不動産投資で検討しないといけないことは大きく、「物件そのもの」、「ローンを使う際の条件」、そして「物件の立地」です。物件の立地は不動産投資をする上では非常に重要です。
本記事ではINVASEが不動産投資でおすすめするエリアを解説していきます！今回は、大田区京浜東北線エリアに関して解説。
大田区というと、羽田空港を思い浮かべる方も多いのではないでしょうか。大田区は大きく大森地区、蒲田地区、調布地区の3つに大別できます。
今回は大田区の京浜東北ラインエリアで魅力的なエリアをご紹介していきます。
*お時間のない方へ、INVASEであれば仲介物件の購入に関するご相談もいただけます。その他、ローンに関するご相談や、いま不動産投資をすべきかどうか、買うならどのような立地や条件が良いかなどご相談がございましたら無料カウンセリングサービス「Journey（ジャーニー）」をご利用ください。
買い時の定義
「今、買い時」の定義は以下の5点から判断をしていきます。
- 価格的にまだ上がりきっていない（都内23区でマンション価格の上昇がまだ見られていない（＝価格騰落率が低い））
- 価格的に下がりづらい（→前述項目の関連事項です）
- 今後価格が維持される、もしくは上昇する見込みがある（→再開発計画）
- 住宅需要に応える素地が整っている（→交通利便性、生活利便性）
- 賃料と比較して物件価格が安い
負けにくい投資をしたい方はここを選びましょう
大田区エリアの中で、今回ご紹介するラインはJR京浜東北ラインです。
具体的なエリアは大森地区の大森駅近辺となります。
本エリアの特徴は物件価格が高くなく、それでいて賃料が安定していることから安定稼働が見込めるエリアとなります。
・家賃の金額
・空室リスクの観点
また、投資物件のみならずレジデンス（居住物件）も多く需要が底堅い点が強みにあります。
以下は楽待より抜粋した事例です。
よく似たスペックの物件ですが、大森駅近辺だと賃料8.7万円で稼働しており蒲田駅近辺だと7.2万円での稼働です。
賃料が比較的取りやすい点は大森駅の近辺の魅力となります。
大森駅近辺の魅力
大森駅近辺の魅力はこちらです。
・商業施設、商店街
・住宅街
・羽田空港、品川までアクセス良好
大井町、大森、蒲田と駅がつながっており街全体としても強いことが魅力です。
大森駅近辺では大森銀座商店街のアーケード街を筆頭に、アトレ、イトーヨーカドー、メガドンキもあり商業施設が充実しています。
(ミルバ(大森銀座商店街)の写真)
(山王三番街商店街の写真)
大森駅近辺に住んだ人は、大森で完結できることから大森近辺で何度も引っ越しをする方も多く、一度住むと離れられないとおっしゃる方も多いようです。
住宅街もあり治安は比較的良好で、単身者が住むにも街としての落ち着きがあります。
また、羽田空港へのアクセス良好であることから羽田空港勤務の方の賃貸需要回復も期待できるようなエリアになっています。
品川駅までは京浜東北線で6分で到着することから品川駅近辺で勤務する方の賃貸需要も見込めるエリアとなっています。
大田区全体の事業所数・従業員数
(引用：大田区 平成 28 年 経済センサス - 活動調査報告)
大田区の事業所数は、29,497 事業所で23 区中第6位（23 区の 6.0％）です。
従業者数は、349,551 人で、23 区中第８位（23 区の 4.6％）です。
事業所数は都内23区でも比較的上位に入ることが特徴的です。
大田区の人口推移
(引用：大田区人口推計（令和4年3月）の概要)
2022年4月1日における大田区の人口は、外国人も含めると729,423人となっています。
大田区人口推計によると人口に関して急激な減少は見込んでおらずおおよそ横ばいで推移すると想定しております。
また、大田区の中での地区別の人口推計を確認すると以下となります。
3地区の中で唯一人口推計上プラスで推移している地区が大森地区となります。
不動産投資における最大のリスクの一つが空室リスクです。空室リスクの対策には人口が減る地域を避けることがありますがまさに大田区で不動産投資を検討するには良いエリアではないでしょうか。
利回りの平均値
都内物件であると、新築中古問わず物件価格が上がってきていることから利回りは低下している傾向にあります。大田区で新築中古で利回りの目安は以下になります。
・新築：4%前後
・中古：4.5％~5%前後
中古ですが、築年数の目安は10年前後のもので平米数は20〜25平米前後となります。
価格としては、平米単価は平均100〜110万円前後のため、中古物件の目安価格はこちらになります。(平米単価105万円で計算)
・20〜25平米：2,100~2,625万円前後
・25平米〜：2,625万円~
中古物件はリフォーム費用を見越すことが重要
中古物件は退去時に原状回復のみならずリフォームが必要になることが多々あります。そのため、大きな修繕がなされていない中古物件の購入は、リフォーム費用を見越して購入するようにしましょう。
指値を入れられることもありますが、相場状況が強い場合あえて下げてまで売却する理由にならないため、理想はご自身でリフォーム費用分を現金で用意しておくことです。
目安としては、物件価格の5〜8％前後で、築15年を越してくるような物件となると、3,000万円程の物件レンジでは賃料のキープ・向上を狙うことを勘案すると、150~240万円前後を見越しておくと確実ではあります。
競合物件の賃料相場と供給数
大森駅築10年以内のワンルーム、1K物件の件数は6,470件でした。(2022年8月26日suumo参照)
平均賃料は8.6万円前後となります。(駅距離、平米数により異なります)
物件の検討の際には、購入しようと思っている物件の賃料、築年数、駅距離、間取り・設備の状況から数ある競合物件に勝てそうかを判断するようにしましょう。
物件を見るときのポイント
実際に購入したい物件を見る際のポイントはこちらになります。
・立地面
・建物管理
・入居者情報
立地面に関しては、物件と駅距離はどの程度ありそうかや周辺環境としてコンビニやスーパーは近いかなどです。
建物管理に関しては、将来大規模修繕ができるようように修繕積立金が溜まっているか、建物全体と室内の修繕履歴はどうかなどです。
最後に入居者情報に関しては、現契約者の契約状況や入居期間はどうかなどです。
詳しくは下記記事にまとめていますのでご確認ください。
参考>>現オーナーはなぜ売却するのか？オーナーチェンジ物件の購入メリットと注意点
まとめ
今回は大田区の京浜東北ラインエリアで魅力的なエリアとして大森駅エリアをご紹介していきました。
街として商業施設、商店街が充実しており、住宅街も程よくあることから単身者も安心して暮らすことができます。それでいて羽田空港や品川までアクセス良好。大田区の中では人口推計上プラスで推移する予想もあることから物件価格を抑えてそれでいて賃料価格を確保して安定稼働を見込みたい方におすすめのエリアとなります。
本記事を作成しているINVASEでは、ローンの条件把握から物件のご提案、ローン付けまで一気通貫で提案できるようになっております。
是非借入可能額を把握できるバウチャーサービス、直接不動産投資のご相談をされたい方は無料カウンセリングサービス「Journey（ジャーニー）」をご利用ください。
参考>>不動産投資おすすめエリアをご紹介①港区京浜東北ライン
参考>>お客様インタビュー バウチャーサービスをきっかけに他社より自己資金を200万円以上減らして仲介物件のローン付けと購入を実現！
