ワンルームマンション売却のベストなタイミングとは?売却の流れと注意点を把握しておこう

投資用ワンルームマンションには売り時があります。

ベストなタイミングで売却できれば大きな利益を出す可能性もあるため、いつどのようにして売却するのかをあらかじめ考えておくことは大切です。

売却の翌年には確定申告を行うため、その流れも把握する必要があるでしょう。

今回は、ワンルームマンションの売却のタイミング、売却の流れや確定申告の注意点について解説します。

ワンルームマンションの売り時はいつ?

不動産投資の経験が浅い場合、所有する投資用ワンルームマンションを売却するタイミングがわからず、せっかくのチャンスを逃してしまうことがあります。

もし利益が得られないにしても、損失は最小限に抑えたいもの。

そこで、ワンルームマンションの売り時を決める要素として、以下を参考にしてみてください。

・価格相場が上昇しているとき

・所有して5年を超えたとき

・築10年または築20年を迎えたとき

・収支がマイナスになったとき

それぞれ解説します。

価格相場が上昇しているとき

不動産市場は社会情勢や景気の影響を強く受けます。

たとえば東京オリンピック開催が決まった2013年以降、都内の不動産価格が急騰し、市場は大変な盛り上がりをみせました。

このときに頃合いをみて売却し、利益を得た不動産投資家は少なくありません。

ワンルームマンションの売却を思い立ったら、不動産市場の流れをこまめにチェックするようにしましょう。

価格相場の確認方法については、次の段落で紹介します。

所有して5年を超えたとき

購入価格よりも高い値段で売却できた場合は、その差額部分に譲渡所得税(所得税+住民税+復興特別所得税)が課税されます。

譲渡所得税の税率は、売却した年の1月1日時点での所有期間に応じて次のように定められています。

・所有してから5年以下(短期譲渡所得):39.63%

・所有してから5年超(長期譲渡所得):20.315%

短期と長期とでは税率が倍近く異なることに注意してください。

所有して5年を経過し、売却益が得られそうと感じたら、売り時といえるでしょう。

築10年または築20年を迎えたとき

築10年あるいは築20年は家賃が下落するタイミングです。

また、住宅設備の不良が出始める頃でもあり、修繕コストが増える可能性があります。

これまで得られていた家賃収入が下がる傾向にあることや、今後の修繕コストの観点から売却のタイミングといえるでしょう。

収支がマイナスになったとき

一般的に年数が経つほど家賃は下落します。

月々のローン返済金や管理費などの出費よりも家賃収入が下回ったときは、自己資金で補わなくてはなりません。

サラリーマン大家の方で、給与収入でまかなえている分には問題は無いかもしれませんが、そのまま所有していると負担が大きくなっていきますのでいつでも売却できるように今の価格は知っておきましょう。

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ワンルームマンション売却の流れと注意点

不動産の売却は、次のような流れで進むのが一般的です。

1. 不動産会社による査定

2. 仲介契約

3. 売却活動

4. 売買契約

5. 決済・引き渡し

はじめに「いくらで売るのか」を決めるところから売却活動がスタートします。

そのために物件の査定を行うわけですが、不動産会社に任せきりでは満足のいく取引にはならないかもしれません。

査定を依頼する前に次の2点に注意してください。

・事前に相場価格を把握する

・複数の不動産会社に査定してもらう

それぞれ理由を説明します。

事前に相場価格を把握する

所有する物件にはどのくらいの価値があるのかを知らなければ、査定結果が適正かどうかが判断できません。

不動産情報サイトを利用して、近隣の似たような条件の物件がいくらぐらいで売りに出されているのかを検索してみましょう。

また、レインズ・マーケット・インフォメーションでは、マンションや一戸建ての実際に取引された価格情報が閲覧できます。

レインズとは、国土交通省指定の公益財団法人 不動産流通機構が運営する不動産物件情報のネットワークシステムです。

指定流通機構に会員登録している不動産会社のみが利用できるシステムですが、物件を特定できない範囲内で個人にも情報公開されています。

沿線や最寄り駅、間取り、築年数などを絞り込んで検索できるため、相場を把握するのに役立ちます。

複数の不動産会社に査定してもらう

近年は、簡単な手順で複数社からの査定結果を集められる「不動産一括査定サイト」を利用するのが一般的です。

やりとりはすべてオンラインで行われるため、時間をかけて複数の不動産会社に出向く手間がかかりません。

査定金額や担当者との相性などをチェックしながら、仲介を依頼する不動産会社を決めるという流れです。

このときにも事前に把握した相場価格が役に立ちます。

相場や他社の査定結果と比べて安すぎる、あるいは高すぎる場合は、その根拠を尋ねてみましょう。

あいまいな理由しか返ってこない不動産会社は選ばないほうが無難です。

なお、モゲチェック不動産投資であれば、1度の申込で仲介査定と買取査定の両方で査定をかけることができるので最低限買い取って貰える金額と高値で売れるとするといくらになるのかを判定することが可能です。

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買取査定や、仲介査定に関して詳しく解説した記事もございますので気になる方はご覧下さい。

>>買取査定と仲介査定の違いと選び方を解説

ワンルームマンション売却にかかる費用

売却の際には主に次のような費用がかかります。

・仲介手数料

・ローン一括返済手数料

・司法書士報酬

相場や概算を紹介しますので、参考にしてください。

仲介手数料

取引価格(税別)によって、以下の計算式で上限額が算出できます。

・200万円以下:(取引価格×5%)+消費税

・200万円超400万円以下:(取引価格×4%+2万円)+消費税

・200万円以下:(取引価格×3%+6万円)+消費税

ローン一括返済手数料

金融機関や手続き方法によって異なります。

インターネット経由でも0~55,000円と幅があり、窓口でしか対応していない金融機関もあるため、事前に確認してください。

また銀行によっては借り入れしてからの期間によってもともと有料だったものが無料になることもありますので契約書を確認するようにしましょう。

司法書士報酬

抵当権抹消登記を司法書士に依頼した際に支払います。

こちらも事務所やエリアによって幅がありますが、1~2万円ほどが相場となります。

売却にかかる税金

売却時に発生する税金の種類は次のとおりです。

・印紙税

・登録免許税

・譲渡所得税

確認方法や概算を求める計算式を紹介しますので、参考にしてください。

印紙税

売買契約書に記載された金額に応じて課税されます。

ワンルームマンションに多い価格帯では、次のようになっています。

・100万円超500万円以下:1,000円

・500万円超1,000万円以下:5,000円

・1,000万円超5,000万円以下:1万円

ちなみに、取引価格が300万円以下の場合、2022年3月31日までは次の軽減税率が適用されます。

・100万円を超200万円以下:200円

・200万円を超300万円以下:500円

登録免許税

抵当権抹消登記にかかる税金で、不動産1戸につき1,000円が課税されます。

土地と建物それぞれに課税されるため、1物件につき2,000円です。

ただし、複数の土地にまたがって建てられている場合は、土地の数だけ登録免許税が発生します。

譲渡所得税

売却益に対して課税される所得税および住民税です。

まずは売却益があるかどうかを計算し、プラスであれば短期あるいは長期の税率を掛けて税額を算出します。

次の計算結果がマイナスになるとき、つまり売却損があるときには課税されません。

・譲渡所得=売却金額-(購入時にかかった費用+売却時にかかった費用)

売却の翌年には確定申告を忘れずに

ワンルームマンションを売却したら、その翌年に確定申告を行い、譲渡所得を申告・納税します。

したがって、売却損がでたときは確定申告の必要はありません。

とはいえ、売却益があってもなくても確定申告をすることをおすすめします。

給与や事業所得などとの損益通算によって売却損とその他の所得とを相殺し、所得税を軽減できるためです。

確定申告の注意点として、ぜひ覚えておいてください。

まとめ ワンルームマンション売却のベストなタイミングを逃さないように準備しておこう

今回は、ワンルームマンションの売却のタイミング、売却の流れや確定申告の注意点について解説しました。

ワンルームマンションの売却は、不動産会社に査定を依頼し、売出し価格を決めるところから始まります。

その際は、インターネット上の不動産一括査定サービスを利用すると手間がかかりません。

売却益がでれば確定申告が必要ですが、売却損がでたときにも確定申告をすることで損益通算することで税金を圧縮できます。

こうした売却に関する一連の流れを理解しておけば、スムーズに売却活動を開始できるのではないでしょうか。

ワンルームマンション売却のベストなタイミングを逃さないために、あらかじめ準備しておきましょう。

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