不動産投資の理想の利回りは?利回り改善の方法の不動産投資ローンの借り換えも解説!

「将来が不安である」「なにか投資をしたい」そのような悩みを抱えている人も多いのではないでしょうか。

不動産投資をしてみたいけれど、大きなお金を動かすのが怖くて手が出せなかったり、損をしたらという不安でなかなか一歩が踏み出せないかもしれません。

しかし、不動産投資の基本とコツをしっかり学ぶことで不動産投資を始める一歩を踏み出せるようになります。

そこで今回は不動産投資の中でも重要である「利回り」を中心に解説していきます。

不動産投資を行っている人は、不動産投資ローンの借り換えを行うことで「利回り」 改善をすることが可能です。

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不動産投資の利回りに関して徹底解説

不動産投資において、お金の流れを把握するには、まず利回りをしっかりと理解することが必要です。

 

不動産投資の利回りのしくみを理解しよう

利回りとは、運用資金に対して1年間に得られた利益の平均的な割合のことを指しています。

投資の世界では、通常は高い利回りの手法を選択しますが、不動産投資に関しては一般的な利回りとは少し事情が違ってきます。

不動産投資物件で利回りが良いのは、中古物件に多くなります。

ただし、全ての中古物件にそれが当てはまるとは限らず、中には修繕費に多額の費用が必要になる場合もあります。

一見利回りが高く見える中古物件も、修繕費の費用がかさむと結局は利回りが悪くなくなることに注意しておきましょう。

利回りの種類と計算の仕方を学ぼう

また、不動産投資の利回りには「表面利回り」と「実質利回り」の2種類があります。

「表面利回り」は、不動産投資で得られる収入÷物件購入金額×100で求めることができます。

ただし諸経費は考慮されておらず、常に満室状態での計算になりますので注意しておきましょう。

一方で「実質利回り」は、固定資産税や保険料などの諸費用を考慮しているため、より実際の手取り収入を把握することができ、他の不動産物件と比較することができます。

これは(不動産投資で得られる収入-諸経費)÷物件購入金額×100で求めることができます。

利回りで注意しておきたいのは、一般的に利回りというと「表面利回り」を示す場合が多いので必ず確認しておくべきです。

 

不動産投資は実質利回りでシミュレーションしよう

「実質利回り」を計算する際に考慮する諸経費には、どのようなものがあるのでしょうか。

ランニングコストには、管理費・修繕費・保険料・固定資産税・水道光熱費などがあります。

また建築費諸経費としては、登記費用・不動産所得税・収入印紙代などがあります。

諸経費を含めた場合の計算式は、(不動産投資で得られる収入-諸経費)÷(物件購入金額+建築費諸経費)×100で求めることができます。

では、実際の例で計算をシミュレーションしてみましょう。仮に、家賃7万円で部屋数5部屋の場合、年間の家賃収入は420万円になります。諸経費が年間で70万円とすると420万円-70万円の350万円が手取り収入になります。

物件購入費が5,000万円で建築費諸経費が250万円とすると、5,250万円が購入時に必要となった費用になります。

先ほどの350万円を5,250万円で割ると0.066...となり、実質利回りは6.66%という結果になります。

 

平均的な利回りっていくら?不動産投資の物件種別やエリアにより異なる

それでは、不動産投資の平均的な利回りはどの程度になるのか紹介していきましょう。

不動産投資の平均的な利回りは、物件種別や物件のエリアに寄って大きく異なります。

 

戸建てとマンションの平均利回りは?

不動産投資を始める際に、戸建てにするか、マンションにするかで迷われる方も多いかと思います。

戸建ての利回りは、新築で5~6%、中古で6~8%になります。

一方でマンションの場合は、場所や築年数で利回りは前後しますが、築年数が20年までは6%前後、20~35年になると7~10%が相場になります。

不動産投資の平均利回りは物件のエリアによっても異なる

不動産投資の平均利回りは物件のエリアによっても変わってきます。

地方には高利回りの投資物件があったりしますが、高利回りというだけで手を出してしまうと実はお取り物件で、集客のためだけに満室にされていて、購入するとすぐに空室ということもあります。

都心部と地方では地方が高めの理由

都市部と地方では、地方の方が利回りは高めの傾向にあります。

都市部の場合は平均で10%未満の利回りであることが多いですが、地方になると12%前後になる場合もあります。

ただし、高利回りといってすぐに購入するのは禁物で、地方の場合は人の流動性がそれほどない上に、人口が減少傾向にある場合は、借り手が見つからないこともあるでしょう。

地方は戸建て傾向が強いため、マンションの方が人気は低めになります。

 

新築と中古物件では利回り以外にも要注意!

新築物件と中古物件は、利回り以外にも注意すべき点があります。

新築物件は、中古物件と比較すると物件価格が高いので利回りは低くなりますが、高めの家賃設定ができたり、銀行からの融資を受けやすかったり、減価償却の期間が長いなどといったメリットも多くあります。

また、瑕疵担保責任の保証が、中古物件は2年でありますが、新築物件は10年になりますので、より長期的に安心して運用することが可能です。

一方で中古物件は、購入価格が安く高利回りで運用できるといったメリットがあります。

また中古物件は、過去の入居状況や物件の状況を把握することができます。

不動産投資において「空室リスク」に対しての対策が重要になるので過去の状況を把握することで物件の良し悪しを判断する材料として大きいと言えます。

利回り最低ライン10%は投資物件による

利回りの最低ラインを10%にできるかどうかは、投資物件によります。

というのも、場所や築年数、構造によって利回りの値は変動します。

地方であれば15%以上の利回り物件も多くありますが、都市部でそのような物件はさほどないのが現状です。

地方で高利回りの物件に投資したとしても、空室が多いと当然稼働率が悪いということになります。

それならば、利回りは10%未満であっても、都市部で稼働率の良い物件にした方が利益を出しやすいかもしれません。

もちろん、地方の高利回り物件で稼働率の悪い理由が努力次第で改善されるようであれば、そちらの方が利益が出しやすいともいえます。

いずれにせよ、どのような物件で利益を出していくのかは、その人の方針による部分が大きくなります。

 

不動産投資で利回りを維持していくポイント

不動産投資において、利回りだけで物件を判断してしまうと、その利回りを維持していくことは難しいでしょう。

利回り以外で注意すべきポイントを紹介します。

マイナス収支物件は購入しない

不動産投資をする上で物件購入の際に1番注意すべきポイントは、マイナス収支物件には手を出さないことです。

マイナス収支物件とは、毎月のローン返済額や管理費の支払いが、月々の家賃収入より多くなってしまう物件のことを指します。

不動産投資においては、生命保険の代わりや節税対策になることをうたい文句に、マイナス収支物件を押し付けられる場合もあるので注意が必要です。

少しでもプラス収支になる物件に投資しましょう。

 

築5年以内の築浅物件を選ぼう

築浅物件は、利回りを維持していくにはおすすめです。

築5年以内なら修繕費はほとんど発生することがないからです。

築10年を超えてくると修繕費もかかってきます。

修繕費が多くなれば、年間の費用総額がかさみますので、実質利回りの数値が悪くなります。

 

入居率が100%に近い物件を選ぼう

たとえ高い家賃を設定していても、空室率が高ければ家賃収入が減るので、収益が悪化してしまいます。

また退去の際には、現状復帰費用や次の入居者探しのための広告費などもかかってきます。

そう考えると、入居率が100%に近い物件で、安定して入居者を得られる物件を選択するのが良いでしょう。

 

不動産投資で利益が出やすいコツをご紹介

不動産投資では、不動産投資ローンを組む人も多いかと思います。

数十年かけてローンを返済していく間にトラブルが起こったり、空室率が高くなって返済が生活を圧迫することもあるかもしれません。

そういった状況を回避するためには、どういう方法があるのか紹介します。

 

不動産投資ローンの借り換えや売却で利益を出す

1つ目の方法としては、不動産投資ローンを借り換えることです。

当初契約していた金融機関とは別の金融機関で金利の安いローンに組み直すことで、毎月の返済額を減らすことができます。

2つ目の方法としては、不動産投資物件を売却することで利益を出す方法です。

もし不動産投資ローンの返済が残っていたとしても、そのローンを完済することを条件として売却することができます。

 

まとめ

不動産投資をする際は、利回りを実質利回りでシミュレーションをしておくことをおすすめします。

また、たとえ高利回り物件であったとしても、その他の状況をしっかりと確認しておくことがポイントとなります。

投資する物件の場所や条件なども重要になりますので、さまざまな角度から物件を吟味をし、正しい知識で堅実な投資を心がけていきましょう。

最後に、不動産投資家の方にご案内したい不動産投資の利回り改善に有効といえるのが、不動産投資ローンの借り換えです。

不動産投資ローンの借り換えをすれば、金利を見直すとともに借入期間を長くすることも可能です。

ローンの残高や返済期間にもよりますが、今現在のローンと借り換え後の金利差が0.5%~1%あれば充分メリットがあるといわれています。

現在、好条件といえる不動産投資ローンの金利は1%台なので、もし現在、融資を受けているローンの金利が2%~4%台であれば、借り換えを検討することをおすすめします。

低金利のローンに借り換えれば、利回りが向上して収入の拡大も期待できることになります。

うまくいけば、数十万円から数百万円の借り換えメリットが出るかもしれません。

とは言え、不動産投資ローンの借り換えは大変面倒です。

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是非この記事をお読みになった不動産投資家の方は不動産投資ローンのお借り換えをしてみてはいかがでしょうか。