リスクを見越して不動産投資をしよう〜長期保有のリスクと売却のタイミングとは?〜

皆様はどのような考えを持って不動産投資をおこなっていますか?「将来に向けた安心のための資産」「売却によって大きな利益を得たい」「不労所得でゆとりのある暮らしをしたい」等、様々な考え方があるかと思います。

目前のわかりやすい家賃収入、利回り等も重要ですが、保有不動産の収支状況を把握し、将来的な売却まで見据えた不動産投資の考え方は出来ているでしょうか?

不動産投資はローンを借り、30年前後の間自己資金もしくは家賃収入で返済していくという投資形態です。その長期の期間内では当然リスクも多く出てくるため、物件の状況によっては保有し続けるよりも売却を決断したほうがよい場合もあります。市場や物件により売却のタイミングは異なるため、常にアンテナを張り、将来予想をしながら資産価値を把握し続けることが重要です。 本記事は長期保有のリスクの観点から、売却を見据えた不動産投資の方法を解説していきます。

不動産投資における不動産の長期保有のリスク

投資物件を長期的に保有するリスクは次の3点です。

  1. デッドクロス
  2. マンションの修繕積立金の上昇
  3. 保有不動産の修繕費用

それぞれ詳しく見ていきましょう。

1.デッドクロス

デッドクロスとは「減価償却費とローンの元金返済額が逆転してしまうこと」です。結果として収める所得税が増加します。原因としては築年数等による減価償却費の減少と、ローンの利息部分の減少(元本の増加)です。

減価償却

経年劣化により建物、設備などは価値が下がるという考え方の下、築年数に応じて損失計上することが出来ます。

不動産投資が節税対策になるという点でよく取り上げられる項目です。物件ごとに法定耐用年数が決まっているので、中古物件を購入した際は思ったほど節税対策が出来ない可能性があります。また建物の築年数が古い物件の場合、そもそも減価償却出来ないケースもあるので注意が必要です。 

ローンの元金返済額

ローン返済方法が元利均等返済の場合、初めに利息を多く払うため、年々返済時の元本割合は増えていきます。利息部分に関しては経費精算が可能ですが、元本に関しては計上出来ないため、返済期間に応じて経費精算として計上出来る割合が減っていくことになります。

デッドクロスのまとめ

上記二点を鑑みると、年々経費計上出来る金額が少なくなっていくので、元本の金額を減価償却費で賄えなくなること。経費が少なくなり、利益として見られる金額が増えること。で収める所得税が増加します。

不動産を長期で保有し続けることにより所得税によるキャッシュアウトが増え、資金企画が崩れるリスクがあります。

2.マンションの修繕積立金の増加

区分マンションを不動産投資で運用している場合、月々のローン返済に加えて管理費・修繕積立金を支払っているかと思います

修繕積立金は大規模修繕工事のためや、年数が経ち修繕すべき設備(エレベーターや給排水管)等の費用に充てられます。そのため築年数に応じて年々金額は増加していきます。多くのマンションは新築時に長期修繕計画書というものを作成し、大規模修繕工事はいつ行うべきか、その際にいくら位必要か等の計画を立て、各住戸の金額を算出しています。

しかし国土交通省の平成30年度マンション総合調査結果からみたマンション居住と管理の現状によると3割を超えるマンションで、現在の積立金が計画に比べて不足しているという結果が出ています。

引用:平成30年度マンション総合調査結果からみたマンション居住と管理の現状

また長期修繕計画の見直し期間は、5割を超えるマンションで5年ごとを目安に定期的に見直しているという結果が出ています。

引用:平成30年度マンション総合調査結果からみたマンション居住と管理の現状

見直しの結果、修繕積立金が2倍になったケースもあります。

居住している物件であれば管理組合に参加し意見を述べることも可能ですが、遠方の物件などは突然値上がりしてしまう可能性もあります。月々に支払うお金が増えるため、もちろんキャッシュフローは悪化します。特に築年数が立っている物件や、長年値上がりしていない物件は注意が必要です。

3.保有不動産の修繕費用

賃借人の方がどのように部屋を使用するかはその人次第です。

日々の細かい設備の補修費用もかかってきますが、長期的に借りていた人が退去した際に予想以上に修繕箇所があり、費用がかさむ可能性もあります。

またキッチン、浴室、トイレ等の水回りは長期保有している物件の場合、交換する必要も出てきます。もちろんグレードにもよりますが、1設備あたり100万円程と考えておいたほうがよいでしょう。修繕の結果インカムゲインが全てなくなってしまうケースもあります。 

不動産長期保有のリスクを説明しましたが、リスクを回避する方法は資産価値の認識です。デッドクロスになる前や、修繕積立金が上昇する前に売り切ることで、結果として手元資金は増えることもあります。

不動産投資における物件の売却タイミングの3つの検討事項とは?

 売却のタイミングを検討するためには、下記3点の把握が必要です。

  • 売却費用
  • 売却時注意点
  • 現在価値

売却費用

売却にあたり用意するべき費用の種類は大きくまとめると次の通りです。

  • ローン返済費用(繰り上げ手数料等)
  • ローン残債手出し費用
  • 抵当権抹消費用
  • 印紙税
  • 消費税(課税事業者の場合のみ)
  • 譲渡所得税

 売却方法や状況により変化することがあるので、都度不動産会社へ確認しましょう。

上記の中で特に気をつけるべきは〈ローン残債手出し費用〉と〈譲渡所得税〉の2種類です。それぞれ売却時に利益が出たか、出なかったかによってかかってきます。

 

ローン残債手出し費用

不動産の状況によりますが、基本的に不動産の価値は築年数が経つにつれ減少していきます。

売却する金額がローンの残債よりも少なかった場合、その分は自己資金で賄う必要があります。

自己資金が発生してしまうケースでも、赤字物件や今後資産価値の上昇が見込めない場合は、自己資金でまかなえるうちに売却してしまった方がよい不動産もあります。

 

譲渡所得税

譲渡所得税は、不動産の売却金額から購入金額と、不動産売却のためにかかった諸費用を引いて算出されます。つまり売却時に利益が出たとしても、その金額がそのまま手元に入ってくるわけではないのです。

また税率の計算は保有年数が5年を超えるか、超えないかでも大きく異なってきます。

短期譲渡所得(所有期間が5年以下)
39.63%(所得税30%+復興特別所得税0.63%+住民税9%)

長期譲渡所得(所有期間が5年を超える)
20.315%(所得税15%+復興特別所得税0.315%+住民税5%)

上記のように約2倍近く税率が異なってくるため、5年を超えているか否かも売却タイミングの検討材料となります。

 

まとめ

保有時においても、売却時においても意外とお金がかかってくることがおわかり頂けたかと思います。

行き当たりばったりで売却を検討する、売らざるを得なくなってから検討を始めると、想定の価格で売れないことで手元に残る利益が少なくなってしまう、マイナスになってしまう可能性もあります。

そうならないためにも、ただ物件数を増やすだけではなく、現在価値や収支状況の把握を行い、売却を見据えた投資の考え方が重要なのです。

月々の収支状況や現在価値の把握は手間がかかり大変です。

特に物件が複数になると、トータルの利益把握や1物件ごとの資産価値等の特徴は見えにくくなってきます。

モゲチェックのダッシュボードを活用すると、保有中の物件を1件毎に物件価値や将来利回り(※)などを一元管理できます。※:将来利回りについては年内リリース予定

将来リスクを回避し、ご所有不動産の収益を最大限活かすためにも是非ご活用してみてください。

 

この記事をお読みになった機会に、すでに不動産投資をしていて次に購入を検討している方、不動産投資物件の売却を検討している方も、
まずは是非自分の保有している物件の価値を把握してみてはいかがでしょうか。

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