不動産投資において、物件の価値を見抜くことは非常に重要です。
しかし物件の価値を測るうえで基準とすべき指標は多くあり、迷う方も少なくありません。
最も注意すべき指標とはなにか？
それは「ローンの付きやすさ」にあります。なぜ「ローンの付きやすさ」が大切なのか？を確認していきましょう。
良い物件の条件は「ローンが付きやすい」こと
良い物件はローンが付きやすい物件である、と言っても過言ではありません。
なぜならローンが付きやすい物件は買いやすい物件であり、売りやすい物件でもあるからです。
ローンを借りないとお金の価値が減る！？
(引用：総務省)
なぜローンを借りたほうが有利なのでしょうか？
それは日本がインフレ傾向にあるからです。
現在の日本ではインフレ目標が設定されており、実際にインフレ率も上昇傾向にあります。
インフレでは1円の価値が下がります。
したがって貯金をしておくだけでは、価値が目減りしていくばかりです。
しかしローンを借りれば月々の支払いや金利があっても、借りているお金の価値が下がってローンが圧縮されていきます。
つまり長く借りるほどローンは安くなるのです。
また小さな元手で投資ができるため、不動産投資においてはローンを借りることが一般的です。
ローンの借り方
物件の購入に用いるローンには住宅ローンと不動産投資ローンの2種類があります。
住宅ローンに比べて不動産投資ローンの審査は厳しい特徴があります。
住むために借りる住宅ローンと比較して、利益のために借りる不動産投資ローンは回収しにくいためです。
ご自身で不動産投資ローンを借りる場合、不動産投資の事業計画を作成し、自ら何社も銀行に出向いて面接する必要があります。
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必要事項を入力するだけで投資可能額証明書を発行可能です。ぜひご利用下さい。
また、住宅ローンと不動産投資ローンに関して詳細を知りたい方はこちらも合わせて御覧ください。
参考>>不動産投資ローンはどの銀行がオススメ？金利や審査基準を比較
「ローンの付く物件」を見極めるために
ローンの付く物件を見極めるためには、不動産を土地、町、建物、管理の4要素に分けて考えることが重要です。
土地と町で大切なのは「人気のエリア」と「境界線」
土地で重要なポイントは「人気のエリア」であることと「境界がはっきりしていること」です。
人気のエリアが重要なのは不動産担保評価が高いためです。
例えば都心部23区の中心地でターミナル駅から徒歩5分圏内であれば、ローンは非常に付きやすいです。
したがって物件は人気のエリアにあるだけで大きなアドバンテージを持つことを理解することが重要です。
次に、近年では「境界がはっきりしている」物件でなければローンが付かないことが多くあります。
「境界がはっきりしている」とは、隣の家との土地の境目が法的に決まっている土地であることを指します。
隣の家が越境している場合、相手が越境であると知らなければ10年、知っていたとしても20年経過することで時効取得によって土地を奪われてしまいます。
このようなリスクがあるため、近年は銀行も審査するに際して境界線の曖昧な物件を避けるようになっています。
古い物件であれば境界線のあいまいな物件は多くありますので、リスク回避のための確認が非常に大切です。
建物は「ローン年数 = 耐用年数 − 築年数」で考える
建物の観点では築年数に注目しましょう。
まず古いことで賃料が安くなる傾向にあるため、銀行としてはリスクが高いと判断され、古い物件はローンが付きにくいです。
また築年数が古すぎる場合、旧耐震基準の物件としてネガティブな評価が付くこともあります。
このような理由からローンの付く年数は基本的に「耐用年数から築年数を引いた年数」になります。
鉄筋コンクリート造であれば銀行によっては「耐用年数+10年前後-築年数」で借り入れできることもありますが、原則として「耐用年数から築年数を引いた年数」であることは把握しておきましょう。
例えば鉄筋コンクリート造の築20年区分マンションであれば、(耐用年数47年+10年 − 築20年)で最長の35年までローンを組めることになります。
賃料、耐震基準、ローンの年数などの観点から建物を評価しましょう。
管理は将来的な出費に関わる
管理は土地と町、建物に比べると見落とされがちな要素です。
しかし管理の良し悪しによって必要になる費用が変わるため、よく確認しましょう。
例えば修繕積立金があるかどうかによって将来的な出費は大きく変わります。
土地と町、建物だけを重視するのではなく、管理の観点からも評価する必要があります。
「ローンの付く人」の特徴
ここまでは「ローンの付きやすい物件」の見極め方を説明してきました。
しかしローンは最終的に個人の信用で組む部分が大きいです。
そのためローンを組む際には事業計画のリスクだけではなく、個人の支払い能力や信用も審査されます。
審査では主に「職業」、「勤め先」、「信用情報」を見られます。
まず職業では、収入が安定した職業であるほどローンが組みやすいです。
具体的には弁護士や司法書士などの士業、業績の良い上場企業の会社員などです。
一方でローンを組みにくい職業として自営業、法人の役員の方などは組みにくい傾向にあります。
法人の役員であっても業績の良い企業であれば組みやすいですが、会社員と異なり委任契約なので雇用の安定性に乏しいと判断されることが多いです。
また、勤め先でも安定性を求められます。勤め先が上場していたり、業績が好調だとローンを組みやすいです。
一方で賞与の多い外資系企業では安定した収入と認められず、ネガティブに評価されることがあります。
最後にクレジットカードの滞納などは強くネガティブに評価されます。
自身の信用情報に不安があれば、まず信用情報を管理している機関に照会問い合わせしましょう。
滞納や払い忘れを発見したときは必ず払って下さい。
支払い後、状況によりますが2〜5年間経過することでブラックリストから削除されます。
まとめ
今回は、「ローンの付きやすさ」がなぜ大切なのか？をお届けしていきました。
要点は以下になります。
- ローンのつきやすさが売りやすさにつながる
- 近年は隣の土地との境が決まっていないことや越境がしている物件はローンが付きにくい
- 新耐震基準に比べて旧耐震基準はローンが付きにくい
- 銀行によりけりだが、ローン審査では建物の管理まで見られる
また物件、土地だけではなく借りる人も見られます。
- 職場の規模、役職、支払いの滞納がローンの審査に大きく影響する
- 法人役員の方がローンを借りるとき、法人の経営状況も見られる
- 「収入が安定しているか」が最も見られる
このように自分で物件を選ぶうえでも、ローンを借りるうえでもやはり土地、町、建物、管理の要素に分解して見ていくことが重要です。またご本人によっても借りやすさは変わってきますので、注意が必要です。
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