所有している投資用マンションの売却を検討しているなら、確定申告を意識しましょう。売却益が出て税金が課されれば、正しい知識と手順により手続きを行わなければなりません。投資用マンション売却時の確定申告について詳しく解説します。
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【目次】
マンション売却で確定申告が必要になる条件
投資用マンションの譲渡所得の計算方法
売却で損失が出た場合の対処法
確定申告のタイミングと手続き
投資用マンション売却時の注意点
確定申告をしないとどうなる？
売却益を得たら確定申告を行おう
マンション売却で確定申告が必要になる条件
投資用マンションを売却して利益を得た場合は、納税のための確定申告が必要です。課税される所得の種類や、家賃収入を得ているケースでの確定申告について解説します。
売却による利益を得たとき
マンションを売却して確定申告をしなければならないのは、売却により利益が発生したときです。売却益に対して税金がかかるため、確定申告を行って納税する必要があります。
マンションの売却で損失を出した場合、課税対象となる利益がないことから、税金を支払う必要はありません。納税のために行う確定申告も不要です。
投資用マンションの経営で家賃収入による利益が発生しているなら、売却の結果にかかわらず、その利益にかかる税金の確定申告をしなければなりません。売却益を得ている場合は、両方について確定申告を同時に行う必要があります。
譲渡所得として課税される
マンションの売却による利益は、『譲渡所得』として扱われます。譲渡所得とは、土地・建物・株式などの資産を、売却などの手段で譲渡した際に生じる所得のことです。
土地や建物を売って得た譲渡所得は、給与所得や事業所得などの所得と分離して税額を計算しなければなりません。これを『分離課税』といい、対象所得を合計して税額を算出する『総合課税』と区別されます。
譲渡所得に課税されるのは所得税と住民税です。
マンションを売却する際、売却年の1月1日から売却までの間に家賃収入で利益を得ていれば、『不動産所得』として所得税と住民税が課されます。譲渡所得と不動産所得はそれぞれ税額を算出しなければなりませんが、確定申告の手続きは一緒に行います。
投資用マンションの譲渡所得の計算方法
マンションの売却で得た譲渡所得の計算方法を紹介します。所有期間で税率が違うことや、費用として所得から差し引ける支出についても理解しておきましょう。
所有期間で税率が異なる
譲渡所得にかかる所得税と住民税の計算式は、『譲渡所得×税率』です。不動産の所有期間により、所得税と住民税それぞれの税率が異なります。
売却年の1月1日時点でマンションの所有期間が5年以下の場合、所得税の税率は30%、住民税の税率は9%です。この場合の譲渡所得を『短期譲渡所得』といいます。
売却年の1月1日時点でマンションを5年超所有していた場合は、所得税と住民税の税率はそれぞれ15%と5%です。譲渡所得の種類は『長期譲渡所得』となります。
2013年から2037年までは、所得税と住民税に加えて復興特別所得税が課されます。復興特別所得税の税率は、マンションの所有期間にかかわらず基準所得税額の2.1%です。
つまり合計すると、所得税は所得に対して短期譲渡所得の場合30.63％、長期譲渡所得の場合は15.315％が課されます。
譲渡所得の計算式
投資用マンションの譲渡所得の計算式は、『譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）』です。譲渡価額は、マンションの売却代金が該当します。
取得費とは、土地や建物の購入代金をはじめ、税金や仲介手数料など購入時に発生した諸費用の合計です。建物部分の購入代金に関しては、所有期間中の減価償却費を差し引いて算出します。
マンションの購入代金が不明な場合や、取得費の合計が譲渡価額の5%より少ない場合は、取得費を譲渡価額の5%とすることが可能です。
費用として計上できる支出
譲渡所得の計算で用いる譲渡費用とは、マンションの売却時に支出した諸費用のことです。譲渡費用として計上できる支出には、以下のようなものがあります。
- 不動産会社への仲介手数料
- 売り主が負担した印紙税
- 測量費などマンションの売却に直接要した費用
- 入居者にマンションを明け渡してもらうために支払った立退料
買い主からの要請によるリフォームの費用は、譲渡費用として認められるケースがあります。一方、所有期間中に支払った維持・管理費用や売り主の引っ越し代などは、譲渡費用に該当しません。
売却のために直接要した費用のみ、譲渡費用として認められます。
売却で損失が出た場合の対処法
投資用マンションの売却で損失が出た場合、確定申告を行う必要はありません。課税されない仕組みや、確定申告が不要である理由について解説します。
確定申告は不要
投資用マンションを売却して損失が出た場合、所得税や住民税は課税されません。不動産を売った際に売却損が出たら、譲渡所得が0円であるとみなされるからです。
売却損が発生すれば税金が課されないため、確定申告を行う必要もありません。ただし、同年中に他のマンションで売却益が出ているなら、その譲渡所得から売却損を控除できます。この場合は、控除後の合計が赤字になるケースでも確定申告が必要です。
また、マンションを売却した年にそのマンションから賃料収入を得ている場合、状況に応じて不動産所得の確定申告を行う必要があります。
損益通算はできない
家賃収入による不動産所得が赤字になった場合、確定申告を行えば特定の所得と損益通算ができます。給与所得などから赤字分を差し引くことで、所得税や住民税の節税が可能です。
しかし、譲渡所得で損失が出ても、譲渡所得以外の所得とは損益通算ができません。所得の性質上、損益通算になじまないとされているためです。損失を控除できない以上、確定申告を行う意味はないといえます。
なお、投資用物件ではなくマイホームを売却して損失が出た場合は、一定の条件を満たすことで損益通算ができる特例を利用可能です。このケースでは、損益通算しても控除しきれない分を、翌年以降最長3年間にわたり繰越控除できます。
確定申告のタイミングと手続き
マンション売却における確定申告の時期や手続きについて解説します。所得税と住民税の納付方法もチェックしておきましょう。
売却した翌年に確定申告を行う
確定申告は、申告を行う年の前年分における所得額と税額を申告する手続きです。例えば、不動産所得の確定申告を行う場合は、前年の1月1日～12月31日までの所得額と税額を申告することになります。
投資用マンションの売却で発生した譲渡所得についても、売却した年の翌年に確定申告を行わなければなりません。譲渡日は原則としてマンションの引き渡し日となりますが、売買契約の効力発生日にさかのぼって譲渡日とすることも可能です。
譲渡所得の確定申告を行う時期は、原則として売却年の翌年の2月16日～3月15日とされています。税金の過払い分が発生している場合は、確定申告期間とは関係なく、翌年1月1日から5年間還付申告を行うことが可能です。
確定申告に必要な書類
マンション売却の確定申告では、『確定申告書B』と『分離課税用の申告書（第三表）』が必要です。いずれも税務署や役所で入手できます。
マンション売却後に国税庁から送付されてくる『譲渡所得の内訳書』も準備しましょう。税務署でも入手できるほか、国税庁のホームページからダウンロードすることも可能です。
添付書類としては、マンションの登記簿謄本や、不動産の取得時・売却時の資料が求められます。取得時の資料は売買契約書の写しや仲介手数料・印紙代の領収書、売却時の資料は不動産の全部事項証明書や売却時の諸費用の領収書などを用意しましょう。
総合課税・分離課税分を合算し最終的な税額が決定
所得税の課税方法には、総合課税と分離課税の2種類があります。総合課税の対象となる所得は、税額を計算する際に全て合計した上で税率を掛けなければなりません。
一方、分離課税の対象となる所得は、単独で税率を掛けて税額を算出します。総合課税では所得金額が多いほど税率が高くなる仕組みとなっており、性質が異なる所得を分離課税の対象として切り離すことで、税負担を軽減する配慮がなされているのです。
不動産の売却で発生する譲渡所得は、分離課税の対象となる所得です。給与所得や不動産所得とは合算せず、単独で税率を掛けて所得税や住民税の金額を計算します。
売却した物件で利益を得ていたサラリーマンの場合は、総合課税である給与所得と不動産所得を合算して所得税・住民税を算出し、別途計算した譲渡所得の分と合算して最終的な税額が決まります。
所得税と住民税の納付方法
所得税を現金で納付する場合は、税務署や銀行で納付書を使って納税します。納付期間は申告期間と同じ2月16日～3月15日です。
確定申告時に『振替納税』の手続きを行えば、指定した口座から4月下旬ごろに引き落とされます。納付期限を約1カ月先延ばしにできる上、前もって口座に入金しておけば払い忘れの心配もありません。
住民税の納付方法には、『普通徴収』と『特別徴収』の2種類があります。確定申告時にいずれかを選択することが可能です。
普通徴収の場合は、自治体から送付されてくる納税通知書に従って、一括または分納で納税します。特別徴収は、毎月の給料から天引きする納付方法です。
投資用マンション売却時の注意点
投資用マンションを売る際に気を付けるべきポイントを紹介します。以下に挙げる3点を知っておけば、より有利に売却できるようになるでしょう。
入居者がいると売却額が下がる
投資用マンションの売却時に入居者がいる場合は、空室の状態で売る場合と比べて売却額が下がります。内見での現状確認や購入後のリフォーム・リノベーションができないためです。
入居者がいる状態でマンションを売るなら、設定している家賃が近隣の相場より高くなっているタイミングを狙うとよいでしょう。高利回り物件を探している投資家に売却しやすくなります。
マンションを急いで手放す理由がない場合は、空室になるのを待ってから売るのも一つの方法です。築年数が浅い物件を早めに売却したいケースで、高く売れる可能性があります。
マイホーム用減税制度は利用できない
マイホームを売却する場合、一定の条件を満たすことで、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例を利用できます。買い換え目的でマイホームを売却するケースでも、一定の条件を満たせば税金の繰り延べが可能です。
マイホームの売却時に損失が発生した場合、5年超所有などの条件を満たすことで、特例により売却損を他の所得と損益通算で相殺できます。
これらの特例は、マイホームを売却したケースでのみ適用される制度です。投資用マンションの売却時には利用できない点に注意しましょう。
消費税の支払いが必要になる場合がある
マンションを売却する前々年に1,000万円を超える課税売上高がある個人は、課税事業者とみなされるため、マンションを売る際に消費税がかかります。課税対象となるのは、土地と建物のうち建物のみです。
マンションの売却価格が2,000万円で、建物部分の売却価格が1,500万円、土地部分が500万円のケースを考えてみましょう。建物部分のみ1,500万円×10%＝150万円の消費税がかかるため、買い主に消費税分150万円を上乗せして請求する必要があります。
不動産の売却時に消費税を課される可能性があるのは、投資用不動産を売却した場合のみです。マイホームを売るケースは、課税事業者であっても消費税はかかりません。
確定申告をしないとどうなる？
投資用マンションの売却で納税義務が発生した場合に、確定申告をしなければどうなるのでしょうか。無申告のリスクやペナルティについて解説します。
無申告はバレる可能性が高い
不動産を売却すると、法務局で所有権移転登記を行うのが一般的です。登記の異動記録は税務署にも伝わるため、税務署は不動産の所有者が変更した事実を把握することになります。
翌年の確定申告で不動産の前所有者から所得の申告がない場合、税務署は前所有者に通称『お尋ね』を送付することがあります。お尋ねとは、納税義務が発生していないかどうか確認するための書類です。
お尋ねはあくまでも現状を確認するためのものであり、売却損が出ていて確定申告を行う必要がないなら、正直に回答すれば問題ありません。
ここで重要なのは、不動産の持ち主が変わった事実を税務署が把握していることです。売却益が出ているのにもかかわらず申告をせず、お尋ねを受け取っても回答しなければ、税務署から調査を受ける可能性が高くなります。
無申告のペナルティ
税務署の調査により無申告が発覚した場合は、『無申告加算税』が課されます。無申告加算税は、納付すべき税額に対して50万円までは15%、50万円を超える部分は20%の金額が原則です。
ただし、税務署の調査が入る前に自主申告すれば、5%の金額に軽減されます。法定申告期限から1カ月以内に自主申告した場合、無申告加算税は課されません。
無申告加算税以外にも、申告状況に問題があれば、『重加算税』や『延滞税』などの適用を受ける可能性があります。確定申告は、期限までに正確な手続きを行いましょう。
売却益を得たら確定申告を行おう
投資用マンションの売却で利益を得た場合は確定申告が必要です。売却益は譲渡所得として扱われ、所得金額に応じた所得税や住民税が課税されます。
無申告は税務署にバレる可能性が高く、発覚した場合は無申告加算税が適用されてしまいます。マンションを売って利益が出た場合には、きちんと確定申告を行いましょう。
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