れて物件を購入する場合、「売れる物件」を選ぶことが必要不可欠です。
売れる物件は流通性の確保された物件ですので、ローンの付きやすい物件であることが大切になります。
ローンの付きやすい物件を見極めるためのポイントは以下になります。
- 近年は隣の土地との境が決まっていないことや越境がしている物件はローンが付きにくい
- 新耐震基準に比べて旧耐震基準はローンが付きにくい
- 銀行によりけりだが、ローン審査では建物の管理まで見られる
ローンの付きやすい物件の見極め方はこちらの記事で詳しく説明しています。
ぜひご覧ください。
参考>>不動産投資は物件よりもローンが大事！？不動産投資の意外な落とし穴
購入する際に確認するべきポイント
物件を購入する際は必ず計画を立てましょう。
物件を所有する年数と利回り、売却時の物件価格が〇〇万円なら利益は△△円、と購入から売却までの利益を考える必要があります。
計画をたてるためには以下の点を購入前に確認しましょう。
- 物件の実質利回り
- 修繕履歴
- 何年間、物件を運用するか
実質利回りと修繕リスクを考える
近年、銀行はローンを審査するにあたって表面利回りだけでなく実質利回りを重視するようになっています。
実質利回りは表面利回りから月々の管理費や修繕費を引いた利回りを指します。
加えて将来的な修繕費のリスクの関係から修繕履歴の提出を求める銀行も増加傾向にあります。
修繕コストのリスクの具体例として屋上防水を考えてみましょう。
築20年を超える物件の多くは水漏れが生じますので、築15年を超えた段階で屋上防水をする必要があります。
もしも築20年を超えているのに屋上防水をしていない場合、将来的にトラブルが生じる可能性が高いです。
長期修繕計画書や積立金がない場合、購入したあとにトラブルが生じる可能性があります。
したがってこのような物件は銀行からネガティブに評価され、ローンがつきにくくなります。
そのため物件を購入する前に修繕履歴をよく確認しておくことが大切になります。
売却するベストなタイミングは築20年？
物件を所有する機関を決定するには「何年ローンが付くなら購入したいか」を考えましょう。
購入されやすいのは35年ローンが組める物件です。
区分マンションの場合、新築の場合のローンは55年ですので、35年ローンが組めるのは築20年の物件になります。
もし築10年の物件を購入した場合、築20年で売却するため、物件を10年間所有する計画を立てる必要があります。
戸建て、アパート一棟、区分マンションはどれが売りやすい？
不動産投資の物件は主に戸建て、アパート一棟、区分マンションに分けられます。
これらのうち、最もローンが組みやすいのは区分マンションであるといえます。
築古の戸建ての場合、所有者が一人で修繕する必要があるためリスクが高いと判断されやすいためです。
加えて築古の物件は上物が評価されにくく、土地の評価額程度の値段で売却することが多いため、利益が出しにくい特徴があります。
アパート一棟の場合も戸建てと同じく修繕を所有者が計画し、修繕費を積み立てる必要がありますので、銀行からはリスクが高いとしてネガティブに評価されがちです。
きちんとした区分マンションであればマンション管理組合によって修繕費が積立され、長期修繕計画書があります。
銀行はそれらを高く評価しますので、区分マンションはローンをつけやすいです。
まとめ
今回のトピックは「不動産投資では出口を見据える」でした。
不動産投資では出口戦略が非常に重要です。
なぜなら不動産投資は売却時に含み益を得ることを大前提として運用する必要があるためです。
売却時に含み益を得るためには、地価が上がる物件を購入しなければなりません。
地価が上がる物件、それはローンが付く物件です。
そのような物件を購入するためには以下の点をよく確認しましょう。
- 物件の実質利回り
- 修繕履歴
- 物件を何年持つか
最大の利益を出すためには、購入時に出口戦略を計画することが重要です。
本記事を作成しているINVASEでは、保有物件の今後の出口戦略も合わせてご相談いただくことも可能です。また、ローンの条件把握から物件のご提案、ローン付けまで一気通貫で提案できるようになっております。
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