不動産投資をマンション投資で検討するに当たって、新築がいいのか中古がいいのか迷いますよね。
新築にも、中古にもそれぞれメリットとデメリットの違いがあります。
今回は、不動産投資の新築、中古マンションのメリット、デメリットの違いを解説する記事をお届けします。
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【目次】
不動産投資における新築、中古マンションの違い
新築、中古マンションそれぞれにメリット、デメリットはある
不動産投資における新築、中古マンションの違い
新築マンションと中古マンションを比較するときどのようなイメージを持つでしょうか。
例えば新築の場合は、自分が初めて住むからとてもキレイ、だけど高いことが多い。
一方で中古の場合は、自分が住むより前に人が住んでいた分新築に比べて安いことが多い。
不動産投資においても、新築、中古マンションによってメリットとデメリットの違いがあります。
大きくはこの4点において異なります。
- 購入時のローンの借りやすさ
- 購入時の価格の違い
- 購入後の家賃設定のしやすさ
- 売却のしやすさ
具体的に見ていきます。
新築、中古マンションの購入時のローンの借りやすさの違い
マンション投資をする際には現金で買うのではなく基本的には銀行から不動産投資ローンを借りることになります。
不動産投資ローンの借りやすさに関して、新築と中古によって異なります。
新築マンションの方が中古マンションよりも不動産投資ローンを借りやすいと言われています。
理由は、不動産会社が新築を建てる際に提携金融機関との交渉において物件当たりいくらまでの不動産投資ローンを貸すことができるかを決めているからです。
新築時にローンを貸せる銀行がない場合は、不動産会社もマンションを販売することができません。
結果的に新築マンションの方が中古マンションよりも借りやすくなります。
また、新築マンションであれば、中古マンションよりも不動産投資ローンが借りやすいため初期費用もあまりかからず10万円、もしくはフルローンでマンション投資を始めることもできます。
全ての中古マンションの不動産投資ローンが借りにくいわけではない
新築と中古マンションの違いで、新築の方が借りやすいとはいえますが一方で全ての中古マンションだとローンが借りにくいと言うとそういうわけではありません。
中古の中でも、築浅、築古等築年数によって不動産投資ローンの借りやすさは異なります。
築浅、築古は明確な定義はありませんが、築浅は3年以内や5年以内の物件で、築古は昭和の物件であったりします。
築古マンションで、例えば旧耐震のものなどは不動産投資ローンは非常に借りにくくなります。
築浅ワンルームマンションを販売する不動産会社であれば銀行との提携ローンを持っていることも多いですが、築古ワンルームマンションの場合はローンが借りにくいということになります。
新築、中古マンション問わず住宅ローンで不動産投資はすべきでない
昔からある方法ですが、住宅ローンで不動産投資をするスキームがあります。
住宅ローンはあくまで居住用に対して貸し出されるローンのため、不動産投資を行うための不動産投資ローンとは審査基準も金利も異なります。
もし検討している不動産投資が、住宅ローンを使ったスキームの場合はおすすめはできませんのでご注意ください。
おすすめできない理由はこちらの記事にまとめております。
参考>>住宅ローン（特にフラット35）で不動産投資をすべきでない3つの理由
新築、中古マンションの価格の違い
購入時に不動産投資ローンを活用することは先程記載しました。
不動産投資ローンを借りやすいのは新築マンションになりますが、一方で新築と中古マンションでは価格が大きく異なります。
原則は新築マンションの方が中古マンションよりも高くなります。
価格が高くなるとその分投資利回りが下がります。
不動産投資における利回りを高くするのであれば中古マンションの方が新築マンションよりも優れています。
新築、中古マンションで利回りの比較が大事
新築ワンルームマンションと築浅ワンルームマンション、築古ワンルームマンションをそれぞれシミュレーションするとこのようになります。
なお、新築、中古物件において築年数による利回りの目安はこちらになります。
- 新築の利回り：３～４％
- 築年数10年未満の利回り：4～５％
- 築年数10年～20年未満の利回り：5～６％
- 20年以上の利回り：６～７％以上
物件の価格が中古の方が低い分、利回りが高くなります。
築年数が古くなるほど利回りは上がりますが、その分不動産投資ローンが借りにくいなどの問題もあります。
不動産投資の理想的な利回りに関してはこちらの記事にまとめております。
参考>>不動産投資の理想の利回りは？利回り改善の方法の不動産投資ローンの借り換えも解説！
新築、中古マンション購入後の家賃設定の違い
ワンルームマンションの新築、中古では家賃設定が異なります。
新築の方が中古よりも家賃を高めに設定することが可能です。
理由は、新築には新築プレミアムとして家賃を高く設定できるからです。
一方で、購入時の価格は新築と中古で異なり新築はそもそも価格が高い点を注意しましょう。
新築、中古マンションの売却のしやすさ
不動産投資で収益を上げるには、
- インカムゲインを得る（毎月の家賃収入）
- キャピタルゲインを得る（売却益）
原則は中長期的に家賃収入を得るインカムゲインをメインに不動産投資は考えると良いですが、買った後の出口戦略も大切です。
新築と中古の売却のしやすさに関しては、新築の方が売却はしやすいです。
順番としては、新築＞築浅＞築古の順番に売却はしやすいです。
売却しやすい一方で、新築の場合は購入時の価格が高いケースが多いです。
購入後すぐの売却はいくらかの持ち出し(売却損)が出る可能性があります。
不動産投資における出口戦略に関してはこちらの記事にまとめております。
参考>>リスクを見越して不動産投資をしよう〜長期保有のリスクと売却のタイミングとは？〜
新築、中古マンションそれぞれにメリット、デメリットはある
今回は、不動産投資の新築、中古マンションのメリット、デメリットの違いを解説する記事をお届けしました。
新築マンションも中古マンションもそれぞれ魅力があります。
これがいいとか決めつけずに比較をすることが大切です。
わたしたちモゲチェック不動産投資では、新築マンション、中古マンションの物件購入前に借り入れ可能額がわかるバウチャーサービスを提供しております。
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