不動産投資で検討しないといけないことは大きく、「物件そのもの」、「ローンを使う際の条件」、そして「物件の立地」です。物件の立地は不動産投資をする上では非常に重要です。
本記事ではINVASEが不動産投資でおすすめするエリアを解説していきます！今回は、中央区日本橋エリアに関して解説。
東京都中央区といえば、都心3区に位置づけられぱっと思い浮かぶ場所といえば、銀座や日本橋でしょう。中央区は大きく「銀座エリア」、「日本橋・京橋エリア」、「築地・勝どき・月島」に分けられます。
今回は中央区日本橋エリアで魅力的なエリアをご紹介していきます。
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買い時の定義
「今、買い時」の定義は以下の5点から判断をしていきます。
- 価格的にまだ上がりきっていない（都内23区でマンション価格の上昇がまだ見られていない（＝価格騰落率が低い））
- 価格的に下がりづらい（→前述項目の関連事項です）
- 今後価格が維持される、もしくは上昇する見込みがある（→再開発計画）
- 住宅需要に応える素地が整っている（→交通利便性、生活利便性）
- 賃料と比較して物件価格が安い
負けにくい投資をしたい方は日本橋エリアを選びましょう
(引用：まち日本橋)
中央区で購入する場合は、原則利回りが低いことを許容して不動産投資を検討する必要があります。
物件価格が総じて高いためキャッシュフローを出す運用は難しい一方で、港区のブランディングエリア（麻布、六本木など）よりも賃貸はしやすい傾向にあります。
賃貸が出しやすい理由としては、東京駅までのアクセスが抜群に良いからです。
当然単身者への需要はありますが、加えてファミリー層への需要も高いです。中央区では、2歳から小学校6年生までのお子様がいる場合、仕事などで帰宅が夜間になってしまっても、有料で一時的にお子様を預けられる「トワイライトステイ」のサービスも提供し、ファミリー層の子育てを支援しています。
単身者も、ファミリー層にとっても住むには魅力的な中央区、中でも日本橋エリアは負けにくい不動産投資を行う上では魅力的なエリアとなります。
以下は楽待より抜粋した事例です。
日本橋・東京駅に近いほど物件価格は上がる傾向にあるため表面利回りは下がります。
日本橋エリアの魅力
日本橋エリアの魅力はこちらです。
・東京駅までのアクセスが抜群
・再開発がある
・利便性が高い
東京駅から日本橋エリアに関しては徒歩圏内での移動が可能です。
日本橋エリアは、2040年にかけて行われる首都高地下化事業とともに、日本橋川周辺の5地区での再開発、オフィスビルや複合施設の建設に向けた動きが進んでいます。
これから更に20年先に向けて再開発の計画がされている区はそうそうにないです。
また、日本橋には高島屋や日本橋三越本店、ほんの少し足を伸ばすと銀座エリアで買い物を楽しむこともできます。
後ほど詳しく記載をしますが、東京都で企業数も2位であることから賃貸需要も底堅いエリアでもあります。
中央区全体の事業所数・従業員数
(引用：中央区)
中央区は41,454事業所と都内第2位（1位は港区）で従業者数は746,439 人と都内第3位(1位は港区、2位は千代田区)
事業所数、従業員数共々が東京都内で3位内に入ることは不動産投資を行う上では安心できる材料ではないでしょうか。
中央区の人口推移
(引用：中央区人口ビジョン)
中央区のデータによると、2022年9月2日時点173,198人です。
区の人口は一時7万人を下回る位まで減少していたが、マンション建設が進み、2011年末には12万人を超えその後上昇傾向にあります。
本区人口は、自然増減、社会増減、開発などの傾向が今後も続いた場合、2026年内に人口20万人を突破する見込みがあります。
なお、区民の9割以上がマンション居住であることから、中央区では新しいマンション建設の際、地域住民間の良好なコミュニティを形成すべく町会加入を促す条例を制定し、双方の融和と地域性の維持のための取り組みを進めていることも特徴的です。
利回りの平均値
都内物件であると、新築中古問わず物件価格が上がってきていることから利回りは低下している傾向にあります。中央区で新築中古マンションの利回りの目安は以下になります。
・新築：~3.8%
・中古：4％~
中古ですが、築年数の目安は10年以下のものは希少価値高く市場にあまり出回りません。
ボリュームゾーンとして多いのは築20年前後もしくは築30年以上のもので平米数20〜25平米です。
価格としては、平米単価は平均105~120万円のため、中古物件の目安価格はこちらになります。(平米単価110万円で計算)
・20〜25平米：2,200~2,750万円前後
・25平米〜：2,750万円~
中古物件はリフォーム費用を見越すことが重要
中古物件は退去時に原状回復のみならずリフォームが必要になることが多々あります。そのため、大きな修繕がなされていない中古物件の購入は、リフォーム費用を見越して購入するようにしましょう。
指値を入れられることもありますが、相場状況が強い場合あえて下げてまで売却する理由にならないため、理想はご自身でリフォーム費用分を現金で用意しておくことです。
目安としては、物件価格の5〜8％前後で、築15年を越してくるような物件となると、3,000万円程の物件レンジでは賃料のキープ・向上を狙うことを勘案すると、150~240万円前後を見越しておくと確実ではあります。
競合物件の賃料相場と供給数
日本橋駅築10年以内のワンルーム、1K物件の件数は3,802件でした。(2022年9月10日suumo参照)
平均賃料は約10万円前後となります。(駅距離、平米数により異なります)
物件の検討の際には、購入しようと思っている物件の賃料、築年数、駅距離、間取り・設備の状況から数ある競合物件に勝てそうかを判断するようにしましょう。
物件を見るときのポイント
実際に購入したい物件を見る際のポイントはこちらになります。
・立地面
・建物管理
・入居者情報
立地面に関しては、物件と駅距離はどの程度ありそうかや周辺環境としてコンビニやスーパーは近いかなどです。
建物管理に関しては、将来大規模修繕ができるようように修繕積立金が溜まっているか、建物全体と室内の修繕履歴はどうかなどです。
最後に入居者情報に関しては、現契約者の契約状況や入居期間はどうかなどです。
詳しくは下記記事にまとめていますのでご確認ください。
参考>>現オーナーはなぜ売却するのか？オーナーチェンジ物件の購入メリットと注意点
まとめ
本記事ではINVASEが不動産投資でおすすめするエリアを解説していきます！今回は、中央区日本橋エリアに関して解説しました。
日本橋エリアは再開発も今後2040年まで続き、歴史・文化と最先端都市機能が共存する魅力あるエリアです。
魅力の高いエリアのため、どうしても物件価格は高く利回りは下がる傾向にありますが、不動産投資を手堅く始めてみたい方は優先的に物件探しをしてみるとよいでしょう。
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参考>>不動産投資おすすめエリアをご紹介③福岡市博多区エリア
参考>>お客様インタビュー バウチャーサービスをきっかけに他社より自己資金を200万円以上減らして仲介物件のローン付けと購入を実現！
