【2026年2月】不動産投資市場マンスリーレポート　INVASE Flash| INVASE（インベース）

INVASEより不動産投資市場の最新マーケット動向をお届けします。

東京都心部を中心に、物価動向といったマクロデータや金融市場の動向を踏まえた不動産市場分析や、INVASEの注目物件・注目エリア、不動産のプロからのアドバイスもご紹介。
　　　　　　　　　　

*お時間のない方へ、INVASEであれば仲介物件の購入に関するご相談もいただけます。その他ローンに関するご相談や、いま不動産投資をすべきかどうか、どのような立地・条件が良いかなどご相談がございましたら無料カウンセリングサービス「Journey（ジャーニー）」をご利用ください。

1. 金融・不動産市況サマリー

※1：2020年基準消費者物価指数（東京都区部）総合

※2：2020年基準消費者物価指数（東京都区部）家賃

※3：「マンション賃料インデックス（アットホーム株式会社、株式会社三井住友トラスト基礎研究所）」を元にMFS作成（東京23区、シングルタイプ 18㎡以上30㎡未満、2020年基準に修正）

※4：住宅特化型REITの時価総額上位3銘柄（アドバンス・レジデンス投資法人、日本アコモデーションファンド投資法人及びコンフォリア・レジデンシャル投資法人）の分配金利回り平均

※5：10年国債利回りとREIT利回りの差

トピック

総選挙での与党の圧勝を受けて、日経平均株価は終値で約57,000円台まで上昇、史上最高値を更新しました。単独過半数の議席確保により高市政権は今後「責任ある積極財政」を強力に推し進めると考えられます。一方、食料品の消費税を2年間実質ゼロとする公約を受けて長期金利が上昇するなど、財政規律の緩みを懸念した市場からの圧力も受けており、今後は市場の信任を得ながら政策を進める必要があります。しばらくは株高、債券安（金利高）、円安のトレンドが継続すると思われます。金利上昇は不動産マーケットにネガティブに作用するも、インフレによる賃料上昇の期待から強気な状況が継続、長期金利の上昇にもかかわらずREIT利回りは低下、不動産リスクプレミアムは大きく低下しています。フラット35の融資上限額引き上げ等の住宅ローン市場のサポートを受けて都心部実需物件の価格は当面堅調に推移するでしょう。

※参照：日本経済新聞

衆議院選挙で与党の圧勝を受けて、今後の積極財政とそれに伴う企業業績への期待から日経平均は大きく上昇、史上最高値を更新する勢いです。

※参照：日本取引所グループ

衆議院選挙結果により「積極財政（国債増発）」が確実視されたことで長期金利（10年国債利回り）が上昇。一方、インフレによる不動産価格上昇への期待によりREIT相場は堅調に推移、高値圏を維持しています。

2. 各種指標の動向

賃料・インフレ

東京都区部インフレ率（CPI）の総合指数は前年同月比+1.7%上昇しています。一方、CPI内の賃料指数は前年同月比2.9%の上昇となっており、家賃が賃貸契約更新時に見直される遅行指標であることを考慮すると、CPI全体の上昇とともに賃料も上昇が継続するものと考えられます。

キャップレート（表面利回り）

キャップレートとは投資家が不動産に期待する利回り（収益性）です。キャップレートは賃料÷不動産価格で計算されるため、キャップレートの低下は不動産価格の上昇を、キャップレートの上昇は不動産価格の下落を意味します。

キャップレートは、長期国債利回りに代表されるリスクフリーレートと不動産リスク・プレミアムで構成されます。1月の長期国債の利回りは約0.145%上昇し、住宅系REITの配当利回りは0.013%下落したため、不動産リスク・プレミアムは前月比0.158%下落となりました。結果としてキャップレートは先月から引き続き10か月連続で下落し、不動産価格は上昇傾向にあります。

Pスコア・適正利回り

2025年4月にPスコアの刷新を行いました。
従来モデルのPスコアは、ワンルームや1K等の投資用および築年数の比較的新しい物件に重きを置いてモデルを作成しておりました。今回、学習データを大幅に増加させることにより、2LDKや3LDK等のファミリー向けや、築年数の古い物件にも対応が可能になりました。

刷新されたPスコアは、1.00〜5.00までの点数で表され、点数が高い方がリスクが低い、つまり将来価格下落リスクが小さく、賃料が安定的に入ってくる物件であることを示します。利回りについてはスコア２〜５に関して上昇しています。リスクが低い物件の適正利回りが上昇していることが確認できます。

＞＞Pスコアの解説とシミュレーターはこちらから

＞＞過去の不動産市場レポートはこちらから

3. 注目物件

パークシティ中央湊ザタワー
ー「銀座東」のベンチマークー

※出展：三井不動産グループウェブサイトより

今回ご紹介させていただく「パークシティ中央湊ザタワー」は、東京都中央区湊二丁目に立地する、2017年11月竣工の、地上36階・総戸数416戸の大規模タワーマンションです。
日比谷線「八丁堀」駅徒歩6分、有楽町線「新富町」駅徒歩8分という、 銀座・八重洲・日本橋の業務集積エリアを背後に持つ居住立地に位置します。

直近マーケットデータ（賃料・売買の実勢）

「パークシティ中央湊ザタワー」の賃料水準（2LDK中心）の直近の募集・履歴事例から整理すると以下になります。

約59㎡：月額約31.7万円
約53㎡：月額約35.0万円
約72㎡：月額約47.0万円

※出展：ChatGPTsによりウェブデータを抽出し目安を例示

現状の賃料の平米単価ベースでは概ね約5,300円／㎡～約6,600円／㎡のレンジが確認できます。
本物件は、リバービューを確保できるお部屋も多く、方角・階数・眺望（リバー向きかどうか）によって賃料の振れ幅が比較的大きく、「水辺×抜け感」による賃料差も一定想定されます。

直近の成約価格のレンジとしては、おおよそ 1.3億円台～ 2.6億円台、成約㎡単価としてはおおよそ約260万円／㎡～約420万円／㎡と、同じ湊・八丁堀エリアのタワー群の中でも、 住戸条件による価格差があらわれているマーケットとなっています。（レインズより概観）大きな傾向としては、やはり３LDKのニーズが強く、㎡単価が上がる傾向が見られます。また、ランニングコスト（代表例）としては、70㎡前後住戸で、管理費：約25,000円／月前後、修繕積立金：約23,000円／月前後が一つの目安となり、国土交通省のガイドラインを勘案しても違和感のないレンジと言えそうです。

土地（街）・建物・管理を「賃料ベンチマーク」で読み解く

① 土地（街）価値
エリア特性は本レポート後述「４」のパートでも触れさせていただいておりますが、本物件の最大の特徴は、 銀座・八重洲・日本橋という都心コアの背後地に位置しながら、隅田川の水辺を抱え、ファミリー層への高い人気も確保している点にあります。
東京駅・大手町方面への通勤利便性、銀座エリアへの生活動線から、 法人契約・外資系企業勤務層・共働き高所得世帯といった賃料耐性の高いファミリー層も安定的に取り込める立地構造となっています。

② 建物価値
分譲タワーとしての仕様・設計、共用部のスケール感は、同エリアの一般的な賃貸レジデンスと明確に差が出るポイントです。とくにインフレ環境下では、同水準の共用空間、同レベルの専有部仕様を新築で再現するコストは確実に上昇しています。結果として、「既存の分譲タワーの質」が、そのまま賃料の上限を押し上げる構造が強まっています。

※出展：River View Lounge（三井不動産グループウェブサイトより）

※出展：Kids Room（三井不動産グループウェブサイトより）

③ 管理価値
本物件の賃料ベンチマークを考える上で、もう一つ重要なのが管理品質です。中規模以上のタワーマンションでは、共用部の維持状態、修繕の実行力、管理体制の安定性が高くなることが一般的ですので、特段の不安はないといえます。なお、CoAMer理論で言えば、管理は「賃料の粘り」と「将来の出口価格」を同時に支える装置です。

ベンチマークとしての位置付け

同一マーケットの比較対象としては、ブリリアタワー東京八重洲アベニュー、シティタワー銀座東が分かりやすいベンチマークになります。湊・八丁堀寄りの物件は「街の伸び代＋住環境＋建物と管理」で賃料の底堅さを作る構造といえ、このバランス感がそのベンチマーク性を高めています。さらに、このエリアは日本橋・築地の再開発とともに、湾岸エリアの発展の影響を受けるため、賃料のアップデートも期待できます。
つまり、パークシティ中央湊は、「賃料の安定性」と「次の評価替え余地」の両方を持つポジションに位置する物件だと評価できます。

【パークシティ中央湊ザタワー・物件概要】
所在地：東京都中央区湊二丁目15番14号
交通：日比谷線「八丁堀」徒歩6分／有楽町線「新富町」徒歩8分
竣工：2017年11月30日規模：地上36階・地下1階／総戸数416戸

※本物件にご興味をお持ちの方はもちろん、INVASEでは不動産購入の前段に必要な知識全般のご提供や、更にはご売却・賃貸等の物件マネジメントのご相談を無料カウンセリングサービスJourney（ジャーニー）にて承っております。是非お気軽にお問い合わせください。

4. 注目地域

今月の注目地域：銀座東（新富町・入船・湊・八丁堀）
ー成熟の先にある「豊洲エリア」のポジションー

※八丁堀から月島・湊エリアを臨む／右手背景はパークシティ中央湊ザタワー、シティタワー銀座東　（弊社カメラマン峰岸撮影）

エリアの輪郭

本レポートで定義する「銀座東」とは、新富町・入船・湊・八丁堀の一帯を指します。（銀座隣接駅のある「東銀座」エリアとは異なりますのでご注意ください）

この一連のエリアは、銀座・築地・八重洲・日本橋という東京でも最も強い都市機能に囲まれながら、長らく「背後地」として評価されてきたエリアです。

この一帯は、もともと隅田川の水運を背景とした商業地印刷・製本・中小工場と住宅が混在する職住混在エリアとして形成されてきました。つまり、もともと「都心の機能を支える生活エリア」という性格を持っていた街でもあります。

※八丁堀エリアの公園（弊社カメラマン峰岸撮影）

築地と日本橋に挟まれたポジション

現在、このエリアは、東側では、築地地区の大規模再開発、そして北側・西側では日本橋エリアの大規模再開発と首都高地下化という、二つの巨大プロジェクトに挟まれています。さらには、湾岸エリアの発展の影響は「より内側の街」としてダイレクトに受けうるといえます。都市構造上、強い拠点と強い拠点の「中間地点」は、再開発が進むにつれて、人の流れ・評価・用途が再編されやすくなりますので、今後の伸びに期待できます。

「オセロのコマ」ロジック

銀座東（新富町・入船・湊・八丁堀）は、今後築地と日本橋という両端の整備が進むことで、まるでオセロの終盤のように、最後に一気に評価がひっくり返る可能性を持つエリアです。

生活利便の高度化、回遊性の向上、法人・富裕層の居住選好の変化が同時に進行したとき、

「これまで評価されにくかった背後地」が、一気に都心居住地として再定義されるフェーズに入る可能性があります。

※新富町の街並み（弊社カメラマン峰岸撮影）

「銀座東」の賃料構造をCoAMer理論で分析する

銀座東の賃料構造をCoAMer理論で分析すると以下のようになります。

土地（街）：銀座・東京駅圏の雇用集積に直結する立地

建物：2010年代以降の分譲タワー供給による質の底上げ

この二点が近年の賃料レンジの切り上がりの背景にあります。是非物件価格と賃料のアービトラージをご一緒に狙えましたら幸いです。

※当該エリアでのご購入を希望されている方が多くいらっしゃいます。物件のご売却をご検討されていらっしゃる方はこちらよりお気軽にお問い合わせください。
湾岸エリアを「再配線」する根本的変革

5. INVASE事業責任者・渕ノ上からのメッセージ

ー「お財布事情」二極化に見るマーケットの「アービトラージ」ー

2026年にかけて、不動産市場は明確に「エリアの居住者の『お財布事情』の二極化」の影響を受け始めています。

私のCoAMer理論では、賃料をベンチマークとしてその資産性を分析しますが、長いデフレ状況下では賃料は遅行指数となるケースが多かったのが実際です。
ただ、インフレの状況下では賃料が能動的に動き、先行指標としての性質に近づくケースがあります。（余談ではありますが、東京中央区のように2000年代に住宅行政としての住宅マネジメントに力を入れてきた行政区においては、その賃料の動きは面白いといえます。）

今後可処分所得が伸びる層と、生活コストの上昇に押されてしまう層。この差は、住まいの選択においても、どこに住めるか、いくらまでの賃料を許容できるかという形で、はっきりと表れることが想定されます。そして、その結果としてさらなる賃料の二極化が進み、その賃料の二極化は、そのまま物件価格の二極化に繋がる可能性が高いのが実際です。

不動産価格は、突き詰めれば、将来の「使用価値」の現在価値であり、この使用価値のベンチマークの一つになるものが「賃料」です。前述のように、遅行指標であった賃料が先行指標として機能しつつあることは、ひとつの大きなゲームチェンジといえ、その中で不動産の「目利き」を適切に行うことがゲームに勝つポイントとなります。

今回取り上げた銀座東エリア、そしてパークシティ中央湊のような物件は、街の再評価余地による資産維持力、さらには向上力を備えています。単純な価格の安さだけでも、メディアで騒がれる流行だけでもなく、土地（街）・建物・管理を、賃料ベンチマークで考えた際に、フォーカスすべきは、単なる「駅近」「築浅」「タワー」という表層的な条件ではありません。賃料への本質的な影響を与える事項は何か・・・是非、賃料ベンチマークで確からしい仮説、負けにくい仮説をご一緒に組み立てていきましょう。

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