昨今、マイホームは終の棲家ではなく購入後の住み替え、賃貸出しを行うなど住み続ける以外の選択肢があります。

しかし賃貸に出す際には注意が必要です。


理由としては、住宅ローンで購入している物件はご自身が自宅として住むために使えるローンであり、賃貸に出すことで契約違反になり一括弁済のリスクが発生するためです。

そのため、賃貸に出す場合には住宅ローンから不動産投資ローンへ借り換えを行っておくと安心です。

しかし、物件購入時には不動産会社の方がローンに関してお手伝いしてくれますが、借り換えの場合はご自身で手配する必要があります。

今回は都心5区新宿区のファミリーマンションの住宅ローンを投資用ローンに借り換えた事例をご紹介いたします。

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ライフスタイルの変更をきっかけに自宅を賃貸へ

今回ご紹介するのはS様。新宿区で新築マンションを7年前に購入。間取りは1LDKのためコンパクトファミリータイプになります。

S様は物件をご自宅としてご購入。

住宅ローン金利としては0.8%台後半でのお借入れをされておりました。

数年お住まいになった後、ライフステージが変わったことをきっかけにご自宅は賃貸に出されました。

賃貸に出した後、無事に入居してもらえたことで不動産投資の状態になったものの住宅ローンのまま貸し出すことは契約違反となります。

そのため、S様はまっとうな方法で賃貸経営を行いたいご意向のためINVASEにご相談をいただきました。

住宅ローンから不動産投資ローンへの借り換えのポイント

住宅ローンから不動産投資ローンへの借り換えのポイントは現在の残債がどこまで減っているかどうかです。

理由としては、借り換えによって住宅ローンの金利よりも上がることによる毎月返済額の上昇があり、返済に耐えうる状況にする必要があるからです。

住宅ローンの金利は0水準と非常に低く、一方で不動産投資ローンは低くても1.5%台からとなります。

そのためどうしても住宅ローンから不動産投資ローンへの借り換えを行うと返済額は上昇してしまいます。

今回S様は購入時に諸費用分は自己資金にて対応されておられました。

なお、今回借り換えにかかる諸費用も全て借り入れすることができ、借り換えにかかる自己資金は10万円以内で完結することができました。


借り換え前

  • 借入残高：約3,980万円
  • 期間：27年4ヶ月
  • 金利：0.890%
  • 月次返済額：約13.7万円


借り換え後

  • 借入残高：約4,060万円
  • 期間：28年
  • 金利：2.250% 
  • 月次返済額：約16.3万円
  • 自己資金：10万円以内

今回の借り換えでは以下2点がポイントです。

  • 購入時の諸費用分は自己資金で対応されていたこと
  • 賃料も相場通りで取れたこと

借り換えをしたことで無事に賃貸経営を行えるようになりました。


今回の借り換えでは、金利が0.890％から2.250％へ上がったため、月々の返済額は約13.7万円から約16.3万円へと約2.6万円増える結果となりました。

一見デメリットに見えますが、借入残高がすでに約3,980万円まで減っていたことに加え、借り換えにかかる諸費用もローンに含められたため、自己資金は10万円以内に抑えつつ、投資用ローンとしては比較的緩やかな返済増にとどめることができています。

契約違反となるリスクをきちんと解消しながら、少ない自己資金で賃貸経営用のローンにスムーズに切り替えられたという点が、今回の借り換えの大きなメリットです。

ご自宅を賃貸に出したい方も事前に不動産投資ローンのお借換えに関してご相談いただくことができます。

既に貸し出している方は最悪の場合、一括弁済を求められてしまいますので早めの行動に移しましょう。

まとめ

今回は都心5区新宿区のファミリーマンションの住宅ローンを投資用ローンに借り換えた事例をご紹介しました。

住宅ローンで購入した物件を勝手に貸し出すことは契約違反になります。

そのため、賃貸に出したい場合はローンを全額返済するか、不動産投資ローンへの借り換えが必要になります。

不動産投資ローンへの借り換えはご自身で金融機関を見つけることは一定のハードルがあります。

これから自宅を賃貸に出したい際には是非INVASE借り換えサービスをご活用ください。

INVASEであれば、本審査承認までオンライン完結であり、なおかつ特別金利での借り換えができる点においてご利用いただく価値はあるのではないでしょうか。

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