不動産の売買は頻繁にすることではないため、1度の手続きですら大変なことが多いですよね。
不動産を購入されたときも物件選びから、ローン付け、売買契約締結など色々やることが多かったのでは無いでしょうか。
今回は、初めて不動産を売却される方向けに、不動産売却の流れに関して納得の行く売却ができるためのポイントも合わせて解説していきます。
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【目次】
不動産売却の流れ
不動産売却の検討でまずしたいこと
不動産売却の実施で抑えておきたいポイント2つ
不動産売却をするときの媒介契約は3種類ある
仲介と買取査定の違い
不動産会社選びはどうすれば良い？
不動産売却の完了
不動産売却時にかかる税金
不動産売却時に必要になる書類
まとめ
不動産売却の流れ
不動産売却の流れは、不動産購入のときと同様に多くのステップを踏むことになります。
売却の流れは大きく3ステップに分かれます。
- 不動産売却の検討
- 不動産売却の実施
- 不動産売却の完了
それぞれ具体的に見ていきます。
不動産売却の検討でまずしたいこと
まず、不動産をなぜ売却するのかの目的をはっきりさせておきましょう。
理由は人それぞれだと思いますが、例えば今の自宅が手狭になったので大きな家に買い替えしたいことや逆に子どもが独立したので見直したいなど様々でしょう。
もしくは、今すぐ売却しないといけない差し迫った理由があるかもしれません。
売却する目的を明確にしないといけない理由は、売却活動によって損をしないためです。
売却目的を踏まえて、買った価格よりも高く売却したいことや、価格よりも早く売却したいなどあなたの希望条件がはっきりしてきます。
今後の売買交渉をする際にも目的にあった希望条件を元になるべく損をしない売却活動を行うことができるようになるでしょう。
不動産売却の目的が定まれば
不動産売却の目的が定まった後には、ご自身でも近隣の売買実績などを調べるようにしておきましょう。
なぜなら、近隣の状況を調べておくことでご自身の中に相場観が出来上がるからです。
相場を知っているのと知らないとではこの後不動産会社に査定を依頼したときに果たして高いのか安いのかの判断がつかないです。
相場を確認した後にしたいこと
相場を確認した後にようやく不動産会社に査定を依頼するようにしましょう。
不動産会社には買取業者、仲介業者など種類が分かれており、不動産売却の目的に応じて使い分けをしたいものです。
後ほど不動産会社選びに関して詳しくまとめていきますが、不動産会社に査定を依頼するようにしましょう。
査定方法は大きく2つあります。
- 机上査定
- 訪問査定
簡易的な机上査定を初めは実施頂き、その後売却活動に進むのであれば自ずと訪問査定にて精緻な売却金額を設定していくことになります。
査定をしてもらうときには、不動産会社は1社だけでなく複数社から提案を受けるようにしましょう。
複数社から査定をしてもらうことでご自身の相場と不動産会社各社からの提案内容に関して照らして高いか低いかを判断できるようになります。
不動産売却の実施で抑えておきたいポイント2つ
不動産会社から査定をしてもらった後、金額に関してご自身で納得のできる査定結果がでて売却活動に進みたいとなれば、不動産会社と媒介契約を進めていき本格的な売却活動に入ります。
不動産売却の実施で抑えておきたいポイントはこちらです。
- どの種類の媒介契約を結ぶか
- 不動産会社はどこに頼めばよいのか
まず、媒介契約の種類から確認していきましょう。
不動産売却をするときの媒介契約は3種類ある
不動産の売却にあたって、仲介会社へ売却を依頼して進める場合に結ぶ媒介契約には3つの種類があります。
- 専属専任媒介契約：不動産仲介会社1社のみに依頼
- 専任媒介契約：不動産仲介会社1社のみに依頼
- 一般媒介契約：複数社へ依頼することが出来る
それぞれの特徴とメリット、デメリットを説明していきます。
専属専任媒介契約の特徴
専属専任媒介契約は不動産仲介会社1社へ売却を依頼する契約方法で、契約期間中は他の仲介会社への依頼、売主自ら買主を見つけて契約をすることは出来ません。
また契約を結んでから5日以内に不動産流通機構（レインズ）に登録義務があり、依頼を受けた仲介会社は売主へ対して7日に1回以上の割合で、販売状況の報告が義務付けられる契約となっています。
専任媒介契約の特徴
専任媒介契約は専属専任媒介契約と同様に、仲介会社1社のみに依頼する契約方法です。
ただ自ら買主を見つけて、売買契約を結ぶことは出来ます。
それに加えて、不動産流通機構（レインズ）への登録は、契約を結んでから7日以内の登録、販売状況の報告義務は14日に1回以上となる点が専属専任媒介契約とは異なります。
専属専任媒介契約と専任媒介契約メリット
専属専任媒介契約と専任媒介契約のメリットに関しては、積極的な販売活動が期待出来ることにあります。
登録義務の期間や販売状況の報告義務期間等は異なるものの、大きな特徴は不動産仲介会社1社のみに販売を依頼するという点です。
不動産仲介会社にとっては、仲介手数料の確保が出来るため、積極的な販売活動が期待できます。
逆に真面目に販売活動を行わなかった場合、売主から媒介契約を解除され、他の仲介業者に依頼を変更されるリスクがあるため、一般媒介に比べると一層販売活動に力を入れる必要があります。
また販売状況の報告も受けられるため、担当者との連絡も多くなり、安心して売却活動をすすめることが出来ることも大きなメリットです。
専属専任媒介契約と専任媒介契約デメリット
専属専任媒介契約と専任媒介契約のデメリットに関しては、一社に依頼することによる囲い込みのリスクがあることです。
囲い込みとは、仲介会社が売手と買手の両方から手数料をもらう両手契約を目指すために、別の不動産仲介会社からの問い合わせに応じない、物件情報を開示しない等の行為をすることをいいます。
囲い込みが行われてしまうと、売却のチャンスを逃してしまうことに繋がります。
- 掲載されている物件サイトの確認
- 他社からの問い合わせ状況を担当者にヒアリング
上記の確認を行うことで、ご自身の物件が囲い込みなく売却活動をしてもらえているかを把握できるのでデメリットを低減することができます。
一般媒介契約の特徴
一般媒介契約は同時に複数の仲介会社へ売却活動を依頼することが出来る契約方法です。
売主自ら買い手を見つけて、売買契約を結ぶことも可能です。
自由度が高く、制限が少ない契約方法となります。
一方で、一般媒介を結んだ仲介会社は不動産流注機構（レインズ）への登録義務がなく、販売活動の報告の義務もありません。
一般媒介契約のメリット
一般媒介契約のメリットは、囲い込みのリスクがなく、早期成約の可能性があることです。
複数の不動産会社に売却活動を依頼するため、専属専任媒介契約や専任媒介契約のような囲い込みのリスクはまずありません。
また成約しなければ仲介手数料は入らないため、各社が競い合い、早期成約を目指せる点もメリットです。
一般媒介契約のデメリット
一般媒介契約のデメリットは、手間が多く、知識や経験が必要になることです。
複数の不動産会社と契約出来る一般媒介契約は、契約している各社から、買主の紹介、販売金額の提案が届きます。
各社から来るお客様の案内の時間調整や、販売金額の提案、変更金額はバラバラのため、判断には知識や経験が必要になります。
加えて複数の不動産会社が売却活動が出来るため、レインズ等で一般媒介であると知ったあなたが知らない不動産会社から、直接営業電話やチラシ等が来る可能性もあります。
また相場よりも高い販売金額や、需要が低い等、競ってでも売りたい物件ではなかった場合、仲介会社として時間と経費をかけて積極的に販売活動を行ってくれない可能性もあります。
どの媒介媒介契約を選ぶと良いのか
媒介契約ごとにメリット、デメリットがありますが初めて物件を売却する場合や、慣れていない場合は専属専任媒介契約を選ぶことをおすすめします。
理由は一人の担当者に相談しながら売却を進めることが出来るからです。
売却方法、売出金額の変更や、購入希望者からの金額交渉等は、物件、市場状況により異なるため明確な基準がありません。
そのため個人では判断が難しくなり、一般媒介などで複数不動産会社から提案を受けた際に、金額を下げすぎてしまったり、売却のタイミングを逃してしまう可能性があります。
もしあなたが複数取引を経験されている場合や、自分の中で判断基準が明確化している場合であれば、複数不動産から提案が来ても誤った判断をしづらいため、一般媒介を選択してみても良いでしょう。
仲介と買取査定の違い
上記では仲介会社が査定する売却査定を前提に記載をしました。
実際に、多くの方が不動産の売却活動で利用する方法は仲介会社を活用した方法になりますが、実は売却査定には2種類あります。
- 仲介査定
- 買取査定
それぞれのメリット・デメリットを把握してご自身の状況にあった売却方法を選択しましょう。
なお、モゲチェックであれば仲介査定、買取査定を一度の申込みで一緒にできますのでこの記事をご覧になって査定が必要であればぜひご利用になってみて下さい。
仲介査定の特徴
仲介査定は不動産仲介会社を通じて、売却した場合の査定方法です。
仲介会社と媒介契約を結び、市場に物件情報を出すことで、主に個人のお客様向けに販売活動を行います。
- 買主：主に個人
- 査定金額：相場価格
市場の状況を鑑みた上で査定金額を算出するので、相場の価格の把握が可能です。
仲介査定のメリット
仲介で売却を進める場合、問い合わせの状況を確認しながら売却金額を変更することが可能です。
幅広く集客をかけるため、物件にあった買主を探すことが出来、成約の金額が、買取査定に比べて高くなる可能性がメリットとなります。
仲介査定のデメリット
あくまで相場価格のため、実際に成約する価格が不透明というデメリットがあります。
市場で買主を募るため、金額次第ではいつ成約するかわからず、売却活動が長期化してしまう可能性もあります。
また成約時に仲介手数料がかかってくるため、成約金額が実際の手元に残る金額ではないことも注意が必要です。
買取査定の特徴
買取査定は、仲介業者を通さず、直接不動産会社へ売却した場合の査定方法です。
- 買主：不動産会社
- 査定金額：相場価格よりも低い
必ず売却出来る金額の確認が可能なため、早期に売却が必要な場合や、最低でも売れる金額の把握が可能です。
買取査定のメリット
仲介会社を挟まないため、仲介手数料がかからず、実際に売却出来る金額の把握が可能なため、正確な手元に残る金額の確認が可能です。
また市場で買手を探すわけではないので、金額の折り合いが付けば、早期現金化が可能であり、スケジュールが立てやすい点もメリットです。
買い手は、不動産のプロである会社となるため、ローンで契約が破談になってしまう心配もなく、加えて建物の修繕責任が一定免責となるためリスクの回避も出来ます。
買取査定のデメリット
一般的に買い取られた不動産は、リフォームや修繕等の付加価値を追加し再度販売されます。
そのため修繕等の費用や、免責されている修繕責任のリスクを鑑みて、査定金額は相場価格よりも低くなる場合があります。
仲介査定と買取査定は双方確認しておきたい
仲介査定も買取査定もそれぞれメリットとデメリットがあります。
仲介査定は、市場価格で売却できるので高値売却の可能性がある一方で、市場で買い手を探すので時間がかかる可能性もあります。
買取査定はプロである不動産会社が直接買取するので金額に折り合いが付けば最低限売却できる金額がわかりますし早期現金化も可能である一方で、価格が低い可能性があります。
それぞれのメリット、デメリットを活かし仲介査定も買取査定も活用して売却活動を行ってみましょう。
不動産会社選びはどうすれば良い？
上記で説明したように、仲介査定、買取査定それぞれにメリット・デメリットはありますが、納得出来る売却のためには、そもそもの不動産会社の選び方も重要になってきます。
仲介で売却を進める場合の不動産会社を選ぶポイント
不動産仲介での売却においては全国に店舗があり、実績の高い不動産仲介会社を検討しましょう。
取引件数や、取引顧客が自社内で多い場合、それだけすぐに紹介出来る購入検討者が多いことになり、結果的に希望金額や満足いく条件での売却に繋がる可能性があります。
修繕責任に関しても、仲介会社によっては負担を軽減するサポートがあるところもあるので、売却を進めていく上で、安心感に繋がります。
またインターネットでの売却方法にどれだけ力を入れているかも重要なポイントになってきます。
いまや店舗に足を運び相談する人は少なく、インターネット上で物件を検索し、検討を進めていく人が多いため、どれだけインターネット上で物件の魅力をアピールし、集客することが出来るか、ということも確認しておきましょう。
買取で売却を進める場合の不動産会社を選ぶポイント
不動産買取会社での売却においては金額が最も重要なポイントになってきます。
仲介会社を通した売却方法とは異なり、集客等を行わないため、提示された金額で売却をするかどうか、という判断になります。
そのため買取会社で売却を進める場合は、複数の会社に査定金額の確認を行い、最も高い金額を提示出来る買取会社を探すことが重要となってきます。
不動産売却の完了
売却したい不動産に対して買い手がつくと、買付申込書（買付金額や契約条件の希望などが細かく書かれている書面）をが提出されます。
不動産会社から受け取ったのちに売買契約に進んでいきます。
買い手からの手付金やローン特約の有無、引渡し希望日などを不動産会社を通して調整し、双方の条件が整えば売買契約を結びます。
売却にあたって、もし居住用物件を売却する場合には時期にも気を付けておきましょう。
例えば、特に春先のシーズンですと引越し会社の手配がしづらいこともあり、早めに引越しを済ませておき、物件の引渡しに余裕を持たせておくように段取りをしておきましょう。
なお、不動産売却の検討から完了までには最短でも1ヶ月から長いと1年程度かかることになります。
不動産売却時にかかる税金
不動産を売却したときに最も大きな税金は譲渡所得に対する税金になります。
譲渡所得は、売ったときの価格ー（買ったときの価格＋買ったときの費用＋売ったときの費用）で計算をされます。
譲渡所得がでたときの税率は所有してから5年以内か、5年を超えるかによって変わってきます。
- 所有してから5年以下の場合：短期譲渡所得
39.63％（所得税30％＋復興特別所得税0.63％＋住民税9％）
- 所有してから5年超の場合：長期譲渡所得
20.315％（所得税15％＋復興特別所得税0.315％＋住民税5％）
短期譲渡と長期譲渡では税率が倍程度異なるのでその点には注意をしておきましょう。
不動産売却時に必要になる書類
不動産を売却する前に、揃えておきたい物件に関する書類を確認しておきましょう。
下記の書類が、必要となる書類です。
- 購入時の売買契約書
- 購入時の重要事項説明書
- 建築図面一式
- 土地測量図・境界確認書（戸建ての場合）
- 建築確認済証と検査済証（戸建ての場合）
- 管理規約・使用細則等（マンションの場合）
- 登記識別情報通知（または登記済権利書）
- 固定資産税の評価証明書
売却するにあたり必要となる書類は、不動産の購入時に受け取っているものがほとんどです。
紛失してしまった場合に、購入時の不動産会社やハウスメーカーなどで再取得できるものもありますので、早めに確認しておきましょう。
まとめ
今回は、初めて不動産を売却される方向けに、不動産売却の流れに関して納得の行く売却ができるためのポイントも合わせて解説していきました。
不動産の売却は金額も大きいため、注意して進める必要があります。
特に物件の売却活動に入る前の、仲介で売却を進めていくのか買取査定で進めていくのか、どこの不動産会社で進めていくのか、媒介契約はどうするのか、などは納得する売却活動を行うために極めて重要なポイントです。
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仲介査定では全国に店舗展開をしており、多くの実績を持つ三井のリハウスと提携。
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