住宅ローンから不動産投資ローンへの借り換え事例　新築で購入した1LDK物件の住宅ローンを投資用ローンに借り換え

昨今、マイホームは終の棲家ではなく購入後の住み替え、賃貸出しを行うなど住み続ける以外の選択肢があります。しかし賃貸に出す際には注意が必要です。理由としては、住宅ローンで購入している物件はご自身が自宅として住むために使えるローンであり、賃貸に出すことで契約違反になり一括弁済のリスクが発生します。そのため、賃貸に出す場合には住宅ローンから不動産投資ローンへ借り換えを行っておくと安心です。

しかし、物件購入時には不動産会社の方がローンに関してお手伝いしてくれますが、借り換えの場合はご自身で手配する必要があります。

今回は新築時に購入した1LDK物件の住宅ローンから不動産投資ローンに借り換えできた事例をご紹介いたします。

※時間がない方へ・・・今すぐ住宅ローンから不動産投資ローンの借り換えができるのか、いくら借り換えメリットがあるか知りたい方は「借り換えサービス」をご利用ください。いずれも無料で、自宅にいながらオンラインでお申し込み頂けます。

また、住み替えをせずに自宅の売却ができるダイレクト・リースバックという手法もINVASEであればご利用いただけますので是非併せてご検討ください。

ライフスタイルの変更をきっかけに自宅を賃貸へ

今回ご紹介するのはB様。都心3区内で新築マンションを3年前に購入。間取りは1LDKのためコンパクトファミリータイプになります。

B様は新築時にご自宅としてご購入。住宅ローン金利としても21年にしては低水準の0.3%台後半でのお借入れをされておりました。

数年お住まいになった後、ライフステージが変わったことをきっかけにご自宅は賃貸に出されました。賃貸に出した後、無事に入居してもらえたことで不動産投資の状態になったものの住宅ローンのまま貸し出すことは契約違反となります。

そのため、B様はまっとうな方法で賃貸経営を行いたいご意向のためINVASEにご相談をいただきました。

住宅ローンから不動産投資ローンへの借り換えのポイント

住宅ローンから不動産投資ローンへの借り換えのポイントは現在の残債がどこまで減っているかどうかです。理由としては、借り換えによって住宅ローンの金利よりも上がることによる毎月返済額の上昇があり、返済に耐えうる状況にする必要があるからです。住宅ローンの金利は0水準と非常に低く、一方で不動産投資ローンは低くても1.5%台からとなります。そのためどうしても住宅ローンから不動産投資ローンへの借り換えを行うと返済額は上昇してしまいます。

今回B様は購入時に諸費用分は自己資金にて対応されておられました。購入後3年ほど経っていたこともあり、購入時よりも10％程度残債が減っておりました。また既に相場通りの賃料で入居者もついていたこともあり、不動産投資ローンへの借り換えで金利が上がっても月次キャッシュフローは黒字を維持しております。

なお、今回借り換えにかかる諸費用も全て借り入れすることができ、借り換えにかかる自己資金は10万円以内で完結することができました。

借り換え前

借入残高：約4,250万円

期間：約32年

金利：0.397%

月次返済額：約11.9万円

借り換え後

借入残高：約4,370万円

期間：35年

金利：1.55%

月次返済額：約13.4万円