【2025年09月】不動産投資市場マンスリーレポート　INVASE Flash

INVASEより不動産投資市場の最新マーケット動向をお届けします。

東京都心部を中心に、物価動向といったマクロデータや金融市場の動向を踏まえた不動産市場分析や、INVASEの注目物件・注目エリア、不動産のプロからのアドバイスもご紹介。
　　　　　　　　　　

*お時間のない方へ、INVASEであれば仲介物件の購入に関するご相談もいただけます。その他ローンに関するご相談や、いま不動産投資をすべきかどうか、どのような立地・条件が良いかなどご相談がございましたら無料カウンセリングサービス「Journey（ジャーニー）」をご利用ください。

1. 金融・不動産市況サマリー

※1：2020年基準消費者物価指数（東京都区部）総合

※2：2020年基準消費者物価指数（東京都区部）家賃

※3：「マンション賃料インデックス（アットホーム株式会社、株式会社三井住友トラスト基礎研究所）」を元にMFS作成（東京23区、シングルタイプ 18㎡以上30㎡未満、2020年基準に修正）

※4：住宅特化型REITの時価総額上位3銘柄（アドバンス・レジデンス投資法人、日本アコモデーションファンド投資法人及びコンフォリア・レジデンシャル投資法人）の分配金利回り平均

※5：10年国債利回りとREIT利回りの差

トピック

米国では8月の雇用がわずか22,000件増にとどまり、失業率は4.3％へ上昇、労働市場の脆弱化が明白になっています。これを受けて9月のFOMCでは25bpの利下げが広く予想され、さらに年内複数回の利下げの見通しも強まっています。ただインフレ予想はやや上昇傾向にあり、コアインフレは約3.1％で高止まりしており、雇用への不安とインフレ対応でFEDは難しい舵取りを迫られることになります。一方、日本ではこれまで金融引き締めを許容していたとされる石破首相が辞意を表明したこと、また米雇用統計の悪化などマクロ経済での不透明要因もあり、日銀は利上げに急ぐ必要がないとの見方があります。対米関税協議の進展、2025年度実質GDP成長見通しは前月比でやや上方修正の0.6％前後となるなど、ポジティブな要因があるものの、日銀は当面は低金利政策を継続しつつ、インフレ見通しや世界経済環境の動向を見ながら、年末に向けた慎重な利上げ検討の余地を残す展開が想定されます。

ドル円は147円台を中心に小動きとなり、日経平均株価は44,000円台に迫るタイミングもあるなど堅調な推移となり、史上最高値を更新しています。

※参照：日本経済新聞

東証REIT指数も引き続き堅調な推移となり年初来高値を更新しています。

※参照：日本取引所グループ

株式市場は史上最高値付近での推移となっていますが、米国での雇用減速やインフレ高止まりというスタグフレーション懸念が囁かれはじめています。次の一手として景気対策としての利下げ選択が市場の見方である中、インフレ対策は二の次となり、物価上昇は継続するのではと思われます。日本においても米国の状況を確認する必要があり、利上げは年末以降との見方となっており、引き続き緩やかなインフレが継続するINVASEの見方に変更はありません。
　　　　　　　　　　

2. 各種指標の動向

賃料・インフレ

東京都区部インフレ率（CPI）の総合指数は前年同月比+2.80%上昇しています。一方、CPI内の賃料指数は前年同月比1.20%の上昇となっており、家賃が賃貸契約更新時に見直される遅行指標であることを考慮すると、CPI全体の上昇とともに賃料も今後より上昇するものと考えられます。

キャップレート（表面利回り）

キャップレートとは投資家が不動産に期待する利回り（収益性）です。不動産価格は賃料÷キャップレートで計算されるため、キャップレートの低下は不動産価格の上昇を、キャップレートの上昇は不動産価格の下落を意味します。

キャップレートは、長期国債利回りに代表されるリスクフリーレートと不動産リスク・プレミアムで構成されます。8月の長期国債の利回りは約0.05%上昇し、住宅系REITの配当利回りは0.187%下落したため、不動産リスク・プレミアムは前月比0.237%下落となりました。結果としてキャップレートは先月から引き続き5か月連続で下落し、不動産価格は上昇傾向にあります。

Pスコア・適正利回り

2025年4月にPスコアの刷新を行いました。

従来モデルのPスコアは、ワンルームや1K等の投資用および築年数の比較的新しい物件に重きを置いてモデルを作成しておりました。今回、学習データを大幅に増加させることにより、2LDKや3LDK等のファミリー向けや、築年数の古い物件にも対応が可能になりました。

刷新されたPスコアは、1.00〜5.00までの点数で表され、点数が高い方がリスクが低い、つまり将来価格下落リスクが小さく、賃料が安定的に入ってくる物件であることを示します。

利回りについてスコア１は上昇しましたが、スコア５は下落しております。先月までとは逆に、物件によって二極化傾向が進んでいます。

＞＞Pスコアの解説とシミュレーターはこちらから

＞＞過去の不動産市場レポートはこちらから

3. 注目物件　

「HARUMI FLAG SKY DUO（T棟）」

ー来年のマーケットを占う注目のベンチマーク物件ー

2025年7月渕ノ上撮影

HARUMI FLAGポータルサイトより（CG）

今月、改めて注目をしたいのが、東京湾岸エリアにおける大規模開発「HARUMI FLAG」の象徴とも言える「SKY DUO」です。SUN VILLAGEとPARK VILLAGEのTOWER棟からなる2棟のタワーマンションで、地上50階建て、総戸数1,455戸を誇る圧倒的なスケールのランドマークです。

東京2020オリンピック・パラリンピック選手村という歴史的レガシーを継承するHARUMI FLAGは、単なる居住用不動産という枠を超え、その販売手法と価格設定によって金融商品としての側面を色濃く持つ存在となりました。最高142倍を超えたとも言われる抽選倍率や、分譲価格の最大2倍近い価格での成約事例は、この価格と価値の乖離を客観的に証明しています。

この物件の価値を、私が提唱する「CoAMer理論」に基づき、「土地（街）」「建物」「管理」の3つの視点から分析してまいります。

（なお、今回はまだ賃貸運用が始まっていないこともあり「賃料」については別の場でお話させていただきます）

【土地（街）】東京湾岸エリアの今後の期待を背負うロケーション

まず【土地（街）】としての価値です。東京都中央区晴海五丁目という都心近接の立地は、銀座まで約3km、東京駅まで約4kmというロケーションを誇ります。都営大江戸線「勝どき」駅から徒歩18分という距離の課題は、都バスの積極運行やバス高速輸送システム「東京BRT」によって解決されており、晴海BRTターミナルから新橋・虎ノ門方面への直結アクセスが実現しており、いわゆる「不便さ」は感じにくいのが実際です。また、湾岸地下鉄の開通や築地市場跡地の再開発等も期待されており、湾岸エリアの今後の期待を背負った立地といえます。

BRTが発着するモビリティステーション（HARUMI FLAGポータルサイトより）

また、「東京2020オリンピック・パラリンピック」選手村というレガシーが、今度は新たな住民たちの生活の舞台となる。この物語性は、他の物件では決して模倣できない差別化要因となっています。

さらに、総開発面積約13.4ヘクタール、総計画戸数5,632戸という圧倒的なスケールにより、HARUMI FLAG全体が一つの自己完結型都市として機能します。商業施設「ららテラス HARUMI FLAG」、新設の「中央区立晴海西小学校・晴海西中学校」、そして日本初の水素エネルギー活用システムなど、合理的な都市生活が実現されています。

【建物】質実剛健、かつコンセプトを体現した高級仕様

次に【建物】の持つ力です。SKY DUOでは、免震と制振を兼ね備えたハイブリッド構造を用いて災害対策が行われていることはもちろん、エントランスは2層吹き抜けで天井の高さは約8mと、開放的な構造となっています。

（デベロッパー各社プレスリリースより）

また、HARUMI FLAGは、海をモチーフがデザインコンセプトとされていますが、SUN VILLAGEは「島風」PARK VILLAGEは「海原」をコンセプトにテーマ性のある空間作りをしています。

エントランス完成予想CG

住戸プランは、約47㎡の1LDKから161㎡を超える3LDKまで多岐にわたり、単身者から大家族まで幅広いライフスタイルに対応可能です。特筆すべきは、都心6区の平均より20㎡以上も広い平均専有面積約84㎡という設計で、パンデミック以降に高まった居住空間の広さへの需要に的確に応えています。

共用施設には、多彩なスペースが用意されており、コワーキングスペース、フィットネスジム、キッズルーム、ゲストルームなど、充実した設備が整備されています。

※以下デベロッパー各社プレスリリースCGより

【管理】10社JVによる盤石な体制と水素エネルギーの先進性

そして、この物件の資産価値を支える【管理】です。売主である10社の共同事業体は、三井不動産レジデンシャル、三菱地所レジデンス、野村不動産、住友不動産、住友商事、東急不動産、東京建物、NTT都市開発、日鉄興和不動産、大和ハウス工業という、日本の不動産業界を代表する企業群で構成されており、長期的な管理・運営の継続性が担保されています。

なお、月額の管理費等（管理費・修繕積立金他コスト）が初期より比較的高めに設定されている点は、今後のマネジメントにおける注目ポイントです。

「エネルギーの一元管理」

街全体のエネルギーを一元管理するAEMS（エリアエネルギーマネジメントシステム）と、街区レベルでエネルギー管理をおこなうMEMS（マンションエネルギーマネジメントシステム）、住戸全戸に採用したHEMS（ホームエネルギーマネジメントシステム）。この三つのシステムから家庭内のエネルギーを「見える化」することで、毎日の電気の使用量や発電量が確認できます。環境負荷低減への意識づけとともに、最適供給により省エネルギー化を図ることができます。（HALMIFLAGポータルサイトより）

HARUMI FLAGにおけるAEMSの概念図（HARUMI FLAGポータルサイトより）

「水素エネルギーの導入」

隣接地の水素ステーションから地下パイプラインを通じて各街区に水素を供給し、純水素型燃料電池で発電した電力を共用部で利用するシステムを採用しており、単なるエネルギー効率の追求を超え、ブランディング戦略も意識した、マネジメントプランであると言えます。

「水素で動く街」という先進的なコンセプトは、他物件が容易に模倣できない強力な差別化要因となり、「未来都市」という物語がメディア露出を増やし、資産価値にポジティブな影響を与えています。

水素供給概念図（HARUMI FLAGポータルサイトより）

【HARUMI FLAG SKY DUO・物件概要】

所在地： 東京都中央区晴海五丁目503番、504番
交通： 都営大江戸線「勝どき」駅徒歩18分、東京BRT「晴海BRTターミナル」利用
竣工時期： 2025年秋予定
総戸数： 1,455戸
構造： RC造（一部鉄骨造）地上50階・地下1階建て

※本物件にご興味をお持ちの方はもちろん、INVASEでは不動産購入の前段に必要な知識全般のご提供や、更にはご売却・賃貸等の物件マネジメントのご相談を無料カウンセリングサービスJourney（ジャーニー）にて承っております。是非お気軽にお問い合わせください。

4. 注目地域

今月の注目地域：晴海　－HARUMI FLAGエリアー

東京の未来を映すフラッグシップ

HARUMI FLAG SKY DUOの誕生により、東京湾岸エリアの新たな成長極として注目を集める晴海エリアは今、「計画都市」として稼働をはじめます。

そもそもHARUMI FLAGは、「新しく生まれ変わる東京のフラッグシップとなる街へ」という理念のもと、明確な3つのコンセプトを掲げて開発されました。多様な人々が交流し快適に暮らせる街、水と緑に親しみ憩いと安らぎが感じられる街、そして新技術の活用により環境に配慮し持続可能性を備えた街です。

水と緑に囲まれたHARUMI FLAGの街並み（HARUMI FLAGポータルサイトより）

生活の利便性を支える商業施設「ららテラス HARUMI FLAG」（HARUMI FLAGポータルサイトより）

生活インフラの充実度

街の中心には、スーパーマーケット「サミットストア」を核テナントとし、ドラッグストア「マツモトキヨシ」、書店「有隣堂」、100円ショップ「ダイソー」など、生活必需品を揃える約40店舗が入居する商業施設「ららテラス HARUMI FLAG」が2024年3月に開業しました。

特筆すべきは、小児科、産婦人科、内科、眼科、歯科といった各種クリニックが非常に充実している点です。これにより、街の中で日々の買い物から医療まで完結できる、利便性の高い生活が実現されています。

交通アクセスの要となるのが、バス高速輸送システム「東京BRT」です。街区内にある「晴海中央」や「晴海BRTターミナル」から、ラッシュアワーには数分間隔で新橋や虎ノ門方面へのバスが運行されており、鉄道駅までの距離というハンディキャップを克服する生命線として機能しています。

インフラ負荷という新たな課題

HARUMI FLAGは、ターゲットとしていた子育てファミリー層を惹きつけることに予想以上の成功を収めました。購入者データでは、2人から4人世帯が全体の85%を占めており、コンセプト通りのコミュニティが形成されていると言われています。

その結果、当初の想定を上回るペースで児童数が増加しており、2024年4月に開校したばかりの「中央区立晴海西小学校・晴海西中学校」は、1年生だけで248人・8クラスという大規模校となり、全校児童数は807人に達しています。

この人口急増を受け、中央区の最新の推計では、晴海西小中学校は2027年度には1教室、2028年度には6教室が不足することが判明しました。この緊急事態に対応するため、区は運動場に6.9億円を投じて2年間限定の仮設校舎を建設するという計画を進めています。

個人的には今後のソリューションに期待しつつ、このような想定以上の盛況自体はポジティブに受け止めてよいのではないかと分析しています。

（中央区ウェブサイトより）

東京湾岸エリアの新たな成長極として発展するHARUMI FLAG（HARUMI FLAGポータルサイトより）

HARUMI FLAGは様々な観点から東京の未来を映す鏡といえ、また、今後を占う重要エリアです。今後もその動向からは目が離せないのが実際です。

※当該エリアでのご購入を希望されている方が多くいらっしゃいます。物件のご売却をご検討されていらっしゃる方はこちらよりお気軽にお問い合わせください。

5. INVASE事業責任者・渕ノ上からのメッセージ

ー 1.6億円の壁・今後の不動産投資戦略ー

渕ノ上

※書籍のPRを含みます

今月は、HARUMI FLAG SKY DUOの分析を通じて浮かび上がった課題、「一般会社員の住宅ローン上限額」について詳しく考察したいと思います。「1.6億円の壁」という仮説が、現在の不動産市場において持つ意味を、データに基づいて検証してまいります。

住宅ローン審査の現実：1.6億円は本当に可能なのか？

金融機関が融資額を決定する際に最も重視するのが「返済負担率（Debt-to-Income Ratio）」です。一般的な審査基準は、年収400万円未満で30%以下、年収400万円以上で35%以下とされています。

1.6億円の住宅ローンを35年返済、金利1.0%で組んだ場合、月々の返済額は約45.2万円、年間では542.4万円となります。返済負担率35%の基準を適用すると、必要な額面年収は約1,550万円、より現実的な30%では約1,808万円が必要となります。

この年収水準は、日本の給与所得者の中でトップ1%～2%に位置する層であり、「一般の会社員」の範疇を大きく超えています。

住宅ローン借入額シミュレーション

金利1.0%、35年返済、元利均等、その他借入なしとして算出（Geminiにて作成）

世帯年収による突破口

単独年収では越えられない1.6億円の壁を突破する現実的な方法が、「パワーカップル」によるペアローンや収入合算です。一般的に夫婦ともに高年収の共働き世帯を指し、例えば世帯年収1,400万円以上といった基準が示されています。

世帯年収が1,800万円のパワーカップルであれば、1.6億円のローンも返済負担率30%の範囲内に収まり、十分に審査通過の可能性があります。

市場が生み出す社会的選別メカニズム

物件の価格設定そのものが、単独年収の購入者を事実上排除し、高所得の共働き世帯を選別するメカニズムとして機能しています。広告では幅広い層にアピールしつつも、ファイナンスの現実が、結果として特定の社会経済的属性を持つ人々をこの新しい街に集めることになります。

2025年9月、10月にいよいよ引き渡しが開始するHARUMI FLAG SKY DUOのセカンダリーマーケットにおける購入者像は、主に以下の2つのプロファイルに集約されます：

主要プロファイル：高所得パワーカップル

30代から40代、世帯年収1,500万円～2,500万円
金融、IT、コンサルティング、医療などの安定した高給与セクターに従事
自己居住目的で購入し、広さ、共用施設、そして新設の学区を重視

副次プロファイル：富裕層・投資家

国内外の富裕層
現金または僅かな借入れで購入
分譲価格と市場価値の間に存在する明確な裁定機会と、オリンピックレガシーという象徴的な資産価値に魅力を感じる

これは、HARUMI FLAGのコミュニティが、極めて高い所得水準と均質性を持つ層によって形成されることを強く示唆しています。

投資戦略への示唆：マーケット・インエフィシエンシーの活用

HARUMI FLAG現象が私たちに教えてくれるのは、現代の不動産投資において最も重要な機会は、「マーケット・インエフィシエンシー（市場の非効率性）」を見抜くことにあるということです。

選手村跡地を活用した大規模住宅開発という性質上、多くの人々が都心近郊の湾岸エリアで住宅を持つ機会が増えることを狙っていたことがそのコンセプトとして存在し、広い層が購入できる価格帯を実現するよう要請した可能性があると伺っています。

また、そもそも「僻地（へきち）」ともいわれていた当該エリアの性質からも、分譲価格と市場価値の間に巨大なギャップが生まれました。この非効率性を早期に察知し、抽選に参加した投資家は、即座に大きなキャピタルゲインを手にすることができました。

ただし、このような機会は一時的なものであり、市場が効率性を回復すれば消失します。引き渡し後の中古市場では、より合理的な価格形成が行われるため、投資タイミングの見極めが極めて重要になります。

結論

現代の不動産市場は、「1.6億円の壁」に象徴されるように、購買力による明確な階層化が進んでいます。この現実を踏まえた投資戦略の構築が、今後の成功の鍵となるでしょう。パワーカップル時代の到来を理解し、市場の非効率性を見抜く眼力を磨くこと。それこそが、変化する不動産投資環境において継続的な成果を上げるための必須条件なのです。