投資用マンションを高く売却するには?失敗をへらす5つの方法

マンションなどの建物は年数の経過とともに資産価値が下がるのが普通です。

そのため、基本的には購入時よりも高く売れることはありません。

ただし、売却するタイミングや工夫次第では購入時よりも高く売れる可能性があります。

今回は、投資用マンションをなるべく高く売却することにフォーカスをあてて、試してほしい5つの方法を紹介します。

また、損失を抑えるために知っておきたいポイントにも触れますので、参考にしてください。

投資用マンションを高く売却するために実施したいこと5つ

投資用マンションの利益を確定するには、毎月の家賃収入のインカムゲインと、売却時キャピタルゲインの2つの考えが重要になり特に売却時のキャピタルゲインに関しては今すぐに売却をしないとしても検討しておく必要があります。

投資用マンションを高く売るために実施したいこと5つはこちらです。

・市場の動向を確認する

・複数の不動産会社に査定を依頼する

・売出し価格は自分で決める

・入居者がいる状態で売る

・大規模修繕の後に売る

それぞれ具体的に見ていきます。

市場の動向を確認する

株式と同じく不動産にも値動きがあります。

価格が上昇傾向にある時期を見逃さないよう、日頃から不動産市場の動向をチェックすることは大切です。

ただし、不動産には株やFXのような取引市場がありません。

売りたいと思ってもすぐに現金化できるものではなく、実際に売却に至るまでには数ヶ月ほどかかることに注意が必要です。

相場を知るには、不動産情報誌や不動産ポータルサイトなどで売り物件を検索するのが良いでしょう。

最寄り駅・間取り・築年数など、売却しようとしている物件と条件が似ている物件がいくらくらいで売りに出されているかを調べるようにしましょう。

複数の不動産会社に査定を依頼する

物件の査定は複数の不動産会社に依頼することが大切です。

なぜなら、査定金額は会社によって開きがあるからです。

複数社に依頼し、その中からもっとも条件の良い不動産会社を選んで媒介契約を結ぶようにしましょう。

ちなみに、ここでいう条件が良いは査定額の高さだけではありません。

相場よりも高い査定額を提示して媒介契約に持ち込み、売却活動が始まってから売出し価格の値下げを持ち掛けるといったことも考えられます。

投資用マンションの売却実績の豊富さ、担当者との相性なども含めて、総合的に判断してください。

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売出し価格は自分で決める

不動産会社に頼りきり・まかせきりでは、納得のいく結果は得られないでしょう。

売る側はなるべく高く売りたいのに対し、不動産会社は早く確実に売りたいというのが本音です。

不動産会社の収入源は、売買や賃貸の仲介手数料です。

仲介手数料は成功報酬のため、仲介業務をどれだけ頑張っても成約に至らなければ受け取ることができません。

早く買主を見つけるため、そして確実に成約に導くために、低めの売出し価格を提示する可能性もあります。

不動産会社に言われるがままにするのではなく、自分で調べた相場も参考にしながら、自分で売出し価格を決めるようにしましょう。

買主からの値引き交渉があることを想定して、初めの売出し価格はやや高めにしておくと安心です。

入居者がいる状態で売る

入居者がいる状態での売り物件はオーナーチェンジ物件と呼ばれ、買い手にとっては入居者を募集する手間が省けるというメリットがあります。

また、想定ではなく稼働中の家賃を表示できるため、収益性が判断しやすい点も強みです。

やや強気の価格設定でも売れる可能性がありますし、値引き交渉を断る材料にもなります。

ただし、家賃滞納があるとネガティブなイメージを持たれ、良い条件では売れません。

日頃から家賃回収はしっかりと行い、安定した家賃収入が得られていることをアピールしてください。

ちなみに、オーナーチェンジ物件は空室と違って内覧ができません。

室内写真、修繕の履歴、管理組合の資料などが提示できると買主からの信頼が得られ、お互いが納得のいく取引になるでしょう。

大規模修繕の後に売る

築年数が古い物件の場合、大規模修繕が行われて間もなくの売却なら比較的高く売れる可能性があります。

マンションの大規模修繕は、だいたい10~15年の周期で行われます。

計画的に修繕が実施されているのは、建物の保全や管理がしっかりしているというアピールポイントになるでしょう。

ただし、室内の修繕が行われていなければ査定額は低くなりますし、それを理由とした値引き要求があるかもしれません。

例えば給湯器などの住宅設備は10~15年くらいが交換の目安といわれています。

室内の保守管理はオーナーに責任があるため、計画的にメンテナンスを行うようにしましょう。

損失を抑えて売却するには

状況によっては、売却する目的を高く売ることではなく、損失を抑えることにシフトしたほうが良いケースもあります。

次のようなケースでは、早めに売却を検討することをおすすめします。

・ マイナス収支が続くとき

・ 大規模修繕の前

それぞれ解説します。

マイナス収支が続くとき

ローン返済金や維持費などの支出が家賃収入を上回る状況が続くと、事業資金はもちろん自己資金にまで影響するおそれがあります。

想定外のちょっとした修繕が発生したなど、一時的なマイナスならそれほど心配することはないでしょう。

しかし、家賃の値下げ、管理費や修繕積立金の値上げなどが要因なら、この先もマイナス収支が続きます。

空室期間が長く続く場合には、ローン返済金や物件を維持するコストがすべて持ち出しとなるため、事態はより深刻です。

損失が大きくならないうちに売却を検討しましょう。

大規模修繕の前

前述の大規模修繕の後に売ると矛盾しているようですが、コストの変動がある場合、話は別です。

大規模修繕の費用が不足している場合、一時金の徴収や修繕積立金の値上げで不足分を補い、施工することになります。

新築時に修繕積立金の値上げを前提とした長期修繕計画が作成されているケースもあり、中古マンションを購入する場合は注意したいところです。

修繕積立金の値上げによって収支がマイナスになる場合には、売却を検討したほうが良いでしょう。

高く売るためには購入時の物件選びを慎重に

投資用マンションを購入するときは、最終的にどうしたいのか(出口戦略)を考えておく必要があります。

最終的にはなるべく高く売りたいのなら、特に慎重に物件を選ぶようにしましょう。

多くの人がここに住みたい、と思える物件は入居希望者が集まりやすく、投資家にとっても魅力的で、相場よりも高く売れる可能性があります。

立地と建物それぞれに希望の多い条件をピックアップしたので、参考にしてください。

立地条件

・駅から近い

・人気の高い沿線上にある

・公共施設や教育施設が充実している

・買い物に便利

・住環境が良い

駅や街の中心地に近いほど物件価格は高くなるため、売却時にも高い値段がつくことが期待できます。

ただし、間取りならびにターゲットとなる入居者層によって好まれる条件が異なることに注意しましょう。

たとえば、ワンルームは単身者向け、1LDK~2DKはカップル向けの間取りで、駅から近く利便性の高い立地が好まれます。

2LDKより部屋数の多いファミリー向けのマンションは、駅から少々離れていても住環境の良い立地が選ばれます。

売却するときのことを考えたら、駅に近いワンルームマンションを選ぶと比較的流動性も高く売却しやすいとも言えそうです。

建物の条件

・建物がきちんとメンテナンスされている

・駐輪場や駐車場が充実している

・エレベーターや階段、ゴミ集積場所などの清潔が保たれている

・セキュリティがしっかりしている

丁寧に管理されている物件は、入居者からはもちろん投資家からも好意的に評価されるでしょう。

特に、オートロックや宅配ボックスなどの設備が充実したマンションは人気です。

高い値段での売却が期待できるのではないでしょうか。

まとめ 主体性を持って高値売却を実現していこう

今回は、投資用マンションをなるべく高く売却することにフォーカスをあてて、試してほしい5つの方法を紹介しました。

投資用マンションを購入するときは、売却するところまで視野に入れて物件を選ぶことが大切です。

売却する目的が高く売ることであれば、価値の下がりにくい物件を選ばなくてはなりません。

また、売却するときには不動産会社まかせにするのではなく、自らも相場などを調べ、プロのアドバイスをうけつつ主体的に売却活動を進めるようにしましょう。

高く売るのが難しい場合には、損失を抑える方向で売却を検討するのもひとつの方法です。

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