不動産投資で検討しないといけないことは大きく、「物件そのもの」、「ローンを使う際の条件」、そして「物件の立地」です。物件の立地は不動産投資をする上では非常に重要です。
本記事ではINVASEが不動産投資でおすすめするエリアを解説していきます！今回は、江東区有明エリアに関して解説。
有明というと、湾岸エリアで有名ですが海にも近く将来の災害リスクはどうなのかと頭に浮かぶのではないでしょうか。これらのリスク面や今後の投資妙味に関して解説していきますのでぜひ御覧ください。
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買い時の定義
「今、買い時」の定義は以下の5点から判断をしていきます。
- 価格的にまだ上がりきっていない（都内23区でマンション価格の上昇がまだ見られていない（＝価格騰落率が低い））
- 価格的に下がりづらい（→前述項目の関連事項です）
- 今後価格が維持される、もしくは上昇する見込みがある（→再開発計画）
- 住宅需要に応える素地が整っている（→交通利便性、生活利便性）
- 賃料と比較して物件価格が安い
負けにくい投資をしたい方は有明エリアを選びましょう
(引用：ゆりかもめ)
湾岸エリアとは東京都中央区月島・勝どき、江東区豊洲・東雲・有明、港区台場などのエリアを総称した名称となります。
本エリアの特徴はタワーマンションが多いというところ。つまり本エリアで不動産投資を検討するのであればタワーマンション含め大規模マンションを所有し賃貸経営をすることになります。
単身者向けに分譲されたマンションよりもマンション自体のグレードも高い傾向にあることや豊富な観光スポット含め買い物にも困らないことがエリアの特徴になります。
加えて実は都心部、東京駅への距離も意外と近く5~6キロ程度の距離感です。東京駅を維持区としたときに、今後もオフィスが再開発がされるエリアとして湾岸エリア自体が底堅い動きをすることが期待できます。
湾岸エリアでもなぜ有明？
(引用：ファッションプレス)
2020年にオープンした有明ガーデン。ゆりかもめ有明駅から4分に位置する複合総合施設もあり利便性が格段に上がりました。
（引用：読売新聞）
加えて11月下旬に記事化された東京駅、勝どき、有明を結ぶ臨海地下鉄新線の期待もあり交通面で不便さのイメージが拭えなかった湾岸エリアの期待感が高まりやすい環境にあります。
（引用：鉄道計画データベース）
また、羽田空港アクセス線の期待もあります。おそらく今回の臨海地下鉄新線の構想が優先されそうですが、こちらも期待感は大きいです。
改めて湾岸エリアのマンションの特徴はグレードの良いタワーマンションが建てやすい環境にあります。タワーマンションであるため賃料も比較的高く設定することが出来、投資物件として賃貸経営を行いやすいとも言えます。また、都内のグレードの高いマンションよりも価格が安いため利回りも4.5%~5%程度と出やすいことも特徴です。
駅距離の考えは湾岸は外れる
都内の物件の検討するときに以下に最寄り駅のアクセスが良いかが重要な指標になります。一方湾岸エリアは少し特殊で住民の方はバス移動を前提にしています。そのためバス停が多く、本数も多いのでバス移動が日常です。
そのため、必ずしも最寄り駅から駅近を買わないといけないかというと少し状況は異なります。バス停が多く、本数も多いのでバス移動が日常。
湾岸エリアは、新橋等と臨海地域とを結ぶ東京BRT(Bus Rapid Transit、バス高速輸送システムの略)構想があり、路面電車と遜色のない輸送機能を備える構想がありました。その上で、今回の、地下鉄構想が前面に出てきたことは今後湾岸エリアを購入する際の交通面でのデメリットも無くなる可能性があります。
有明で不動産投資をするのであれば
有明で不動産投資をする場合45平米以上のマンションを狙いたいものです。というのも、ワンルームや1Kといった単身向けのマンションが数が少ないという点があげられます。そのため、主力のマーケットは必然的に1LDK以上の間取りで構成され、物件価格は4,000万円以上になることが多いです。
平米数がワンルーム、1Kよりも大きい物件を購入する際の注意点は頭金が物件価格の20%程度必要になる点です。
不動産投資において、ファミリー物件は融資審査が厳しいという側面があることに起因しています。
しかしながら、頭金を出して仮に50平米以上の物件を取得できた場合、空室時に居住用物件として売却を狙えば住宅ローン控除が使える大きさですし、売却時のマーケットが大きくなります。（住宅ローン控除は床面積で50平米以上のため、チラシなどの表記であれば55平米以上を目指すことが大事です。）
また、40平米台でも共用部は豪華な物件でもあり、都内で購入する投資用物件よりも作りは良いものを取得できます。
有明は湾岸屈指の防災エリア
(引用：重ねるハザードマップ)
有明には初の国営防災公園、東京臨海広域防災公園があります。災害対策本部をおいていることもあり、首都直下型地震含め今後の災害時の応急復旧活動の拠点エリアとなっています。
湾岸エリアを検討すると、万が一津波や高潮、そして液状化が発生した時のリスクはどうかというご質問を必ず頂きますが有明においてはそれぞれのリスクは実は低いです。上記は有明エリアの洪水、土砂災害、津波、高潮のリスクを色で見える化したマップですが有明エリアは白い面が多いです。
湾岸エリアを一括にリスクが高いと見るのではなく、きちんとハザードマップをもとに確認するようにしましょう。
※参考
https://www.city.koto.lg.jp/057101/bosai/bosai-top/taiou/guide_7068_7085.html
江東区全体の事業所数・従業員数
(引用：江東区)
平成28年江東区は事業所数は18,024で従業者数は356,931 人です。江東区全体の事業所の特徴としては卸売業、小売業の割合が26％と多いことです。
湾岸エリアの事業所・従業員数
有明のある豊洲エリアの事業所数は1980年代から開発が進んだこともあり、2017年時点で約800社と多くはありません。ただし、今後地下鉄延伸や湾岸エリア自体の整備がされていくこともあり街自体が強くなる期待感があります。
江東区の人口推移
(引用：江東区の世帯と人口)
江東区のデータによると、2022年12月1日時点で532,830人です。2015年に50万人を突破しており、人口増加のトレンドが続いている区になります。
湾岸エリアの推移
特に有明のある豊洲エリアの増加が大きいです。
オリンピック選手村跡地の晴海フラッグ含め今後も湾岸エリアへの人口増加のトレンドは続くのでは無いでしょうか。
利回りの平均値
都内物件であると、新築中古問わず物件価格が上がってきていることから利回りは低下している傾向にあります。江東区湾岸エリアの新築中古マンションの利回りの目安は以下になります。
・新築：~3.8%
・中古：4.4％~
中古ですが、築年数の目安は10年前後の物件が売りに出るケースが多いです。その場合の利回りは4.4％前後ですが、中には5％を超える物件もあります。
注意点はファミリー物件のため金額が大きく、頭金が必要になるケースが多いところです。
価格としては、有明エリアの平米単価は平均90~100万円のため、中古物件の目安価格はこちらになります。(平米単価95万円で計算)
・40〜50平米：3,800~4,750万円前後
・50平米〜：4,750万円~
なお豊洲駅近辺の場合平米単価は140万円前後に跳ね上がるため、価格帯としても有明が魅力的では無いでしょうか。
中古物件はリフォーム費用を見越すことが重要
中古物件は退去時に原状回復のみならずリフォームが必要になることが多々あります。そのため、大きな修繕がなされていない中古物件の購入は、リフォーム費用を見越して購入するようにしましょう。
指値を入れられることもありますが、相場状況が強い場合あえて下げてまで売却する理由にならないため、理想はご自身でリフォーム費用分を現金で用意しておくことです。
目安としては、物件価格の5〜8％前後で、築15年を越してくるような物件となると、3,000万円程の物件レンジでは賃料のキープ・向上を狙うことを勘案すると、150~240万円前後を見越しておくと確実ではあります。
競合物件の賃料相場と供給数
有明駅築10年以内のワンルーム、1K物件の件数は702件でした。(2022年12月19日suumo参照)
平均賃料は約10万円前後となります。(駅距離、平米数により異なります)
有明含め湾岸エリアはファミリー物件が多い
本エリアは基本的には1LDK以上の物件供給が多く、実際に有明で不動産投資をするのであればファミリー物件になるでしょう。
なお、有明駅築10年以内の1LDKの物件件数は863件でした。(2022年12月19日suumo参照)
平均臨調は18万円前後となります。(駅距離、平米数により異なります)
物件の検討の際には、購入しようと思っている物件の賃料、築年数、駅距離、間取り・設備の状況から数ある競合物件に勝てそうかを判断するようにしましょう。
物件を見るときのポイント
実際に購入したい物件を見る際のポイントはこちらになります。
・立地面
・建物管理
・入居者情報
立地面に関しては、物件と駅距離はどの程度ありそうかや周辺環境としてコンビニやスーパーは近いかなどです。
建物管理に関しては、将来大規模修繕ができるようように修繕積立金が溜まっているか、建物全体と室内の修繕履歴はどうかなどです。
最後に入居者情報に関しては、現契約者の契約状況や入居期間はどうかなどです。
詳しくは下記記事にまとめていますのでご確認ください。
参考>>現オーナーはなぜ売却するのか？オーナーチェンジ物件の購入メリットと注意点
まとめ
今回は、江東区有明エリアに関して解説していきました。地下鉄開発が2040年とは言え現実的になったことを受けて今後の上昇期待が見込めます。
湾岸エリアの中でも賃料が取れるにも関わらず物件価格が追いついていない有明エリア。しかも防災面でも実はリスク対策が非常になされている点も魅力高いポイントになります。
ファミリー物件のためローン付けが難しく、頭金が物件価格の10〜20％程度必要になる点はデメリットとしてありますが、頭金が用意できて手堅い賃料収入と売却益を狙いたい方は健闘してみてはいかがでしょうか。
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参考>>お客様インタビュー バウチャーサービスをきっかけに他社より自己資金を200万円以上減らして仲介物件のローン付けと購入を実現！
