コロナ禍で不動産投資ローンはどうなる!?

コロナウイルスの猛威がまだ収まりを見えない中、不動産投資市場の先行きを心配される方も多いことでしょう。

特に、物件価格は今後下がるのかどうかは、銀行の不動産投資ローンの貸し出し姿勢に影響されるところが大きいです。

今回は、コロナ禍で不動産投資ローン状況に関して解説していきます。

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投資用不動産の融資の違い

まず、不動産投資を行う上での不動産投資ローンの種類は大きく2パターンあります。

  • アパートローン(パッケージ)
  • 事業性資金(オーダーメイド)

それぞれの違いに関して解説していきます。

アパートローン

アパートローンは、主に個人向けの融資で申込者の年収、属性情報、購入物件の価格に対する融資割合、利率などが予め決まっています。

基本的にサラリーマンの資産形成の意味合いが強く、不動産投資に積極的な銀行であれば提供を受けやすい不動産投資ローンになります。

事業性資金

アパートローンに対して、事業性資金は融資基準に明確な決まりがなく、個人、法人問わずオーダーメイドで設定する不動産投資ローンになります。

金利や期間に関してはオーダーメイド故に、アパートローンよりも事業性資金の方が優遇されたものになりますが、審査基準が厳しいものになります。

主なアパートローン取り扱い銀行

不動産投資を初める、また2棟3棟と買い増しを進めていく中で利用する可能性の高い銀行はこちらです。

  • オリックス銀行
  • イオン住宅ローンサービス
  • SBJ銀行
  • 香川銀行、滋賀銀行といった保証協会付きアパートローン
  • 三井住友トラストローンアンドファイナンス

上記の銀行は比較的不動産投資に積極的です。

コロナ禍における融資状況

新型コロナウイルスの影響で銀行の審査に影響が出ていますが、融資基準の引き締めなどはまだないのが現状です。

一部、銀行員のリモートワークに伴い融資申し込み、面談、契約などの融資を組むための手続きに時間がかかっていましたが2020年8月現在では通常時に戻りつつあります。

一方で事業性融資に関して、不動産向けの融資は今まで通りではあるものの、こちらセーフティーネット融資や感染症対策緊急融資などの対応もあり、アパートローンよりも審査の時間がかかっている状態です。

つまり、手続き上で時間がかかっているだけで、アパートローンも事業性融資も資金供給を引き締めているわけではないです。

コロナ禍における融資金利の状況

アパートローン、事業性資金の金利情勢については現状上がってはいないです。

なぜなら、多くの金融機関での不動産投資ローンは短期プライムレートに連動しているためほぼ動きがないからです。

一部の銀行では長期プライムレートを採用しており、4,5月に一瞬10年国債の金利が上がったことで金利が上がりましたが、引き続き低金利の状況が続いています。

アパートローンと事業性資金の金利の違い

アパートローンと事業性資金の金利の違いはこちらです。

金利はあくまで目安になりますが、申込者ごとのオーダーメイドで貸し出しのされる事業性資金の方が金利は低くなることが多いです。

不動産投資ローン借り入れのポイント

不動産投資ローンの借り入れのポイントとしては下記点です。

  • 与信の状況
  • どの銀行にあたるか

それぞれ見ていきましょう。

与信の状況

不動産投資ローンの借り入れの場合には、与信枠があるのかどうかは非常に重要です。

銀行によって与信枠はまちまちですが、不動産投資ローンを借りようと思っている銀行の与信枠を超えている場合には資産背景があっても難しいことが多いです。

一方で、事業性資金の場合にはお客様ごとにオーダーメイドで審査をしてくれるため資産状況のバランスを重視します。

どの銀行にあたるか

不動産投資ローンにおいて、アパートローンでも事業性資金でもどの銀行にあたるかも重要なポイントです。

事業性資金の場合には都銀、地銀、信金それぞれ貸し付けを行ってくれますが、初見で受けるのは基準が厳しいです。

一方でアパートローンの場合でも、各銀行に取り扱いはあるものの積極的かそうでないかによって別れます。

例えば、オリックス銀行であれば不動産投資に関する融資を積極的に行っているので初見の方でも相談を受けてもらえるケースがありますが、地銀でアパートローンを取り扱っているところに面談依頼をしても初見だと断られるケースが高いです。

理想は銀行借り入れをするときにはどなたかからの紹介を受けることですが、難しい場合には融資付けの強い不動産会社から紹介してもらいましょう

事業性資金は融資基準が厳しい

不動産投資ローンの中でもアパートローンよりも事業性資金の方がオーダーメイドと記載しましたが融資基準はこちらの方が厳しいことが多いです。

事業性資金の場合には、不動産賃貸業をするために借り入れをするイメージが強く、不動産「投資」という借り方だと原則融資は下りないです。

アパートローンと事業性資金は融資の姿勢が異なる点は必ず抑えておきたいポイントです。

アパートローンか事業性資金どちらで始めるのがいいのか

不動産投資を行う上で、アパートローンか事業性資金どちらで始めるのがいいのかと言いますとアパートローンから始めるのが現実的かと思います。

なぜなら、事業性資金は銀行との取引状況や資産背景など融資基準が厳しく始めるハードルが高いからです。

一方でアパートローンの場合であればある程度パッケージ化されているので初めて不動産投資を行う方でも利用できる可能性が高いです。

不動産投資をこれから始める、2棟目を検討しているといった方にとってはアパートローンで進めていきご自身でも不動産投資から不動産賃貸業として規模を拡大していきたい場合には事業性資金での融資に挑戦していくといいでしょう。

まとめ 

今回は、コロナ禍で不動産投資ローン状況に関して解説していきました。

現状はアパートローン、事業性資金ともども不動産投資ローンの引き締めは起きていない状況です。

コロナ禍であろうとなかろうと融資状況は日々変わりますが、不動産投資ローンの引き締めの起きていない今のうち不動産投資の検討を進めていくのも一つでしょう。

 

この記事をお読みになった機会に、これから初めて不動産投資をする方、すでに不動産投資をしていて次に購入を検討している方、
まだ投資の方法を検討している方も、まずは是非自分のリスク許容度を把握してみてはいかがでしょうか。

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