不動産投資で節税できる?税金対策の嘘と本当を解説

会社員の方で、「不動産投資をすると節税できるよ」と、ワンルームマンションなどへの不動産投資を勧められたことがないでしょうか。不動産投資で確かに節税することは可能です。ただし、年収や資産背景によっては思った以上に節税にならないことは往々にしてあります。

今回は、不動産投資で節税できる?税金対策の嘘と本当を解説していきます。

不動産投資における節税以外のメリットや物件選びの参考にできる内容も紹介しますので、ぜひご覧ください。

なお、不動産投資を行う上では不動産投資ローンの活用は必要不可欠です。

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不動産投資の節税効果とは

不動産投資をすることで、所得税・住民税、相続税に節税効果があります。不動産所得は、赤字分を他の所得から差し引く損益通算が認められています。不動産投資を行うことで発生した赤字分を供与所得から差し引くことで、納税額の軽減が可能です。毎月の給与から所得税が天引きされている会社員や公務員などは、不動産所得の赤字分を確定申告することで納めすぎた税金の還付が受けられます。

相続税が発生するほどの資産がある場合は、現金よりも不動産のほうが負担を軽減できます。現金や証券などは額面の金額が課税対象になるのに対し、不動産は路線価によって課税額が計算されるためです。

所得税の節税効果

不動産所得は、年間の家賃収入から必要経費を引いた金額です。必要経費には、毎月支払う管理費や修繕積立金、火災保険や地震保険などの保険料、固定資産税、ローンの金利分(元金は含まれません)などが含まれます。また、建物の取得費用を分割し、減価償却費として経費に計上できます。なお土地にかかる取得費用は減価償却の対象外となります。

減価償却を活用することで、実際には赤字ではなくても帳簿上赤字になることがあります。不動産投資が節税になる理由には、減価償却を上手く活用することで帳簿上赤字にできるため所得税や住民税を圧縮できるからです。

減価償却費は建物の構造による法定耐用年数に応じて認められています。

  • 鉄筋コンクリート造(RC):47年
  • 重量鉄骨造(骨格材肉厚4mm超):34年
  • 軽量鉄骨プレハブ造(骨格材肉厚3mm超4mm以下):27年
  • 木造:22年
  • 軽量鉄骨プレハブ造(骨格材肉厚3mm以下:19年

耐用年数を過ぎた時点で減価償却は終わり、経費として計上できなくなるため、帳簿が黒字になるのが一般的です。所有している期間中いつまでも節税効果が続くものではないことに注意してください。

減価償却に関して下記記事で詳しく解説していますので気になる方は合わせてご覧ください。

>>不動産投資の減価償却について!計算や注意点

所得税の節税効果は初年度が大きい

不動産投資を行った年は、不動産所得税、登記費用、印紙代、司法書士報酬など物件取得にかかる費用が大きくかかります。

そのため、初年度が所得税の節税効果としては大きいと言えるでしょう。

所得税の節税効果は2年目以降薄れていく

不動産投資2年目以降は、初年度にかかった物件取得にかかる大きな費用がなくなるため、節税効果は薄れていくと言えるでしょう。

相続税の節税効果

現金と不動産とを比較したとき、不動産による相続には大きな節税効果があります。不動産の相続税は、土地部分は路線価、建物部分は固定資産税評価額によって計算されます。これらは公示地価の6~8割ほどで設定されるため、現金による相続よりも2~4割の節税が可能です。第三者に貸し出している投資用物件は評価額からさらに3割が控除され、より大きな節税効果があります。

さらに、200平米以下であれば「小規模宅地等の特例」が適用されるため、不動産投資で取得した物件での相続は効果が大きいと言えるでしょう。

不動産投資で相続税を節税すると良い人は基礎控除以上の資産のある人

不動産には現預金で持つよりも相続税評価を下げることができるため節税効果の大きな方法となります。不動産で相続税対策をすると良い人は基礎控除以上の資産のある人になります。

具体的には、総資産2億円(現金)で持っている方で法定相続人が子ども2人とすると3,000万円+(600万円×2人)で相続税の基礎控除額は4,200万円となり1億5,800万円に相続税がかかることになります。生命保険で「500万円×法定相続人数」の金額は非課税にすることもできるので別の対策も行いながら、最終残った金額に対しては不動産を購入するという点も覚えておいて損はないでしょう。

ただし、不動産は現金のように簡単に分割できないことに注意してください。共有名義の不動産を売却するときは名義人全員の同意が必要です。相続をめぐって家族間でトラブルになることもあるため、安易に共有名義にするのはおすすめできません。不動産も含め、さまざまな相続税対策を検討してみましょう。

不動産投資で節税することの嘘

不動産投資をすると節税になる点自体は嘘では無いですが、不動産投資の節税にかかる注意点がいくつかあります。

具体的にはこちらです。

  • 減価償却の節税で赤字になると金融機関の審査に悪影響がある
  • 不動産投資をするとなんでも経費に計上できる
  • 新築区分マンションを筆頭とした赤字物件が節税に最適

具体的に確認していきましょう。

減価償却の節税で赤字になると金融機関の審査に悪影響がある

不動産投資を行い、物件を保有したものの赤字だと規模拡大を狙う際に金融機関の審査に悪影響があるというイメージがありますが、減価償却前にキャッシュフローが黒字であれば問題はないでしょう。

赤字の種類は大きく2種類ありキャッシュフローがそもそも出ていない場合とキャッシュフローは出ているが減価償却によって赤字になる場合です。後者であれば不動産投資としての事業は成功しているため金融機関の審査上でも問題は無いと言えるでしょう。

不動産投資をするとなんでも経費に計上できる

ワンルームマンション投資を勧めてくる営業マンの中には、「ワンルームを一戸保有すれば食事代でもなんでも経費にできますよ」と言う人もいますが大きな間違いです。原則は、不動産投資にかかる費用は経費計上をすることができます。

一方で、全く関係のない食事代金や旅費などを経費に計上してしまうと節税でなく脱税になるのでやめておきましょう。

新築区分マンションを筆頭とした赤字物件

ワンルームマンションの勧誘でこちらもよくありますが「新築マンションで節税ができます。毎月たった5千円の支出で35年後にマンション1室が手に入り私的年金の代わりになります」といったセールストークです。確かに毎月赤字を計上しているので所得税の圧縮にはなりますが、不動産投資の目線からすると事業としても投資としても破綻しています。

なぜなら、買った当初から赤字になっているからです。その後物件を売ろうにも買った価格以上では売れないため、大きな損切りになります。

新築マンション含めすべてが悪いとはいいませんが、節税のためだけにあえて赤字のキャッシュフローになるような物件を購入することはやめておきましょう。

不動産投資は生命保険としても活用できる

節税できるうえ、生命保険の代わりになることも不動産投資のメリットに数えられます。物件購入時には不動産投資ローンを利用するのが一般的ですが、このときに団体信用生命保険への加入が義務付けられています。契約者に万一のことがあれば、ローンの残りは保険金で完済されるため、家族にローン返済の負担がかかりません。家賃収入が得られていれば生活費の足しにすることもできますし、売却して現金にすることも可能です。

不動産投資の中でも、ワンルームマンションは手頃な価格で購入できる物件が多く、複数所有することも比較的簡単です。しかしながら、容易に購入できるからと言って何でも良いかというとそういうわけにも行きません。不動産投資は買ってからがスタートですが、入居付けに困るエリアで投資をしてしまうと空室が出てから苦労することになります。万が一団信の適用で家族に残債なしで物件を相続できたとしても固定資産税の納税や物件の管理などで、家族に負担をかけることになってしまいます。

不動産投資を生命保険として考えるときには安定した家賃収入が得られるよう、賃貸需要の高いエリアで物件を選ぶようにしましょう。

参考:不動産投資ローンの団体信用生命保険は充実すべき?新規でも借り換えでも決断は慎重に

節税だけで物件を判断すると失敗する?

不動産投資は投資であるとともに、不動産賃貸業の側面があります。節税だけの側面で投資を進めていくと、たしかに目先の所得税や住民税の節税の効果はあるかもしれませんが、中長期的に見たときに不動産投資の失敗に繋がりかねません。

節税効果よりも収益性を第一に

不動産投資では帳簿上赤字にすることで所得税や住民税の節税につなげることができます。しかしながら、本当の赤字が続いてしまっては節税どころではありません。入居者がいなければ家賃収入が得られず、ローンの返済や管理費、修繕費、固定資産税などがすべて持ち出しになってしまいます。賃貸需要が少ない物件は購入希望者もなかなか現れません。手放したくても買い手が見つからず、所有している間はコストばかりが増えていくことになります。

不動産投資で重視すべきことは収益性です。安定した家賃収入が得られるか、年間にかかる経費はどのくらいかなどを考えつつ、収支をシミュレーションしてみましょう。このとき、空室や家賃の滞納があるかもしれない、住宅設備が故障して交換が必要になるかもしれないなど、シビアに見積もっていくことが大切です。

利回りで収益性を判断する

不動産投資でどの程度収益を得られるかを判断するための指標に利回りがあります。利回りには「表面利回り」と「実質利回り」の2種類があり、それぞれ次の計算式で求めることができます。

  • 表面利回り=年間家賃収入÷物件価格×100
  • 実質利回り=(年間家賃収入-年間諸経費)÷(物件価格+購入時諸費用)×100

計算式からもわかるように、表面利回りには諸経費が含まれていません。不動産投資では、管理費や修繕費など欠かすことのできない経費があり、家賃収入が全て利益になるわけではありません。表面利回りだけで実際の収益性を判断するのは難しいのですが、物件情報には判断材料として表面利回りが記載されています。

一方で、実質利回りでは年間諸経費や購入時諸費用を含めて計算をしているので表面利回りだけでなく実質利回りまで計算することでこの投資から得られる収益を計算するようにしましょう。

利回りだけで物件を選ぶと失敗する?

物件を安く購入でき、高い家賃が得られれば、当然ながら利回りは高くなります。例えば、家賃10万円のワンルームマンションを500万円で購入した場合の表面利回りは次のとおりです。

10万円×12カ月÷500万円×100=24%

表面利回りはあくまでも参考にし、家賃が適正であるかどうか、物件の管理状態は良好かなどをチェックするようにしましょう。家賃は同じエリアの家賃相場を参考に設定するのが一般的です。ただし、駅から遠いなどの立地条件や物件の状態によっては、家賃を値下げしなければ入居者が見つからないこともあります。

また、室内の状態が悪く、かなりの費用をかけてリフォームしなければならないケースも珍しくありません。あまりに高利回りの物件は、慎重に検討することをおすすめします。

高利回りだけで決める前に気をつけておきたいことに関して、下記記事にて詳しく解説していますので気になる方は合わせてご覧ください。

>>マンション投資の利回りの相場とは?気をつけたい高利回りの落とし穴

不動産投資の利回り相場

都心部の物件や築年数が新しい物件は物件価格が高額であり、利回りは低くなります。しかしながら、都心部の物件は需要があり、空室リスクが少ないことから投資をしやすいと言えるでしょう。各ワンルームマンションにおける利回りの相場はこちらです。

  • 新築の利回り:3~4%
  • 築年数10年未満の利回り:4~5%
  • 築年数10年~20年未満の利回り:5~6%
  • 20年以上の利回り:6%以上

一般的に物件価格の安い地方や、築年数の古い物件は、購入価格を抑えられるため高利回りが期待できます。ただし、空室が埋まりにくい、修繕費用がかさむなどのリスクがあることにも注意してください。

まとめ 不動産投資は節税効果よりも収益性を考えよう!

今回は、不動産投資で節税できる?税金対策の嘘と本当を解説しました。ワンルームマンションをはじめとした不動産投資には所得税や相続税の節税効果がありますが、それはおまけのようなもの。 不動産投資をするのであれば、しっかりと月々のキャッシュフローを出して利益を出すことを優先しましょう。そのためには物件選びがもっとも重要なポイントになります。

表面利回りに惑わされないよう、シビアな収支シミュレーション行うようにしましょう。

不動産投資の失敗を防ぐためには下記点を確認しましょう。

  • 良質なエリアの物件を購入する
  • 良質な管理を行う
  • シミュレーションを怠らない

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