不動産投資で検討しないといけないことは大きく、「物件そのもの（建物・管理）」、「ローンを使う際の条件」、そして「物件の立地（土地）」です。物件の立地は不動産投資をする上では非常に重要です。
本記事では不動産投資のエリアを解説していきます！今回は、都心3区の渋谷区に関して解説。
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買い時の定義
「今、買い時」の定義は以下の5点から判断をしていきます。
- 価格的にまだ上がりきっていない（都内23区でマンション価格の上昇がまだ見られていない（＝価格騰落率が低い））
- 価格的に下がりづらい（→前述項目の関連事項です）
- 今後価格が維持される、もしくは上昇する見込みがある（→再開発計画）
- 住宅需要に応える素地が整っている（→交通利便性、生活利便性）
- 賃料と比較して物件価格が安い
渋谷区の各エリアの特徴
渋谷区と言うと、渋谷駅近辺を思い浮かべる方が多いでしょう。北は西新宿5丁目近辺、南は恵比寿・広尾と南北に長いことが特徴です。
それぞれのエリアに特徴があるため一つずつ解説していきます。
渋谷駅前近辺の再開発エリア
(引用：東急グループ渋谷再開発情報サイト)
渋谷で進められているおもな再開発プロジェクトは以下の9つがあります。
①渋谷ヒカリエ 2012年4月開業済
②渋谷キャスト 2017年4月開業済
③渋谷ストリーム 2018年9月開業済
④渋谷ブリッジ 2018年9月開業済
⑤渋谷ソラスタ 2019年3月竣工済
⑥渋谷フクラス 2019年11月開業済
⑦渋谷スクランブルスクエア 2019年11月開業済(東棟)、中央棟・西棟2027年開業予定
⑧渋谷駅桜丘口地区 2023年度竣工予定
⑨渋谷二丁目17地区 2024年度竣工予定
9つのうちすでに6つは開業済みですがまだ3つも再開発の案件が残っています。渋谷駅を中心に、原宿、表参道、青山、代官山、恵比寿といったそれぞれの「点（街）」から「面（エリア）」へと回遊性を高めるような開発を進め、各地域の魅力をつなげていくことを目的とされています。
渋谷駅から東に行くと表参道から抜けて南青山といった港区エリアに抜けていきます。これらのエリアはハイエンドエリアとしてのブランディングがなされている地域となり不動産投資でキャッシュフローを求めて購入するには非常にハードルの高いエリアとなってきます。
原宿・神宮前・表参道エリア
原宿、神宮前、表参道エリアにかけて広がりのある街で、原宿にはサブカルチャー発信の地である竹下通りや、表参道ブランドショップやヴィンテージショップが並ぶキャットストリート、表参道ヒルズなど、多くの人々がその名を知っている買い物スポットが集結するエリアです。
原宿より北に行くと落ち着いた住宅地もあります。不動産投資としては、資産性を重視した投資が可能である一方、フルローンでキャッシュフローを求める投資としては合いにくいエリアにはなります。
代々木上原・代々木公園エリア
渋谷区でありながら落ち着いた雰囲気があり、代々木公園を筆頭に緑に囲まれた高級住宅地に位置するエリアです。
代々木上原駅北側にある西原から大山町エリアは昭和初期に富裕層向けに開発分譲された住宅街として有名です。特に大山町は関東大震災でも被害が軽微だったこともあり、住宅需要の高まりに大山園分譲地として分譲された場所が多いことで有名です。
最近では代々木上原〜代々木公園にかけてカフェやレストランが多く、女性やファミリーからも人気のエリアです。
賃貸で人気がある一方で、物件価格が高くなる傾向にあり利回りは低いエリアとなります。
京王新線沿い初台・幡ヶ谷・笹塚エリア
初台にはオペラシティもありビジネス街と幡ヶ谷付近の下町情緒の混在したエリアとなります。渋谷区の中では比較的物件価格が安い傾向にあるため、築30年で利回り6〜7％といった物件も2022年現在でも見かけます。
渋谷区で利回りを求めた不動産投資を検討するのであれば比較的魅力的なエリアですが、築古物件についてはローン付けに苦戦する傾向があるエリアでもあるので、丁寧に築年数・接道等を確認しましょう。
代官山エリア
代官山は渋谷区内でも屈指の人気エリアです。ハイエンドな施設があり、セレブが住む街としての認識があるのではないでしょうか。
代官山は渋谷、恵比寿に隣接しており、代官山ヒルサイドテラスを筆頭に、高級ブティック、レストラン、カフェが点在するエリアです。
プレミア感のあるエリア故に物件価格も高い傾向にあります。
恵比寿・広尾エリア
恵比寿エリアは山手線、日比谷線が交差するアクセスが便利な立地です。1994年開業の恵比寿ガーデンプレイスは2022年11月8日にリニューアルオープンも控えています。
アクセスの良さと居住性の高さから住宅も多いことが特徴です。
広尾エリアは恵比寿、港区南麻布、西麻布、南青山に位置するエリアです。バスの路線も多いため、東京の主要エリアはどこでも行きやすいことからアクセスも抜群です。
双方共通して高級住宅地に位置するエリアで、供給される物件に関して、購入しやすい価格帯（2〜3,000万円台）は築年数が古く平米数が小さい、築年数が新しい物件は価格が高いという側面がありローンを使って買うにしてはハードルが高いエリア感になります。
渋谷区で不動産投資をする際は目的が重要
渋谷区、とだけ聞くと都心3区でもあるためどのエリアでも良い投資ができる印象があります。資産性については申し分がない一方で、一等地の物件は現金でも購入されていくようなエリアのためキャッシュフロー重視の投資には向いていません。
エリア紹介でも記載しましたが京王線新線沿線についてはまだキャッシュフローが出やすい物件もあります。その一方で築年数が30年以上経っているなど古い傾向にあるため購入される際には物件の管理状況や修繕状況について詳細に確認してから購入するようにしましょう。
渋谷区全体の事業所数・従業員数
(引用：渋谷区経済コンセンサス)
渋谷区は29,816事業所と都内第7位で従業員数は515,503人と都内第5位です。
(順位は東京都統計年鑑平成28年/事業所を参照)
渋谷区は渋谷ヒカリエが大規模オフィスのため事業所が多い印象がありますが、港区や中央区に比べると少ない結果となります。
渋谷区の人口推移
(引用：渋谷区人口ビジョン案)
渋谷区のデータによると、2022年9月1日時点229,553人です。
2016年の推計では2025年から人口減少を想定していたものの、2025年以降も増え続け、2045 年をピークに減少に転じると推計されます。
なお、令和元年版渋谷区勢概要によると2019年時点で渋谷区で最も人口が多いエリアは笹塚1丁目で、6,597人となります。
今後人口対策としては、渋谷区が目指すべき将来の展望を区民と共有し、その実現に向けて長期的戦略をたて、施策を展開していくことが重要です。
利回りの平均値
都内物件であると、新築中古問わず物件価格が上がってきていることから利回りは低下している傾向にあります。中央区で新築中古で利回りの目安は以下になります。
・新築：~3.8%
・中古：4％~
中古物件については、築10年以下のものが出物としては少ないのが実際であり、
ボリュームゾーンとして築30年以上で20平米前後のものが多い傾向があります。
そして、価格としては、平米単価は平均110~130万円のため、中古物件の目安価格はこちらになります。(平米単価120万円で計算)
・20〜25平米：2,400~3,000万円前後
・25平米〜：3,000万円~
中古物件はリフォーム費用を見越すことが重要
中古物件は退去時に原状回復のみならずリフォームが必要になることが多々あります。そのため、大きな修繕がなされていない中古物件の購入は、リフォーム費用を見越して購入するようにしましょう。
指値を入れられることもありますが、相場状況が強い場合あえて下げてまで売却する理由にならないため、理想はご自身でリフォーム費用分を現金で用意しておくことです。
目安としては、物件価格の5〜8％前後で、築15年を越してくるような物件となると、3,000万円程の物件レンジでは賃料のキープ・向上を狙うことを勘案すると、150~240万円前後を見越しておくと確実ではあります。
競合物件の賃料相場と供給数
渋谷区で最も人口の多い笹塚駅築10年以内のワンルーム、1K物件の件数は件でした。(2022年9月15日suumo参照)
平均賃料は8.8万円前後となります。(駅距離、平米数により異なります)
物件の検討の際には、購入しようと思っている物件の賃料、築年数、駅距離、間取り・設備の状況から数ある競合物件に勝てそうかを判断するようにしましょう。
物件を見るときのポイント
実際に購入したい物件を見る際のポイントはこちらになります。
・立地面
・建物管理
・入居者情報
立地面に関しては、物件と駅距離はどの程度ありそうかや周辺環境としてコンビニやスーパーは近いかなどです。
建物管理に関しては、将来大規模修繕ができるようように修繕積立金が溜まっているか、建物全体と室内の修繕履歴はどうかなどです。
最後に入居者情報に関しては、現契約者の契約状況や入居期間はどうかなどです。
詳しくは下記記事にまとめていますのでご確認ください。
参考>>現オーナーはなぜ売却するのか？オーナーチェンジ物件の購入メリットと注意点
まとめ
今回は、都心3区の渋谷区に関して解説しました。渋谷区、とだけ聞くと都心3区でもあるためどのエリアでも良い投資ができる印象があります。
資産性については申し分がない一方で、一等地の物件は現金でも購入されていくようなエリアのためキャッシュフロー重視の投資には向いていません。
ご自身の目的に応じて是非検討してみてください。
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参考>>不動産投資おすすめエリアをご紹介④中央区日本橋エリア
参考>>お客様インタビュー バウチャーサービスをきっかけに他社より自己資金を200万円以上減らして仲介物件のローン付けと購入を実現！
