不動産投資で検討しないといけないことは大きく、「物件そのもの」、「ローンを使う際の条件」、そして「物件の立地」です。物件の立地は不動産投資をする上では非常に重要です。
本記事ではINVASEが不動産投資でおすすめするエリアを解説していきます！今回は、都心3区の憧れエリアである港区エリアに関して解説。
港区というと、六本木や麻布十番などのエリアを思い浮かべる方も多いのではないでしょうか。
今回はそれら以外の底堅いエリアとして、港区の京浜東北ラインエリアをご紹介していきます。
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買い時の定義
「今、買い時」の定義は以下の5点から判断をしていきます。
- 価格的にまだ上がりきっていない（都内23区でマンション価格の上昇がまだ見られていない（＝価格騰落率が低い））
- 価格的に下がりづらい（→前述項目の関連事項です）
- 今後価格が維持される、もしくは上昇する見込みがある（→再開発計画）
- 住宅需要に応える素地が整っている（→交通利便性、生活利便性）
- 賃料と比較して物件価格が安い
負けにくい投資をしたい方はここを選びましょう
港区エリアの中で、今回ご紹介するラインはJR京浜東北ラインです。
具体的なエリアは新橋駅、浜松町駅、田町駅、高輪ゲートウェイ駅、品川駅となります。
新橋駅から品川駅までJR京浜東北線を使うと約9分です。その間、新橋、浜松町、田町、高輪ゲートウェイ、そして品川とつながっております。
これらのエリアの特徴はそれぞれのエリアにおいて再開発が決まっている点です。街として独立して強いだけでなく、それぞれのエリアで再開発が計画されているためこの京浜東北ライン街全体の魅力があがっていくと想定されます。
また、投資物件のみならずレジデンス（居住物件）も多く需要が底堅い点が強みにあります。
新橋駅エリア
(引用：新橋駅東口地区再開発協議会)
新橋駅東口駅前の再開発が決まっております。
具体的には、新橋駅前ビル1号館、2号館となります。
また、西口のSL広場や通称おやじビルとも言われるニュー新橋ビル一帯についても再開発が予定されています。西口再開発の竣工は2030年頃と予想されておりますが、新橋駅東口、西口共々再開発が見込まれます。
浜松町駅エリア
(引用：浜松町駅エリアの整備計画について)
浜松町駅西口エリアでも大規模な再開発が決まっており、中でも世界貿易センタービルの建て替えが大きな目玉となっております。
田町駅エリア
(引用：（仮称）TGMM 芝浦プロジェクト 街区名称を「msb Tamachi（ムスブ田町）」に決定)
田町駅東口は歴史ある商店街に加え、近年のタワーマンション建設や駅前再開発等により今後の更なる発展が見込まれるエリアとなります。
本エリアにて、街区名称「msb Tamachi」として再開発が進められており2022年8月現在完成間近となっています。
プロジェクトとは異なりますが、田町駅と三田駅の間に位置する森永プラザビルの建て替えが2022年５月13日開催の森永乳業の取締役会にて決定しております。
高輪ゲートウェイ駅エリア
(引用：高輪ゲートウェイシティ（仮称）のまちづくりについて)
高輪ゲートウェイ駅は2020年3月14日開業した新駅です。
次に記載する品川開発プロジェクトにも関連しており、2024年度末(2025年3月末)に高輪ゲートウェイ駅前に複合棟Ⅰを完成する予定です。
また2025年度中に複合棟Ⅱ、文化創造棟、住宅棟なども完成予定です。
品川駅エリア
(引用：都市再生特別地区（品川駅北周辺地区）都市計画（素案）の概要)
品川駅の再開発は1街区から4街区と非常に広範囲の再開発となります。
テーマとしても「世界につながり、地域をつなぐ、エキマチ一体の都市基盤形成」とあり品川から高輪ゲートウェイに繋がる高輪地区、三田や田町と歩行者専用道を整備することで街全体のつながりが強化されます。
また、リニアモーターカー開通もあり今後さらなる発展が見込まれます。
港区全体の事業者数・従業員数
(引用：平成28年 経済センサス-活動調査 港区 町丁目別事業所数及び従業者数（活動調査のため民営事業所のみ)
港区の事業者数、従業員数に関して引用資料によると2016年6月1日時点で37,116事業者、従業員数は989,196人でした。
事業者数は23区屈指であり、伴って従業員数も多いことから港区エリアの賃貸需要についても期待が持ちやすいのではないでしょうか。
港区の人口推移
(引用：港区の人口動態)
港区の2022年8月1日時点の人口は260,529名です。
上記引用の港区役所の人口予想に寄ると、令和8（2026）年10月には約28万5千人になる見通しを立てています。人口増加率は年間1％〜1.5％前後を見込んでいます。
利回りの平均値
都内物件であると、新築中古問わず物件価格が上がってきていることから利回りは低下している傾向にあります。新築中古で利回りの目安は以下になります。
・新築：~4%
・中古：4〜4.5％
中古ですが、築年数の目安は15年前後のもので平米数は20〜25平米前後となります。
価格としては、平米単価は平均120~135万円のため、中古物件の目安価格はこちらになります。(平米単価130万円で計算)
・20〜25平米：2,600~3,250万円前後
・25平米〜：3,250万円~
中古物件はリフォーム費用を見越すことが重要
中古物件は退去時に原状回復のみならずリフォームが必要になることが多々あります。そのため、大きな修繕がなされていない中古物件の購入は、リフォーム費用を見越して購入するようにしましょう。
指値を入れられることもありますが、相場状況が強い場合あえて下げてまで売却する理由にならないため、理想はご自身でリフォーム費用分を現金で用意しておくことです。
目安としては、物件価格の5〜8％前後で、3,000万円の物件ですと150~240万円前後を見越しておくと良いでしょう。
競合物件の賃料相場と供給数
品川駅築10年以内のワンルーム、1K物件の件数は2,246件でした。(2022年8月19日suumo参照)
平均賃料は8.5万円前後となります。(駅距離、平米数により異なります)
物件の検討の際には、購入しようと思っている物件の賃料、築年数、駅距離、間取り・設備の状況から数ある競合物件に勝てそうかを判断するようにしましょう。
物件を見るときのポイント
実際に購入したい物件を見る際のポイントはこちらになります。
・立地面
・建物管理
・入居者情報
立地面に関しては、物件と駅距離はどの程度ありそうかや周辺環境としてコンビニやスーパーは近いかなどです。
建物管理に関しては、将来大規模修繕ができるようように修繕積立金が溜まっているか、建物全体と室内の修繕履歴はどうかなどです。
最後に入居者情報に関しては、現契約者の契約状況や入居期間はどうかなどです。
詳しくは下記記事にまとめていますのでご確認ください。
参考>>現オーナーはなぜ売却するのか？オーナーチェンジ物件の購入メリットと注意点
まとめ
今回は、都心3区の憧れエリアである港区エリアで中でも京浜東北ラインエリアに関して解説をしていきました。
新橋駅から品川駅にかけて各駅で再開発が見込まれていることは魅力的です。また、事業者数も多く社会人の賃貸需要が旺盛であることは言うまでもありません。
どうしても魅力の高いエリアのため、物件価格は高く利回りは下がる傾向にありますが、不動産投資を手堅く始めてみたい方は優先的に物件探しをしてみるとよいでしょう。
本記事を作成しているINVASEでは、ローンの条件把握から物件のご提案、ローン付けまで一気通貫で提案できるようになっております。
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