現オーナーはなぜ売却するのか？オーナーチェンジ物件の購入メリットと注意点

投資用物件情報でよく見かけるオーナーチェンジ物件に、興味をお持ちの方も多いかもしれませんね。購入してすぐに家賃収入が発生するのは魅力的ですが、問題が隠されていることも多く、購入前にじっくり確認・検討することが大切です。

今回は、オーナーチェンジ物件を購入するメリットや注意すべき問題点、購入しても良い物件の見分け方などを解説します。

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オーナーチェンジ物件とは？その特徴を押さえておこう

オーナーチェンジ物件とは、入居者がいる状態で売り出されている収益用物件のことをいいます。一棟アパートや一棟マンション、区分マンション、一戸建てなど種類は問いません。空室で売り出される収益用物件とは異なり、次のような特徴があります。

物件購入と同時に賃貸借契約を引き継ぐ
敷金も引き継ぐ
購入前の内見はできない

それぞれ簡単に解説します。

物件購入と同時に賃貸借契約を引き継ぐ

オーナーチェンジ物件では入居者と賃貸借契約をセットで引き継ぎます。オーナーが変わったからといって、それまでの契約内容を変更したり、立ち退きを要求したりすることはできません。

敷金も引き継ぐ

入居者から敷金を預かっている場合、これも現オーナーから引き継ぎます。ただし、家賃の未払いがあれば、その分は差し引かれます。たとえば、家賃5万円の物件で現オーナーが10万円の敷金を預かっていたとしましょう。

売却の時点で1ヶ月の家賃未納が合った場合は、現オーナーから引き継ぐ敷金は5万円です。原則として、敷金は退去時に入居者に返還しなくてはなりません。そのときになってトラブルにならないよう、敷金の有無や金額はきちんと確認しておく必要があります。

関西は敷金は引き継がない(関西方式)

敷金は一般的には売り主から買い主に引き継がれるものです。しかし関西を一例に上げると地域によって文化の違いがあります。

関西の場合は、売り主から買い主に敷金の引き継ぎが無いです。万が一購入後すぐに退去が発生した場合、敷金を引き継いでいないにも関わらず入居者に敷金を返還をしないといけなくなります。その際には手元資金から支払う必要があるため注意が必要です。

一例で関西の事例をあげましたが、きちんと敷金の引き継ぎがあるかは確認しておくと無難でしょう。

購入前の内見はできない

本来なら室内の様子を見てから購入するかどうかを判断するところ、オーナーチェンジ物件の場合はすでに入居者が生活しているため、内見ができません。退去後に初めて室内を見たら、思っていた以上に劣化が激しく、多額の修繕費がかかる可能性もあります。

オーナーチェンジ物件を購入するメリット

オーナーチェンジ物件の特徴を把握したところで、次にメリットについて見ていきましょう。オーナーチェンジ物件には、主に次のようなメリットがあります。

入居者募集の手間が省ける
すぐに家賃収入が発生する
融資が受けやすい

それぞれ詳しく解説します。

入居者募集の手間が省ける

入居者の募集にはかなりの手間と時間がかかります。一般的には不動産会社と契約して入居者の募集を行いますが、すぐに入居希望者が現れるとは限りません。新築物件は人気があり、比較的早く入居者が決まりますが、中古物件の場合は難航しがちです。物件の状態によっては、募集をかける前に修繕や大掛かりなリフォームが必要になることもあります。もしリフォームするとなると工事が終わるまでは入居できないため、そのぶん家賃の発生も先送りになってしまいます。すでに入居者がいる状態のオーナーチェンジ物件では、それらの心配がいりません。物件購入後は手間をかけることなく賃貸経営をスタートできます。

すぐに家賃収入が発生する

オーナーチェンジ物件は稼働している状態なので、購入してすぐに家賃収入が発生します。賃貸経営においては、管理費や固定資産税など物件維持にかかる経費は家賃収入から支払うのが基本です。もし入居者募集に時間がかかった場合、その間の経費は自己資金から支払わなくてはなりません。すでに入居者がいて確実に家賃が得られるオーナーチェンジ物件では、その心配が不要です。また、必要な経費もそれまでの実績から割り出せるため、投資計画を立てやすいのもメリットといえます。

融資が受けやすい

マイホーム購入に利用する一般的な住宅ローンと比べると、不動産投資ローンは審査が厳しめだといわれています。年収や職業などの申込者本人の属性に加え、購入しようとしている物件の収益性や資産価値が審査の対象になるためです。購入時にある程度の収支が把握できるオーナーチェンジ物件は、収益性が判断しやすい点がローン審査に有利に働きます。立地などの条件が良ければ、好条件での融資も期待できるでしょう。

購入しても大丈夫？まずは売却理由を確認しよう

家賃収入が発生している物件なのに、なぜ現オーナーは手放すのでしょうか？売却理由を尋ねてみて、次のような回答であれば物件購入を前向きに考えてみても良いかもしれません。

収益用物件を買い替えるため
当初計画していた売却時期が到来したため
個人的な事情のため

それぞれの内容を深掘りします。

収益用物件を買い替えるため

売却代金を事業拡大の資金に充てるといったケースは、前向きな理由といえるでしょう。たとえば、区分マンションを売却して一棟アパートを購入するなどのケースです。

この場合、物件に問題があるとはいえません。最初は手頃な価格の物件からスタートし、徐々に物件数を増やしたり規模を大きくしたりするのは、不動産投資ではよくあるパターンです。

当初計画していた売却時期が到来したため

物件購入時に売却時期まで計画することを出口戦略といいます。投資額の損失を避けるために、ある程度の利益が出た時点で手放すのは出口戦略の考え方のひとつです。計画どおりに売却するのは、順調に賃貸経営ができた優秀な物件といえるかもしれません。

また、不動産価格が値上がり傾向にあるときも売却のタイミングです。いずれにしても物件自体に問題はなく、安心して購入できるものと思われます。

個人的な事情のため

まとまったお金が必要になり、資産である投資用物件を売却するというケースです。

たとえば、転勤族だったが退職したのでマイホームを購入する資金にしたいなどの理由が考えられます。高齢の場合は、マイホームも含めた不動産を整理して老人ホームの入所資金に充てるといったケースも珍しくありません。ローンを完済していれば売却代金はそのまま手元に入ります。

オーナーチェンジ物件は比較的買い手が見つかりやすいため、早期に現金化したいときに有効な手段といえるでしょう。

本当に大丈夫？オーナーチェンジ物件に隠されているかもしれない問題点

現オーナーに売却理由を尋ねたとき、必ずしも正直に話してくれるとは限りません。前向きと思えるような理由の裏に、じつは次のような問題が隠されていることがあります。

収益性が低い
大規模修繕が近い
トラブルメーカーがいる
入居者の大半がダミー

これらの問題が後々どう影響するのか考えてみましょう。

収益性が低い

家賃が下落したため収支計画に狂いが生じた、立地が悪くて入居付けが難しいなどの理由が隠されていることがあります。オーナーチェンジのほうが買い手がみつかりやすいため、早めに損切りをしようと考えたのかもしれません。売却価格にもよりますが、そのまま物件を引き継ぐと同じように赤字経営になってしまう可能性があります。

大規模修繕が近い

一棟物件では、大規模修繕にかかる費用をオーナーが計画的にストックしておく必要があります。ところが、大規模修繕の時期が近付いたものの修繕費が大幅に不足している場合など、工事前に売却されるケースがみられます。

では、修繕積立金を毎月支払っている区分マンションなら安心かといえば、そうとも限りません。積立が不十分であれば、不足分は所有者がそれぞれの持ち分に応じて負担することになります。

また、新築時の長期修繕計画で、途中から修繕積立金の増額が決められていることもあります。負担が大きくなる前に手放すのは出口戦略として正しい考え方ですが、知らずに購入した側は大変です。

トラブルメーカーがいる

すでに入居者がいることがオーナーチェンジ物件のメリットのひとつですが、家賃滞納や近隣トラブルが多いようではデメリットになってしまいます。

賃借人は民法で保護されているため、問題が多い入居者でも簡単に退去してもらうことはできません。入居者ごと引き継ぐオーナーチェンジ物件にトラブルメーカーがいると、収益面はもちろん精神面でも苦労を強いられることになるでしょう。

入居者の大半がダミー

空室の多い一棟物件で、売却が決まるまでの短期間、仮の入居者を住まわせるという悪質な手口がまれに発生しています。

満室稼働と見せかけて売却が決まるとすぐに退去するため、予定していた家賃収入は得られません。早々に入居者募集の手間やコストが発生するだけでなく、ローンの返済や物件の維持費を自己資金から出さなくてはならず、大赤字を被ります。

オーナーチェンジ物件を検討する際のチェックポイント

では、購入しても良い物件か、それとも注意すべき物件かを見分けるにはどうしたらよいでしょうか。オーナーチェンジ物件では、次のような点をしっかりチェックすることをおすすめします。

現入居者の入居期間
契約内容
レントロール
周辺の家賃相場
修繕履歴
外観や共用部分の状態
周辺環境

それぞれの内容について、具体的に解説します。

現入居者の入居期間

現入居者の入居期間が長い場合、住み心地の良い物件である可能性が高く、安定した家賃収入が期待できるでしょう。ただし、いつまでも住み続けてくれるとは限りません。以前から転居を考えていて、たまたま引越しが決まったのがオーナーチェンジ直後ということもあり得ます。一般的には契約期間満了で退去することが多いため、更新時期を確認しておきましょう。

契約内容

賃貸借契約に記載されている家賃設定、保証人の有無、敷金の扱いなど、細かいところまでしっかりと目を通すようにしてください。後々トラブルを招かないよう、不明点は現オーナーに確認して記録を残しておきましょう。

尚、賃貸借契約と関連している場合もあるため、現在の管理会社との管理委託契約も確認しておくとより確実です。

レントロール

レントロールとは、部屋ごとの家賃や共益費、敷金、契約年月日などが記載された一覧表です。実績の確認ならびに投資計画を立てる際の参考資料になります。購入検討時に手元に届いていない場合は、現オーナーに提出してもらいましょう。

周辺の家賃相場

もし現在の入居者が新築時から住んでいた場合、家賃は相場よりも高めであることがほとんどです。退去後は家賃を値下げしなければ次の入居者が見つからない可能性があります。その場合、収支計画に大きな狂いが生じるため、周辺の家賃相場を考慮しながらシミュレーションを行うことが大切です。

修繕履歴

大規模修繕の履歴や予定を確認することはもちろん、設備の修繕履歴も確認しましょう。たとえば、浴室やトイレなどの水回り設備は10～15年が交換の目安といわれています。交換や修繕はオーナー負担です。あまりに古い設備を使い続けている場合は、購入早々に予定外の修繕費が発生するかもしれません。

外観や共用部分の状態

内見ができなくても現地には必ず足を運ぶようにしましょう。建物の外観や共用部分から管理状況を確認するためです。エントランスや階段など共有部分の清掃が行き届いていない、切れた電球が交換されていないなど、荒れた印象を受けるなら購入は見送ったほうがよいかもしれません。適切に管理されていない物件は、新規の入居希望者に避けられる可能性があるためです。