不動産投資で検討しないといけないことは大きく、「物件そのもの」、「ローンを使う際の条件」、そして「物件の立地」です。物件の立地は不動産投資をする上では非常に重要です。
今回は、INVASEのお客様で直近仲介物件での成約事例の多い福岡の博多エリアに関して解説！
不動産投資でなるべく金額を抑えて投資をしてみたい、都内より利回りの高い物件を検討したい方は参考になるはずですので是非御覧ください！
*お時間のない方へ、INVASEであれば仲介物件の購入に関するご相談もいただけます。その他、ローンに関するご相談や、いま不動産投資をすべきかどうか、買うならどのような立地や条件が良いかなどご相談がございましたら無料カウンセリングサービス「Journey（ジャーニー）」をご利用ください。
買い時の定義
「今、買い時」の定義は以下の5点から判断をしていきます。
・価格的にまだ上がりきっていない（都内23区でマンション価格の上昇がまだ見られていない（＝価格騰落率が低い））
・価格的に下がりづらい（→前述項目の関連事項です）
・今後価格が維持される、もしくは上昇する見込みがある（→再開発計画）
・住宅需要に応える素地が整っている（→交通利便性、生活利便性）
・賃料と比較して物件価格が安い
負けにくい投資をしたい方は博多区を選びましょう
今回福岡エリアで不動産投資を検討するのであれば、博多エリアが良いでしょう。
本エリアの特徴はなんと言っても立地の良さです。九州の玄関口としての役割が九州新幹線開通後より明確になっていることと、博多駅から福岡空港は30分もあれば歩いていくことも可能です。
以下は楽待より抜粋した事例です。
(博多駅5分、築9年)
都内の物件と比較すると、価格が安いことと専有面積が5〜10平米程度広いことが特徴です。
築年数が浅くなると利回りは4.5％前後になる傾向にあります。
博多エリアの魅力
博多空港から博多駅までは地下鉄で東日恵駅を経て2駅、おおよそ5分で移動することができます。
博多駅近辺で堅い投資をするのであれば、商業地のあるキャナルシティに近い祇園近辺が良いと考えています。
博多全体として。ホテルは非常に多く、マンスリー・ウィークリー系の賃貸物件も多いです。そのため、利回りとしては6％程度出るものもあります。
ただし、昨今の再開発案件の影響で5％台まで下がってきています。
七隈駅延伸
(引用：福岡地下鉄 七隈線延伸区間（天神南駅～博多駅）は2023年3月開業へ。櫛田神社前駅のシンボルマークも決定)
住宅地である薬院等からの博多駅アクセスが抜群かつ祇園天神の間に駅ができることで街が大きくなる。
博多駅筑紫口〜東比恵・福岡空港
本地図東側に関して、街の雰囲気が一気に変わり地方都市特有の傾向はあるものの福岡空港までは頑張れば徒歩で行ける（通常歩かないですが・・・）という意味では利便性は高いです。
赤坂・大名・警固・天神・薬院エリア
天神から大名赤坂エリアは徒歩でも十分移動可能なエリアです。飲食店はもちろん、オフィスもあるため、落ち着きつつも活気のある街といえます。
「舞鶴公園」や「大濠公園」も徒歩圏内という点からも、ワークライフバランスが魅力的なエリアです。そのため、新築物件の価格はかなり上昇傾向です。
西新・百道浜
PayPayドームから西側に位置する百地エリアはその南に位置する西新エリアと共に人気の高いエリアとなっています。百地は関東であればマリンスタジアムがある海浜幕張や、ベイエリアの浦安等と似た雰囲気の街並みとなっています。
物件もそれらのエリアと同じく築20年程度のものが多く、古いものは築30年を超える物件も多数あります。
投資物件が多いと言うよりも、レジデンス物件が多いです。
博多区全体の事業所数・従業員数
(引用：平成 28 年経済センサス－活動調査結果概要（福岡市） )
博多区が 21,430 事業所（全市に占める割合 29.6％）と 最も多く、従業者数についても博多区が 303,986 人（全市に占める割合 35.1％）と最も多いです。
事業所数、従業員数共々が福岡市の中で最も多い区であることは不動産投資を行う上では安心できる材料ではないでしょうか。
博多区の人口推移
(引用：福岡市 人口ビジョン その後の推移)
博多区のある福岡市全体の人口推移は2040年まで緩やかに増加を続けていきます。
しかしながら増加していく年齢層としては65歳の割合が増えていくことが一因でもあります。福岡市に限りませんが、今後高齢者に対する賃貸付けのノウハウを学んでおく、入居範囲を広げることは空室対策の観点から重要になります。
利回りの平均値
都内物件であると、新築中古問わず物件価格が上がってきていることから利回りは低下している傾向にあります。大田区で新築中古で利回りの目安は以下になります。
・新築：~4.4%
・中古：4.5％~5.3%前後
実需・投資併用の30〜40㎡の物件は想定される利回りが直近ですと5％を下回っています。
中古ですが、築年数の目安は10年前後のもので平米数は25~35平米前後となります。
価格としては、平米単価は平均60〜80万円前後のため、中古物件の目安価格はこちらになります。(平米単価70万円で計算)
・25~35平米：1,750~2,450万円前後
・35平米〜：2,450万円~
都内のワンルーム、1K物件が20〜25平米であることが多い中、福岡の物件であれば25平米以上からが一般的になります。
25平米未満の物件を検討すると相対的に物件が狭いことから家賃を下げるもしくは狭さ以外の魅力がないと入居付けに苦労する可能性がありますので注意が必要です。
中古物件はリフォーム費用を見越すことが重要
中古物件は退去時に原状回復のみならずリフォームが必要になることが多々あります。そのため、大きな修繕がなされていない中古物件の購入は、リフォーム費用を見越して購入するようにしましょう。
指値を入れられることもありますが、相場状況が強い場合あえて下げてまで売却する理由にならないため、理想はご自身でリフォーム費用分を現金で用意しておくことです。
目安としては、物件価格の5〜8％前後で、築15年を越してくるような物件となると、3,000万円程の物件レンジでは賃料のキープ・向上を狙うことを勘案すると、150~240万円前後を見越しておくと確実ではあります。
競合物件の賃料相場と供給数
博多駅築10年以内のワンルーム、1K、1DK、1LDK物件の件数は6,803件でした。(2022年8月31日suumo参照)
平均賃料は6.5~7.5万円前後となります。(駅距離、平米数により異なります)
物件の検討の際には、購入しようと思っている物件の賃料、築年数、駅距離、間取り・設備の状況から数ある競合物件に勝てそうかを判断するようにしましょう。
物件を見るときのポイント
実際に購入したい物件を見る際のポイントはこちらになります。
・立地面
・建物管理
・入居者情報
立地面に関しては、物件と駅距離はどの程度ありそうかや周辺環境としてコンビニやスーパーは近いかなどです。
建物管理に関しては、将来大規模修繕ができるようように修繕積立金が溜まっているか、建物全体と室内の修繕履歴はどうかなどです。
最後に入居者情報に関しては、現契約者の契約状況や入居期間はどうかなどです。
詳しくは下記記事にまとめていますのでご確認ください。
参考>>現オーナーはなぜ売却するのか？オーナーチェンジ物件の購入メリットと注意点
まとめ
今回は、INVASEのお客様で直近仲介物件での成約事例の多い福岡の博多エリアに関して解説しました。
福岡市の中で不動産投資を検討するのであれば、博多エリア、中でも七隈駅延伸、祇園エリアなどは手堅いのではないでしょうか。
不動産投資でなるべく金額を抑えて投資をしてみたい、都内より利回りの高い物件を検討したい方にとっては福岡市博多区エリアはおすすめとなります。
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参考>>不動産投資おすすめエリアをご紹介②大田区京浜東北線エリア
参考>>お客様インタビュー バウチャーサービスをきっかけに他社より自己資金を200万円以上減らして仲介物件のローン付けと購入を実現！
