不動産投資を始めると、その翌年から毎年、確定申告を行う必要があります。確定申告とは、前年の所得に応じた税額を計算し、税務署に申告する手続きです。サラリーマンは毎月の給与から所得税を納付しているので、確定申告の経験がない人も多いでしょう。
そこで今回は、副業で不動産投資を始めた人に向けて確定申告のやり方や経費について解説します。
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【目次】
不動産投資を始めたら確定申告が必要
確定申告の流れ
白色申告と青色申告の違いとは
確定申告をしないとどうなるのか
サラリーマンが確定申告するメリット
確定申告は税理士に依頼できる？
まとめ 不動産投資を始めたら確定申告をお忘れなく！
不動産投資を始めたら確定申告が必要
サラリーマンの場合、給与のほかに年間20万円を超える所得があれば確定申告が必要です。収入が給与だけであれば勤め先での源泉徴収や年末調整で所得の精算が行われますが、その他の収入については自分で所得を精算・申告しなくてはなりません。
物件によっては、家賃から経費を差し引いた所得が年間20万円に満たないといったこともあるでしょう。
しかしながら、給与や事業などの収入がある場合には、節税のために確定申告することをおすすめします。
確定申告の流れ
サラリーマンの方で初めて確定申告をする際は難しく面倒に感じられて確定申告をしたくない方もいるかも知れません。確定申告はしないことよりもすることのメリットも大きく、むしろ無申告によって後からペナルティを受ける可能性もあります。
初めての確定申告も、前もって準備を進めていき期限内にできるようにしましょう。
確定申告を行う期間
確定申告を行う期間は、翌年の2月16日前後から3月15日前後の1ヶ月です。暦によっては申告書の提出期間が異なるため、事前に国税庁のWebサイトなどで確認するようにしてください。
確定申告までに準備すること
確定申告を行う前に、次の3つを済ませておきましょう。
・開業届（個人事業の開業・廃業等届出書）の提出
・青色申告承認申請書の提出
・マイナンバーカードの取得
それぞれ解説します。
開業届（個人事業の開業・廃業等届出書）の提出
開業届とは税務署に個人事業を始めたことを通知する手続きです。開業届を出さずに不動産投資（不動産貸付業）を行うことも可能ですが、なるべくなら提出することをおすすめします。
なぜなら開業届を出しておくと確定申告の際に青色申告ができ、税制上、多くの優遇が受けられるためです。開業届の提出期限は開業してから1ヶ月以内とされていますが、遅れても受理されますし、罰則などもありません。
手続きは納税地の管轄税務署の窓口で、個人事業の開業・廃業等届出書という書類を提出するだけです。
青色申告承認申請書の提出
確定申告には、白色申告と青色申告という2つの方法があります。白色申告は比較的簡単に手続きができますが、特別控除などの優遇はありません。一方の青色申告は最大で65万円の特別控除がうけられるほか、家族への給与を経費計上できたり、赤字を繰り越せたりなどのメリットが得られます。
青色申告承認申請書の提出は事業開始後2ヶ月以内とされているため、開業届と同時に手続きを済ませておくとよいでしょう。
マイナンバーカード
原則として、申告書にはマイナンバーを記載しなくてはなりません。申告にe-Taxを利用する際もマイナンバーカードが必要です。自治体によっても異なりますが、申請から受領までおよそ1ヶ月ほどかかるため、まだ取得してない場合は早めに申請するようにしてください。
確定申告に必要な書類の準備
確定申告に必要な書類の準備は多岐にわたりますので、前もって準備をするようにしたいものです。具体的にはこちらです。
不動産会社から取得するもの
- 不動産売買契約書：該当不動産の売買時
- 賃貸借契約書：入居の都度
- 売渡精算書：該当不動産の売買契約後〜決済前
- 家賃送金明細書：毎月管理会社から受領
最後の家賃送金明細書は毎月管理会社から取得しますがそれ以外は、売買契約時や賃貸付けができたタイミングで取得するものになります。
金融機関から取得するもの
- 返済予定表
不動産投資ローンはほとんどが変動金利での貸し出しになり、半年に一回返済予定表が届きます。確定申告の時期であれば12月末時点のものが最新の返済予定表となりますのでそちらを準備するようにしましょう。
行政から取得するもの
・固定資産税の納税通知書
毎年1月1日時点の物件所有者の住所宛に、毎年4～6月ごろ市町村から送付されます。なお、不動産を購入した年は売主との間で固定資産税の精算を行います。その場合、固定資産税の精算書も必要となります。
勤務先から取得するもの
・源泉徴収票
サラリーマンの方は、毎年源泉徴収票を1月になると前年度分のものを取得できるようになりますので勤務先から取得するようにしましょう。なくした際には総務部などに問い合わせすると再発行してくれます。
その他
・保険証券
・管理費明細
・修繕積立金明細
・書籍代など
保険証券に関しては、不動産投資を行った初年度に損害保険会社から証券とともに領収書を受け取ることになります。また、毎年11月下旬ころから火災保険料証明書など控除関係の資料が郵送されますので、なくさないように大切に保管してください。管理費や修繕積立金明細に関しては管理会社から取得して下さい。一棟物件であれば修繕積立金を積み立てていないこともあるのでない場合もあります。また、交通費や書籍代など不動産貸付業に関連する出費があれば、領収書を保管するようにしてください。
年末調整に提出する書類と確定申告に必要な書類は、誤って提出しないよう分けておくようにしましょう。
確定申告書の記載
確定申告書の記載にあたって、自分で作成する必要のある確定申告書B、および青色申告決算書はWebから取得することができます。
確定申告書の取得・作成・提出は次のいずれかの方法で行います。
・確定申告会場で作成・提出する
・自宅で申告書を作成して郵送する
・e-Tax（電子申請）を利用する
2021年（令和3年）の申請では、新型コロナウイルス感染症の感染リスクを軽減するため、e-Taxが推奨されています。
また、会場へ行く場合には入場整理券が必要となり、入場できる時間枠が制限されることに注意してください。
確定申告書の記載は、B表の第1表と第2表のそれぞれが必要になります。
白色申告と青色申告の違いとは
白色申告と青色申告とでは、帳簿のつけ方と受けられる特典が異なります。それぞれの違いを簡単にまとめますので参考にしてください。
白色申告
記帳方法：単式簿記
提出書類：確定申告書B、収支内訳書、各種控除の証明書類（保険料、医療費など）
基礎控除：48万円
特別控除：なし
青色申告
記帳方法：複式簿記（原則）
提出書類：確定申告書B、青色申告決算書（貸借対照表、損益計算書）
基礎控除：48万円
特別控除：最大65万円
青色申告では、特別控除のほかにも次のような特典が受けられます。
・水道光熱費などの家事関連費の一部を経費計上できる
・赤字を3年間繰り越せる
・青色事業専従者給与を全額経費にできるなど
ちなみに税制改正により、2020（令和2）年分からは65万円の青色申告特別控除の適用要件が変更されました。これまでは、複式簿記・貸借対照表と損益計算書の添付・期限内申告を満たせば65万円の控除が受けられましたが、加えてe-Taxでの申請または電池帳簿保存が条件となります。詳しくは国税庁からのお知らせをご覧ください。
参考：令和2年分の所得税確定申告から65万円の青色申告特別控除の適用要件が変わります｜国税庁
白色申告と青色申告とどちらが良いか
白色申告よりも青色申告のほうが税制上のメリットは大きい一方で複雑に見えます。どちらを選べばよいかの基準に事業として行われているかがあります。
（1）貸間、アパート等については、貸与することのできる独立した室数がおおむね10室以上であること。
（2）独立家屋の貸付けについては、おおむね5棟以上であること。
（引用：国税庁）
よく不動産投資が事業としてみなされるためには5棟10室と言われていますが、この数字はあくまでも目安となりますため、気になる方は、お住まいのエリアの税務署にご確認下さい。
なお、ワンルームマンション含む区分マンション1室のみで不動産投資を行う場合は不動産経営の事業的規模に当てはまらないことがほとんどです。
青色申告の65万円の控除は受けられなくとも最大10万円の控除を受けることができます。
確定申告をしないとどうなるのか
期間内に確定申告をしなかった場合には、ペナルティとして延滞税と無申告加算税が課せられます。
延滞税は、所得税の納期限の翌日から完納する日までの日数に応じて加算されます。納期限は確定申告の期間と同じく原則3月15日です。申告・納税する際には、3月16日から当日までの日数分の延滞税を含めて納付しなくてはなりません。延滞税の税率は延滞した年や期間によって異なりますが、原則として年7.3～14.6％とされています。
無申告加算税の税率は以下のとおりで、延滞税と同じく、申告・納税する際に本来納付すべき税額に加算して納めます。
・50万円まで：15％
・50万円を超える部分：20％
放置する期間が長くなるほど多額の延滞税と無申告加算税が課せられることになります。
故意に確定申告を行わないなど、悪質な脱税行為とみなされた場合には刑事罰が科せられることもあるため、必ず期間内に確定申告を済ませるようにしてください。
サラリーマンが確定申告するメリット
不動産所得には損益通算が認められているため、所得税や住民税の節税につながります。損益通算とは所得の赤字と黒字を相殺することをいいます。給与など黒字の収入から不動産投資で発生した赤字を差し引けるため、所得全体が少なくなり、所得税が軽減されるという仕組みです。
年末調整後も確定申告を行うことで、還付金が受け取れる可能性があります。
減価償却が節税に効く
不動産投資は経費にできる項目が多く、帳簿上は赤字になることが珍しくありません。経費のなかでも特に大きな割合を占めるのが減価償却費です。
減価償却とは、建物や車などのように高額かつ長い期間使用できる資産の購入費を何年かに分けて費用計上するという、会計上のルールです。
不動産投資を始めた最初の年は購入時に支払った登記費用などの諸費用を経費にできますが、2年目以降はこうした費用が発生しないため黒字になりやすいです。
高額な物件価格を減価償却費として経費計上することにより、2年目以降も所得を減らすことができるため、所得税の節税につながります。
不動産投資の節税に関しては下記記事に詳しくまとめていますので合わせてご覧ください。
確定申告は税理士に依頼できる？
複式簿記が原則の青色申告は、初めての人にとってはハードルが高く感じられるかもしれません。近年は初心者でも簡単に申告書や決算書が作成できる会計ソフトがあるので、利用してみてください。
また、確定申告のみ税理士に依頼するのもよいでしょう。顧問契約を結ばなくてもスポットでの依頼は可能です。初年度は特に減価償却費の計算など難しい箇所もあるため、税理士に正確な申告書を作成してもらうと安心できます。
費用は売上や作業範囲によって異なりますが、1回につき数万円ほどです。事業規模によっては法人化したほうが節税できるケースもあるため、相談してみてはいかがでしょうか。
まとめ 不動産投資を始めたら確定申告をお忘れなく！
不動産投資を始めたら、その翌年から確定申告を行う必要があります。定められた申告期間に手続きができなかった場合は、ペナルティとして延滞税や無申告加算税が課せられるので注意してください。
できれば節税効果が高くメリットが多い青色申告を行いたいところですが、確定申告前に開業届や青色申告承認申請書を提出するなどの事前準備が必要です。間に合わなかった場合は白色申告を行い、次の年から青色申告に切り替えるとよいでしょう。
確定申告シーズンは不動産投資に関する書面を手元に集めることで現在の不動産投資の収支をしっかり確認できるタイミングでもあります。
不動産投資を始めてから収支を改善できる方法の一つに不動産投資ローンの借り換えがあります。
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