家賃収入（不動産収入）がある場合、所得が一定額を超えると、サラリーマンでも確定申告が必要です。
適切な申告を行えば、大きな節税効果を期待できる場合もあるでしょう。
確定申告が必要になる条件や申告の手順、課税の仕組みを解説します。
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家賃収入（不動産収入）の確定申告が必要となる条件
不動産経営により入居者から賃料を受け取っている場合は、確定申告しなければならない可能性があります。
申告すべき条件や時期について解説します。
年間20万円を超える所得がある場合
自分が所有する物件の入居者から家賃収入を得ている場合、年間課税所得が20万円を超えていれば確定申告しなければなりません。
収入から必要経費を差し引いたものが『所得』です。
アパート経営で年間30万円の家賃収入を得たケースでは、経営にかかる経費を全く計上しなければ、確定申告が必要です。
合計15万円の経費がかかっていれば、課税所得は20万円を超えていないため、確定申告する必要はありません。
所得にはいくつかの種類があり、家賃収入での所得は必要経費が認められています。
所得税を算出する際に用いられるのは、収入ではなく所得の金額です。
確定申告の時期と対象となる期間
確定申告とは、1年間の収支を全てまとめて課税所得を算出し、納税すべき金額を国へ報告する手続きです。
確定申告を行う前年の1月1日から12月31日までの期間が、確定申告の対象期間となります。
確定申告を行う時期は、原則として2月16日～3月15日です。
確定申告書などの必要書類を準備し、管轄の税務署に設けられた確定申告会場で提出します。
e-Taxを利用できる環境なら、税務署へ足を運ばなくても申告が可能です。
申告すべき時期を過ぎても手続きはできますが、延滞税などのペナルティーを科せられる可能性があります。
決められた期間内にきちんと手続きできるよう、前もって準備しておくことが大事です。
家賃収入（不動産収入）のあるサラリーマンの場合
年末調整を受けるサラリーマンも、家賃収入があれば確定申告する必要があります。
税金の支払い方法もチェックしておきましょう。
年末調整では対応不可
サラリーマンの給与にかかる所得税は、年末調整によって精算されます。
しかし、年末調整の対象となるのはあくまで給与所得のみです。不動産から得た家賃収入は、年末調整では処理できません。
そのため、会社員であっても家賃収入がある場合には、自身で確定申告を行う必要があります。給与所得と家賃収入を合算したうえで、その年の課税所得が確定します。
家賃収入を会社側に申告し、年末調整でまとめて対応してもらうことはできません。
給与以外の収入がある場合は、必ず確定申告が必要になる点を理解しておきましょう。
所得税と住民税の支払い方法
給与所得にかかる所得税は、給与から天引きされています。
しかし、家賃収入での所得にかかる所得税は、自分で納付手続きを行わなければなりません。
所得税の納付手続きは、さまざまな方法が用意されています。現金納付・振替納付・電子納税・クレジットカード納付から選択が可能です。
住民税の納付方法は、『特別徴収』と『普通徴収』の2種類です。給与所得にかかる住民税は、特別徴収により給与から天引きされます。
家賃収入にかかる住民税は、特別徴収と普通徴収のどちらかを選択することが可能です。
確定申告書B第二表の『住民税』欄にある『自分で納付』にチェックを入れておけば、後日送られてくる納付書により、普通徴収の形で支払えます。
この選択をしない場合、家賃収入分の住民税も給与分と合算され、会社を通じて天引きされます。その結果、住民税額の増加から副収入の存在が勤務先に伝わる可能性があります。
家賃収入を得ていることを会社に知られたくない場合は、注意が必要です。
家賃収入（不動産収入）の所得の種別は？
不動産経営の確定申告で迷いがちなのが所得の種別です。どのような基準で区分を決めればよいのか確認しましょう。
雑所得または不動産所得
所得の種類は、税法上では10種類に分類されます。
不動産を貸し付けて家賃収入を得る場合の所得は『不動産所得』です。土地のみの賃料も不動産所得になります。
ただし、運営実態によっては雑所得と判断されるケースもあります。
例えば、食事の提供を伴う下宿や、保管責任を伴う有料駐車場などは、役務提供の性質が強いとみなされ、雑所得扱いとなることがあります。
不動産所得と雑所得の区分には明確な線引きがなく、実態に基づいて判断されます。判断に迷う場合は、税務署や税理士に相談すると安心です。
その他の所得の分類や課税方法は国税庁のHPをご覧ください。
不動産クラウドファンディングの分配金は家賃収入ではない
不動産クラウドファンディングで得られる分配金は、一般的な賃貸経営による家賃収入（不動産所得）には該当しません。
例えば、投資家が不動産を直接所有して入居者から賃料を受け取るケースでは、不動産所得として扱われます。
一方、不動産クラウドファンディングでは、運営事業者が物件を管理・運用し、投資家はその運用成果として分配金を受け取る仕組みです。
このため、税務上は雑所得として扱われるのが一般的であり、家賃収入とは所得区分や確定申告の考え方が異なります。
不動産投資をしているつもりでも、すべてが不動産所得になるわけではない点には注意が必要です。
不動産クラウドファンディングサービスの一例である COZUCHI の分配金についても、同様に家賃収入ではなく雑所得として整理されます。
不動産クラウドファンディングの確定申告の考え方や、具体的な申告方法については、以下の記事で詳しく解説しています。
>>COZUCHI（コヅチ）で確定申告は必要？やり方から注意点まで徹底解説
事業的規模とみなされる基準
所有する物件の部屋数や棟数が多い場合は、不動産経営が事業的規模とみなされ、所得の種別を『事業所得』として扱える可能性があります。
事業的規模であるかどうかは、『5棟10室』を基準とするのが一般的です。5棟10室とは、棟数なら5棟、部屋数なら10室を貸し付けている状態を指します。
5棟10室基準では、1棟＝2室と計算することが可能です。例えば、一戸建て物件3棟とアパート4室から賃料を得ているなら、5棟10室をクリアしているとみなされます。
不動産所得を事業所得として扱えれば、税制面で大きな優遇を受けられます。節税のメリットを最大化するためには、『青色申告』で確定申告しなければなりません。
不動産所得の場合は青色申告が可能
確定申告の種類には、白色申告と青色申告の二つがあります。雑所得の場合は白色申告しかできませんが、不動産所得なら青色申告が可能です。
白色申告に比べ、青色申告には多くのメリットがあります。白色申告の控除額が100,000円であるのに対し、青色申告の特別控除額は要件を満たせば最大650,000円です。
青色申告では、所得の赤字分を3年まで繰り越せます。黒字の年に繰越控除で赤字を差し引けるため、建物の修繕により赤字になったケースで有効です。
ほかにも、家族への給与を経費計上できる『専従者給与控除』や、300,000円未満の資産を取得した年に全額経費にできる『少額減価償却資産の特例』などがあります。
収入と経費の計算方法
課税所得を計算するための収入と必要経費には、どのようなものが該当するのかを解説します。
税額計算の考え方や減価償却費についても確認しておきましょう。
課税される収入となるもの
課税対象となる所得は、収入から必要経費を差し引いたものです。
経費を差し引く前の収入は、家賃収入が大半を占めますが、家賃以外にも収入として計上するものがあります。
入居者に返還する必要のない敷金・保証金や、頭金などの名目で受け取るもの、名義書換料・承諾料・更新料は、家賃以外に計上する収入です。
敷地内に自動販売機や月極駐車場がある場合も、そこからの収入があれば含めなければなりません。
共益費として受け取る電気代・水道代・掃除代なども同様です。
経費扱いできる支出
固定資産税や都市計画税など、不動産にかかる税金は経費にできます。
住宅の建築費・購入費・リフォーム代は、減価償却費として耐用年数に応じた費用を計上するのが基本です。
管理費や修繕積立費、賃貸経営に関して使用した水道光熱費・消耗品・通信費、物件の確認や管理会社との打ち合わせで発生した交通費も経費計上できます。
住宅ローン返済額は、建物に関する利息分のみ計上可能です。
土地に関する利息分や元本は経費にできません。個人的な費用や所得税・住民税も、経費の対象外です。
所得税は他の所得と合算して計算
10種類の所得は、他の所得と合算する『総合課税』と、所得ごとに課税される『分離課税』に分けられます。
不動産所得・事業所得・雑所得は、全て総合課税です。
給与所得も総合課税に分類されるため、不動産経営で得た所得は給与所得と合算し、合計した金額をもとに所得税を計算します。
日本の所得税の課税方式は、所得が多くなるほど税率も高くなる累進課税方式です。
課税所得額が195万円以下なら税率は5%、195万円超330万円以下なら10%などと、所得額に応じて税率が設定されています。
損益通算による節税効果
不動産所得は総合課税の対象となるため、給与所得と合算して税額が計算されます。
その結果、不動産経営で赤字が出た場合には、給与所得と相殺できる損益通算が可能です。
例えば、減価償却費や修繕費を多く計上した年に不動産所得が赤字となった場合、その赤字分を給与所得から差し引くことで、所得税や住民税の負担を軽減できます。
会社員にとって損益通算は、不動産投資ならではの大きなメリットです。
ただし、土地取得にかかる利息など、一部損益通算の対象外となる費用もあるため、計算の際には注意が必要です。
なお、年収が高い会社員の場合、不動産所得による損益通算や減価償却をどのように使うかで、節税効果に大きな差が出るケースもあります。
年収2,000万円クラスのサラリーマンが、不動産投資でどの程度の節税効果を得られるのか、具体例を交えて整理した記事もありますので、あわせて参考にしてみてください。
>>年収2,000万円のサラリーマンが「不動産投資」で節税できる仕組みとは？
減価償却費に注意
高額かつ長期間使用する固定資産は、取得費用を何年かに分け、減価償却費として経費計上します。
不動産の場合は、建物のみ減価償却の対象となります。
建物の減価償却費は、耐用年数に応じて計算するのが一般的です。
耐用年数が20年なら、建物の購入費を20に分割して毎年経費計上します。
減価償却費を適切に設定できれば、複数年にわたり大きな金額を経費にできるため、高い節税効果につながるでしょう。
青色申告者なら、購入費が30万円未満の設備費などを、1年分の経費として一括計上できます。
家賃収入（不動産収入）の確定申告に必要な書類
確定申告ではさまざまな書類の準備が必要です。直前になって慌てないように、前もって用意しておきましょう。
確定申告書B
確定申告書の種類には、AとBの二つがあります。事業所得や不動産所得の確定申告を行う際に使用するのは、確定申告書Bです。
確定申告書Bは、白色申告と青色申告のどちらでも使えます。
白色申告の場合は『収支内訳書』、青色申告では『不動産所得用の青色申告決算書』を、申告書と併せて作成しなければなりません。
青色申告を行うためには、前もって管轄の税務署に申請しておく必要があります。
翌年分から青色申告をしたいなら、白色申告をする際に、『青色申告承認申請書』も一緒に提出するのがおすすめです。
その他の必要書類
サラリーマンの場合は、勤務先から入手できる源泉徴収票が必要です。
不動産経営で得た所得と給与所得を合算するために使用します。
不動産関連の書類に関しては、不動産売買契約書・賃貸契約書・家賃送金明細書・売渡精算書などを用意しましょう。
いずれも不動産会社から入手できます。
経費を証明する書類として、税金の納付通知書・借入返済表・修繕の請求書や領収書・譲渡対価証明書なども必要です。
損害保険料の証券や領収書など、控除関連の書類も忘れずに準備しましょう。
家賃収入（不動産収入）は正しく確定申告を行おう
不動産経営で得た所得が20万円を超えた場合は、確定申告が必要です。
年末調整を受けるサラリーマンも、家賃収入があるなら確定申告しなければなりません。
家賃収入の所得の種別は、不動産所得・雑所得・事業所得のいずれかに該当します。
収入・経費にできるものや、準備すべき書類について理解し、適切な確定申告を行いましょう。
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