不動産売却により利益を得た場合は、翌年の確定申告による納税が必要です。売却損が出た場合も確定申告により得をすることがあるため、仕組みをきちんと理解しておきましょう。不動産売却時の確定申告の手続き方法や税額の計算について解説します。
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【目次】
不動産売却により利益や損失が出た場合の対応
売却益にかかる税金
利益または損失の計算方法
利用できる特例
確定申告の流れ
納税のタイミングと方法
納税額を把握し準備しておこう
不動産売却により利益や損失が出た場合の対応
不動産を売却した際は、税金に関してどのような手続きを行えばよいのでしょうか。利益が出た場合と出なかった場合のそれぞれについて解説します。
売却翌年に確定申告が必要
不動産の売却により利益が出た場合、利益に対して所得税や住民税が課されます。売却した年の翌年に確定申告を行わなければなりません。
確定申告の期限は、原則として翌年の2月16日から3月15日の間です。ただし、特例の適用などにより税金の還付を受けられるケースでは、2月15日より前でも申告できます。
不動産を売却して損失が出た場合、確定申告は不要です。ただし、売却損が発生してもメリットを受けられるケースがあり、その場合は確定申告を行う必要があります。
損失が出た場合は損益通算される
土地や建物の売却損は、給与所得と損益通算できます。損益通算とは、所得の計算上生じた赤字分を、他の所得から差し引くことです。
不動産の売却損を給与所得と相殺して差し引くと、赤字分だけ所得総額が減るため、所得税や住民税の節税につながります。給与所得がある会社員にとって得をする仕組みです。
ただし、通常は源泉徴収だけで手続きが済んでいる会社員も、不動産の売却損を給与所得と損益通算する場合は確定申告が必要となります。自分で申告の手続きを行わなければなりません。
売却益にかかる税金
不動産の売却益である譲渡所得には、所得税と住民税がかかります。売却時には印紙税や登録免許税が発生することも押さえておきましょう。
売却益は譲渡所得
所得は性質により10種類に分類されており、必要経費の範囲や計算方法がそれぞれ異なります。不動産の売却により得た利益は、『譲渡所得』に分類される所得です。
不動産に関連する所得には『不動産所得』もあります。不動産所得は家賃や地代などから生じる所得であり、不動産の売却益は不動産所得ではない点に注意が必要です。
土地や建物以外に、株式やゴルフ会員権などの資産を譲渡する際に発生する所得も、譲渡所得に該当します。ただし、棚卸資産や山林などの譲渡で生じた所得は、譲渡所得にはなりません。
所得税と住民税の支払いが必要
譲渡所得には所得税と住民税が課税されます。まとめて『譲渡所得税』と呼ばれることもありますが、あくまでも通称であり、正式には譲渡所得税という税金はありません。
所得税は前年の課税所得にかかる国税です。現在は、所得税が徴収される際、『復興特別所得税』が併せて徴収されています。復興特別所得税とは、東日本大震災からの復興に使われる税金です。
住民税は、所得税と同様に前年の課税所得に課せられる地方税です。個人住民税と法人住民税の2種類があり、個人住民税は市町村民税と都道府県民税に分けられています。
長期譲渡と短期譲渡で課税額が異なる
譲渡所得の税額は『分離課税方式』で計算します。分離課税方式とは、他の所得と切り離し、単独で税額を算出する仕組みです。税額は『譲渡所得×税率』で計算します。
売却までの所有年数により税率が変わることも、譲渡所得の特徴です。不動産を譲渡した年の1月1日までの所有期間が5年を超える場合は、譲渡による所得を『長期譲渡所得』といいます。所有期間が5年以下なら『短期譲渡所得』です。
長期譲渡所得の場合、所得税の税率は15%、住民税は5%となります。短期譲渡所得では、所得税の税率が30%、住民税は9%です。復興特別所得税の税率は、どちらの場合も2.1%を適用します。
かつて譲渡所得は1種類のみでした。しかし、バブル期に投機目的の転売が横行したため、土地を活用したい人の保護目的で短期譲渡のルールが追加されたのです。
所有期間の数え方に注意
譲渡所得における税務上の所有期間は、不動産を取得した日の翌日を起算日とし、譲渡した年の1月1日までの期間です。実際の所有期間とは違う点に注意しましょう。
令和3年中に不動産を売却した場合、取得日が平成27年12月31日以前なら長期譲渡所得、平成28年1月1日以降なら短期譲渡所得となります。
取得日や譲渡日は、不動産の引き渡しを行った日とするのが基本です。ただし、売買契約の効力発生日を取得日や譲渡日とすることも認められています。相続や贈与により不動産を取得した場合、原則として被相続人や贈与者の取得日も引き継がれます。
登録免許税・印紙税
譲渡所得にかかる所得税と住民税以外に、不動産売却時には『登録免許税』と『印紙税』も発生します。
登録免許税とは、登記手続きの際に発生する税金です。不動産に抵当権が残っている場合は抵当権抹消登記、売却時の売り主の情報が登記記録と異なる場合は氏名や住所の変更登記が必要となります。費用は基本的に売り主負担です。
不動産売却時に締結する売買契約書には、印紙税がかかります。印紙税とは、売買契約書などの課税文書に課税される税金です。契約書に貼付する収入印紙を購入する形で、基本的には売り主と買い主の折半で費用を負担します。
利益または損失の計算方法
不動産の譲渡所得の計算には、収入金額・取得費・譲渡費用が用いられます。それぞれの意味を覚え、スムーズに計算できるようにしておきましょう。
譲渡所得＝収入金額−取得費−譲渡費用
不動産売却時に得られる譲渡所得の金額は、収入金額から取得費と譲渡費用を差し引いて算出します。一定の条件を満たす場合、さらに特別控除額を引くことが可能です。
譲渡所得の計算で用いられる収入金額とは、資産を譲渡した際に受け取った金額を意味します。土地や建物の売却時における収入金額は、土地や建物の売却価格です。
この計算式で導き出される金額が、最終的な課税所得金額となります。単に売値から買値を差し引いた利益が課税所得になるわけではなく、ほかにもさまざまな費用が引かれる点に注意が必要です。
取得費とは
譲渡所得を計算する際に収入金額から差し引く『取得費』とは、売却した不動産を買い入れた際に支払った費用のことです。
取得費には、不動産の購入代金や建築代金以外に、設備費やリフォーム代も含まれます。印紙税・登録免許税・不動産取得税など、購入時に発生した税金も取得費です。
購入時に不動産会社を仲介しているなら、業者に支払った仲介手数料も該当します。なお、建物に関しては、これらの金額の合計から減価償却費相当額を控除したものとなります。
取得費が分からない場合の計算法
相続を繰り返している不動産などは、正確な取得費を計算できないケースも多いでしょう。取得費が分からない場合は、売却価格の5%を概算取得費とすることが可能です。
また、実際に計算して導き出した取得費が売却価格の5%を下回るケースでは、概算取得費のほうを適用できます。取得費が大きいほど譲渡所得が減るため、税金も抑えられます。
実際の取得費と概算取得費を比較できることから、取得費が不明であるかどうかにかかわらず、概算取得費は計算しておく必要があるといえるでしょう。
譲渡費用とは
譲渡所得の計算で収入金額から引く『譲渡費用』とは、売却のために直接かかった諸費用のことです。事業所得などを算出する際に計上する経費のような費用といえます。
譲渡費用に該当する主な費用は、売却時に不動産会社へ支払った仲介手数料や売り主が負担した印紙税、土地を売るための建物の取り壊し費用です。
賃貸物件を売却する際、借家人に家屋を明け渡してもらっているなら、借家人へ支払った立退料も譲渡費用になります。最初の売買契約を破棄し、より有利な条件で再度契約を結んで売却している場合は、最初の契約者に支払った違約金も譲渡費用です。
利用できる特例
マイホームの売却においては、納税額を減らせるいくつかの特例が用意されています。代表的な特例をチェックしておきましょう。
マイホームを売却したときの特例
物件の所有期間に関係なく、マイホームを売却した場合に一定の条件を満たせば、譲渡所得から最高3,000万円を控除できます。売却益が3,000万円以下の場合、控除後は税金がかかりません。
また、売却年の1月1日時点でマイホームを10年超所有しているケースでは、軽減税率の特例を適用できます。3,000万円を控除した後の長期譲渡所得が特例の対象です。
特例の税率は譲渡所得の金額により変わります。6,000万円までの部分に適用される税率は、所得税10%・住民税4%です。6,000万円を超える部分には、所得税15%・住民税5%の税率が適用されます。
特定のマイホームを買い換えたときの特例
一定の要件を満たすマイホームを、買い換える目的で売却した場合は、売却益にかかる税金を将来に繰り延べられる可能性があります。
売却年の1月1日時点でマイホームの所有期間が10年を超えていることや、居住期間が10年以上あることなどが、特例を適用できる主な要件です。マイホームを売却した年の前年から翌年までの間に、買い換えをしていなければなりません。
売却額が1億円を超えている場合は、特例の適用外となります。また令和3年12月31日までに売却したマイホームが対象です。
譲渡損が出たときに利用できる特例
マイホームの買い換えで譲渡損が出た場合、一定の条件を満たすことで、損失を他の所得と損益通算できます。譲渡年の1月1日時点で5年超所有していることなどが条件です。
ローンが残っているマイホームを売却し、売却価格がローン残高を超えなかった場合も、一定要件を満たせば損失を他の所得から控除できます。
これらの損失を損益通算してもなお損失が残る場合、譲渡年の翌年以降3年間、繰り返し控除することが可能です。ローンが残ったことによる損失の繰越控除は、買い換えをしなくても適用できます。
確定申告の流れ
不動産を売却した際に行う確定申告の大まかな流れを解説します。準備すべき書類についてもきちんと確認しましょう。
必要書類の作成・提出
不動産売却があったときの確定申告では、確定申告書B・分離課税用申告書・譲渡所得内訳書が必要です。いずれも税務署で入手できます。
不動産売買契約書のコピーや、不動産会社に支払った手数料・登記費用などの領収書も準備しましょう。登記所で入手できる登記事項証明書も必要です。
全ての書類がそろったら譲渡所得にかかる税額を計算し、確定申告書に記入します。適用できる特例がないか確認することも重要です。書類の作成が済んだ後は、期日までに税務署へ提出しましょう。
納税のタイミングと方法
所得税と住民税の納付期限と納付方法について解説します。いずれも売却時から1年以上後になることがあるため、手元のお金がなくならないように注意しましょう。
所得税は確定申告期間中に納税
所得税と復興特別所得税の納税は、確定申告期間中に行う必要があります。確定申告の期間は、不動産を売却した年の翌年の2月16日～3月15日です。
所得税の納税方法には、『振替納税』『現金納付』『e-Taxによる納付』の3種類があります。
振替納税は、指定口座から自動的に引き落とされる便利な納税方法です。振替日は納期限の約1カ月後に設定されており、振替日までに口座へ入金すれば問題ありません。振替納税を利用するためには、申告期限までに申告書を提出する必要があります。
現金納付は納付書を使って支払う納税方法です。e-Taxを利用できる環境が整っているなら、自宅から所得税を納付できます。
住民税は5月以降に納付書が送付される
所得税の確定申告を行えば、住民税の申告も同時に行われたことになります。自治体の役所などで別途手続きを行う必要はありません。
住民税の納付は、確定申告をした年の5月ごろに送付される納付書で行います。基本的には、年4回の分割払いか一括払いのいずれかで納付することが可能です。
給与所得者の場合、給与所得にかかる住民税は給与から天引きされますが、給与以外の所得にかかる住民税は原則として納付書で支払う必要があります。
納税額を把握し準備しておこう
不動産の売却益には所得税と住民税が課税されるため、確定申告が必要です。売却損が出た場合も、確定申告により給与所得と損益通算できる可能性があります。
売却益にかかる所得税と住民税は、不動産の所有期間により課税額が異なります。納税期間は売却年の翌年となるため、納税額を計算した上で忘れずに準備しておきましょう。
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