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不動産投資ローンの団体信用生命保険は充実すべき?新規でも借り換えでも決断は慎重に

今回の記事は不動産投資ローンを借り入れする際に団体信用生命保険(団信)をつけるかどうかに関する記事をお届けします。

この記事にたどり着いたあなたは、これから不動産投資ローンを新たに借り入れ、もしくは借り換えを通じて団体信用生命保険の充実をしようかお悩みではないでしょうか。

不動産投資を行う上で、「不動産投資は生命保険の代わりになりますよ」といったセールストークを一度は耳にされたこともあると思います。

生命保険の代わりになるというのは、団体信用生命保険の加入によって、万が一があった際には不動産投資ローンの残高が0円になるので生命保険代わりになると言われる所以です。

今回の記事で取り上げたい団体信用生命保険の内容は、いわゆる特殊団信と言われる部類のものです。

例えばがん団信であったり、3大疾病付き団信のことをいいます。

今回の記事をお読みいただくと、特殊団信をつけるかどうかの判断材料にして頂けます。

結論を言いますと、特殊団信をつけるかどうかは、慎重に判断することをお勧めします。

といいますのも、特殊団信をつけることでベースの金利が上がってしまうことが多くなり、その結果不動産投資の投資妙味を下げる可能性があるからです。

とは言えご自身で団信を追加でつけるかどうかこの記事をお読みになっても悩まれる方も多いかと思います。

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そもそも団体信用生命保険(団信)とは

団体信用生命保険とは不動産投資ローンを借り入れされる際につける保険のことをいいます。

保険の適用の条件と内容は、不動産投資ローンを借り入れしてから万が一のことがあった場合に不動産投資ローンの残高を保険金で弁済されます。

万が一とは、例えば不動産投資ローンの債務者で団信加入者の方がお亡くなりになった場合や高度障害になった場合です。

その場合には不動産投資ローンの残高がゼロになります。
団信があることによって、不動産投資ローンを借り入れして、その後の万が一のことがあったとしてもユーザーは安心して不動産投資ローンを借り入れすることができます。

結果的に、ローン残高は0にでき、投資物件は手元に残るので家族は安心することができます。

銀行にとっても、ユーザーに万が一のあった場合には団信で不動産投資ローンの残高が弁済されるので銀行にとっても安心のできる保険となります。

通常の団信は万が一のあったときや高度障害になった時に不動産投資ローンの残高が弁済される保険になります。

 

団体信用生命保険の保険料はいくらか

団体信用生命保険の保険料は、特段金利負担なく加入できるので保険料は無料になります。

むしろ、団信加入が必須となっている金融機関が多いです。

冒頭に記載しましたように、不動産投資が生命保険の代わりになると言われるのはこの団信加入ができるからです。

 

特殊団体信用生命保険の種類

今回焦点となるのは、通常の団信に加えて特殊団信をつけるかどうかになります。
特殊団信の種類は大きく下記の内容のものがあります。

  • 100%保障ガン団信
  • 三大疾病保障付き団信

最近、通常団信以外に疾病などに罹患した際に免除される団信が出てきました。

住宅ローンの場合だと、上記に加えて更にバラエティに富みます。

  • 50ガン団信
  • 100%保障ガン団信
  • 三大疾病保障付き団信
  • 八大疾病保障付き団信
  • 全疾病保障付き団信
  • ワイド団信

今回は、不動産投資ローンの場合の特殊団信に関して記載しますが、住宅ローンの特殊団信に関してもっと知りたい方はこちらの記事をご参照ください。

参考>>団体信用生命保険(団信)とは?通常の団信は加入して特殊団信は銀行ごとに異なるので加入は慎重に!

それぞれの特徴を見ていきます。

100%保障ガン団信の保障内容と金利負担

100%保証ガン団信の保障内容は、ガンと診断された場合にローン残高が0円になります。

金利負担は0.1%程度です。

三大疾病保障付き団信の保障内容と金利負担

三大疾病保障付き団信の保障内容は、下記特徴をもっています。

  1. ガン
  2. 急性心筋梗塞
  3. 脳卒中

これらに罹患した時に保障が発生します。

1例ですが、一定の症状に罹患して、下記状態になれば一般的にはローンの残高が保険で免除されます。

  1. ガンと診断された時点でローン残高が0円
  2. 医師の診断を受けてから60日以上働けない状態が続いているとローン残高が0円
  3. 医師の診断を受けてから60日以上運動失調や麻痺が残っていると住宅ローン残高が0円となる

金利負担は0.1%程度です。

特殊団信に加入するときの年齢制限

特殊団信に加入するときには年齢制限があります

一つの目安は、50歳を超えているかどうかです。

50歳を超えるととたんに加入できる特殊団信は少なくなります。

なので、がん団信や三大疾病保障付き団信に加入される場合には年齢に注意が必要です。 

特殊団信に加入する時の告知に関して

通常の団信だけでも告知は必須です。

特殊団信の加入に関してはさらなる告知が必要になります。

通常団信よりも審査は厳しくなると言われていますが、銀行ごとに扱っている団信は異なります。

扱う団信が異なると言うことは、保険会社が異なるということになります。

保険会社が異なると、審査基準も保険会社ごとに異なります。

なので、A銀行の団信は否決でも、B銀行の団信は通過するということもあります。

また、告知に関して心配であっても虚偽はおすすめできません。

虚偽申告で加入できた団信も、万が一虚偽が発覚してしまった場合には団信の適用対象外になってしまいます。

 

特殊団信は金利を上乗せしても入るべきかどうか

先程ご紹介したように、特殊団信は原則金利の上乗せがどれだけ安くても0.1%は上昇します。

また、一度加入すると原則外すことはできません。

なので借り入れするときにはこれから借り入れする不動産投資ローンの下記内容を確認しないといけません。

  • 不動産投資ローンの残高
  • 不動産投資ローンの期間
  • 不動産投資ローンの借り入れ金利

通常団信と特殊団信ありとの総返済額と月々返済額の違い

通常団信では金利負担はなしです。

一方で特殊団信は一番金利負担が少なくて0.1%です。

今回、がん団信 (金利+0.1%)に加入する場合と通常団信との比較をします。

通常団信不動産投資ローン

総返済額約1,353万円、月々返済額約10.3万円

がん団信ローン

総返済額約1,420万円、月々返済額約10.5万円

それぞれの差分は、総返済額だと73万円、月々返済額は2千円の差が出ます。

僅かな差分なので加入の検討はしてみてもいいかもしれません。

ただ、不動産投資の本来の目的は、投資であって保険ではありません。

もし保険を追加したがゆえに収支がマイナスに転じることもありえますので加入は慎重にすると良いです。

 

同じ入るならガン団信より三大疾病保障付き団信のほうがおすすめ

不動産投資の団信充実の中で、三大疾病保障付き団信に加入することもできます。

一方で、特殊団信に加入するためにローン内容を探される方がいらっしゃるくらい、見つけることが難しい側面はあります。

理由は、まだそういった商品が出てきていないのと、不動産投資ローンを借り入れする時には原則不動産会社の提携している提携ローンでローンを借りることになるからです。

なので、現実的に団信の充実を行うのであれば借り換えの際に検討することになるでしょう。

 

アパートローンでも団信加入できるが金利で保険料を負担する

不動産投資と同様に語られる、アパートローンに関しても団信を付帯することが可能です。

原則は加入が必要になりますが加入する場合には金利負担が必要になります。

具体的には0.1〜0.3%程度の金利負担が発生します。

 

アパートローンで団信に加入しないケース

アパートローンで団信に加入しないケースもあります。

そのケースは、相続対策でアパートを建てるケースで、総資産が多いがゆえに、資産と負債のバランスを見て団信を付けないケースです。

もし、負債を団信で0円にした場合には、不動産の資産がそのまま増えてしまうので相続対策にならないからです。

 

まとめ

不動産投資ローンの借り入れをするときの団体信用生命保険と特殊団体信用生命保険の特徴を記事にしました。

最近、住宅ローンのように不動産投資ローンでも特殊団信のバラエティが増えてきています。

とは言え、不動産投資はあくまで投資なので、保険ありきで不動産投資をするのではなくあくまでも保険として加入するかどうかを検討するといいでしょう。

今回の記事をご覧の方で、特殊団信をつけたい、もしくは借り換えでお得にした上で付けたいのであれば是非モゲチェック不動産の無料Web診断をご利用になってみてはいかがでしょうか。