不動産投資エリア解説　港区で不動産投資を検討するならどのエリア？

不動産投資で検討すべきポイントは大きく、「物件そのもの」、「ローンを使う際の条件」、そして「物件の立地」です。物件の立地は不動産投資をする上では非常に重要です。

本記事ではINVASEが不動産投資でおすすめするエリアを解説していきます！今回は、都心3区の憧れエリアである港区エリアに関して解説します。

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買い時の定義

「今、買い時」の定義は以下の5点から判断をしていきます。

価格的にまだ上がりきっていない（都内23区でマンション価格の上昇がまだ見られていない（＝価格騰落率が低い））
価格的に下がりづらい（→前述項目の関連事項です）
今後価格が維持される、もしくは上昇する見込みがある（→再開発計画）
住宅需要に応える素地が整っている（→交通利便性、生活利便性）
賃料と比較して物件価格が安い

港区の全体像

港区は、東京都心に位置しており、近隣には中央区、渋谷区、新宿区などがあります。港区といえば六本木や赤坂といったエリアがあり、多くの外国大使館や高級マンション、ビジネスエリアが点在しています。六本木ヒルズや東京タワー、東京ミッドタウンなど、都心のランドマークも多く、ショッピングや文化施設も充実しています。

赤坂や麻布十番、広尾といったエリアは、歴史的な背景を持ちながらも、都会的なライフスタイルと緑豊かなエリアが融合しています。一方で、青山や白金のエリアでは、ハイタウンとしてのブランディングが確立されています。

港区は人気の街ですが、物件価格と賃料のバランスから算出される「利回り」は必ずしも高くありません。そのため、投資の目的や、どのエリアでの物件選定が鍵となります。

港区で不動産投資をするなら

港区は東京の代表的なエリアですが、地区自体が大きいため、エリアによって異なる特徴があります。

港区を主要エリアに分けて見ていきましょう。

表参道・青山

実は高築年物件が多いエリアです。

旧耐震物件も少なくないため、費用対効果を勘案し、単身者向けの物件はリフォームによるバリューアップをせずに貸し続けることが多い傾向があります。

また、新築物件の供給量が十分ではありませんので、平均的な家賃の上昇ペースは緩やかな傾向にあるのが実情です。

広尾・西麻布・元麻布

ブランディングから人気のエリアです。

ただ、通常の新耐震物件では家賃の上昇幅と、物件価格のストレッチ幅とを比較した際、どうしてもストレッチが小さめであるため、賃料価格のアップトレンドを軸に物件価格の値上を狙うのは難易度が高いと言えます。

麻生十番・東麻布・芝公園・虎ノ門

東京メトロ南北線・日比谷線、都営大江戸線が通ることでも人気が高いエリアです。再開発案件も相まって物件価格・賃料が上がっている物件が大半ですが、①費用対効果の妥当性（いわゆる利回り判断も含む）、②物件状況によっては賃料があまり上がっていないケースがある、といった点には注意が必要です。

尚、芝公園や浜松町、大門は穴場として知られ、1ルームの廉価な物件も点在しています。

デベロッパー保有の賃貸物件も一定数あるため、ベンチマークにするとよいでしょう。

六本木・乃木坂・赤坂エリア

比較的新しめのブランドマンションから、旧耐震物件のヴィンテージマンションまで立ち並ぶ多様性の高いエリアです。また、近年の再開発等も相まってエリアブランディングが高まっています。

尚、ビル系の物件も多くありますが、出口戦略と管理（マネジメント全般）が難しいため、投資用で参画するには注意が必要なエリアと言えます。

港南・海岸エリア

タワーマンションの需要が高く、港区で不動産投資をする場合にはおすすめできるエリアです。ただし、物件価格の高騰が見られるため、やはり費用対効果を目的から丁寧に検討する必要があります。

また、田町・浜松町から海側の海岸エリアは物件価格が他エリアと比較して落ち着いているものの、再開発による賃料アップが見込まれます。

購入を検討する際にはその物件の賃料上昇が見込まれるか否か、十分な分析が求められます。

エリアで購入する物件はどう変わる？

港区では賃貸に住まず、住居用として購入するユーザーが大変多いエリアです。

港区で投資用不動産を購入する際に適したエリアはどこでしょうか。

(引用：第4次港区住宅基本計画)

住宅の所有関係の割合をみると、港区では平成27年において、持ち家及び借家に居住している割合はそれぞれ約5割となっており、持ち家が49.7%、次いで民営の借家が38.4%を占めています。東京23区と比較すると、持ち家の割合が4%ほど高く、借家の割合は低くなります。

平成22年時点と比較すると、持ち家に居住している割合が2.4ポイント増加しており、

また民営の借家に居住している割合は1.2ポイント増加しています。

(引用：第4次港区住宅基本計画)

港区のなかでもエリアによって住宅の特徴が分かれます。

芝地区は借家の割合が55.6％と5地区の中で最も高くなっており、持ち家率が最も低くなっています。約250棟の分譲マンションがあり、そのうち竣工年数の明らかな棟では2002年以降竣工の分譲マンションが40.1％と、比較的新しい分譲マンションが多い地域です。港区で投資用不動産を購入する際は芝地区が適しているといえるでしょう。

持ち家の割合が多いエリアは高輪地区で持ち家の割合が57.6％となっています。

分譲マンションは約430棟あり、そのうち1981年以前に建てられた分譲マンションの割合は36.8%となっています。