不動産投資エリア解説　目黒区で不動産投資を検討するならどのエリア？

不動産投資で検討しないといけないことは大きく、「物件そのもの」、「ローンを使う際の条件」、そして「物件の立地」です。物件の立地は不動産投資をする上では非常に重要です。

本記事では目黒区で不動産投資をするならどのエリアかに関して解説します。

*お時間のない方へ、INVASEであれば仲介物件の購入に関するご相談もいただけます。その他、ローンに関するご相談や、いま不動産投資をすべきかどうか、買うならどのような立地や条件が良いかなどご相談がございましたら無料カウンセリングサービス「Journey（ジャーニー）」をご利用ください。

買い時の定義

「今、買い時」の定義は以下の5点から判断をしていきます。

・価格的にまだ上がりきっていない（都内23区でマンション価格の上昇がまだ見られていない（＝価格騰落率が低い））

・価格的に下がりづらい（→前述項目の関連事項です）

・今後価格が維持される、もしくは上昇する見込みがある（→再開発計画）

・住宅需要に応える素地が整っている（→交通利便性、生活利便性）

・賃料と比較して物件価格が安い

目黒区の全体像

目黒区は、東京都の南部に位置し、西側には渋谷区や世田谷区、東側は品川区、南側には大田区と接しています。目黒川を中心とした豊かな自然環境が広がり、東京都庭園美術館などの施設が点在しています。このため、静かで落ち着いた住環境が形成されています。

また、目黒区は渋谷や恵比寿など、ブランドとして人気が高い街へのアクセスが良好なエリアです。古くからの郊外の閑静な住宅地ということもあり、これらのエリアには、邸宅や低層の高級マンションが立ち並んでいます。

さらに、目黒区は目黒川沿いや目黒天空庭園など、居住的資産価値を向上させてくれるスポットが多く存在します。一戸建てやマンションが多く、自然と調和した生活を楽しむことができます。

教育面では、東京大学駒場キャンパス、東京工業大学などの高等教育機関があります。これらの施設は、地域の教育水準を高め、文化的な価値を提供しています。

目黒区で不動産投資をするなら

目黒区は中目黒や駒場東大前など、人気エリアをいくつか抱えています。これらのエリアは、高級住宅地として、多くの人々が住みたい街として有名です。

しかし、投資対象としては必ずしも魅力的とは言えない面もあります。例えば、物件価格が高い一方で、賃料はそれほど高くない（ファミリータイプ寄りになればなるほど、賃料の高騰率が低いというデータが）あります。

参考：区分マンション賃料・エリアレポート（2023.9版）

また、古いワンルームの物件が多いため、投資家にとっては選択肢が限られます。

ただし、目黒区は目黒川の美しさなどを活かした地域ブランディングが強く、このエリアに住みたいユーザーも一定数存在します。目黒区でブランディング性が強い駅である中目黒駅等は物件価格・賃料共に面白い動きをするため、、投資を検討する場合は中目黒駅近辺はチェックしていただくことが望ましいです。中目黒駅は一部で再開発も既に進んでおり、駅前には中目黒アトラスタワーなどのタワーマンションが完成しています。ただし、先述の通り、物件価格の割に、賃料はそこまで高くない傾向なので、物件価格や周辺物件の状況など、本当に勝てると自信を持てる物件かは細かくチェックが必要です。

エリアで購入する物件はどう変わる？

(23年11月29日時点で楽待よりそれぞれ引用)

それぞれ、単身者用物件です。

東急東横線中目黒駅から徒歩6分、築12年で利回り3.40％、東急目黒線の大岡山駅から徒歩10分、築7年の物件で利回り4.40％となります。平米単価はそれぞれ174万円と134万円と、物件価格も高級寄りです。これらは人気エリアの物件ですが、誰をターゲットとした物件を想定するかで費用対効果は異なってきます。その物件に住む方はどこに通勤・通学する方で、年収レンジはどれくらいになるのか、などのストーリーを組み立てられれば購入を検討する余地はありそうです。

目黒区全体の事業所数・従業員数

(引用：目黒区事業所の実態 )

2016年目黒区の事業所数は2,167で従業者数は22,738人です。産業大分類別にみると、情報通信業が最も多く、3,780ヵ所あります。また、卸売業・小売業、宿泊業・飲食サービス業も多くなっており、2,900ヵ所を超えます。

目黒区の人口推移

(引用：最新の目黒区内人口)

国勢調査に基づく目黒区の人口は、昭和 40 年をピークに平成7年まで減少しましたが、その後は増加傾向となり、令和2年には 288,088人となりました。

　令和4年10月1日時点の住民基本台帳に基づく人口は、10年前と比較して14,669人（5.6％）増加しています。階層別では、年少人口（0〜14歳）・生産年齢人口（15〜64歳）・高齢者人口（65 歳以上）はそれぞれ15.2％・3.3％・8.7％増加しています。一方、対前年比では、昨年度に引き続き、人口が減少しています。年少人口は 0.8％、生産年齢人口は 0.1％、高齢者人口は 0.4％減少しています。